위기 진화나선 옐런 "부동산 부실 살필 것"
재닛 옐런 미 재무장관(사진)은 6일(현지시간) 하원 금융서비스위원회에 출석해 NYCB에 대한 질문에 “개별 은행 상황을 논하고 싶지 않다”면서도 “상업용 부동산은 금융 안정에 위험을 초래하거나 은행 시스템에 손실을 유발할 수 있어 세심한 관심을 기울이고 있다”고 말했다.
제롬 파월 미 중앙은행(Fed) 의장은 지난 4일 CBS 방송 인터뷰에서 “자체적으로 위험을 관리한 대형 은행과 달리 상업용 부동산 대출이 많은 일부 중소형 지역은행은 문을 닫거나 다른 은행에 인수될 것”이라며 “수년간 상당한 문제가 될 것”으로 내다봤다. 다만 그는 “2008년과 같은 상황이 반복될 위험은 크지 않고 관리할 수 있는 문제라고 생각한다”고 말했다.
릭 라이더 블랙록 최고투자책임자(CIO)는 블룸버그TV 인터뷰에서 “NYCB가 상업용 부동산 문제에 빠지는 마지막 은행은 아닐 것”이라며 다른 은행으로의 위기 확산을 경계했다. 부동산 투자회사 해크먼웰스파트너스의 러셀 해크먼 창업자는 “오피스 시장이 대중에 알려진 것보다 상황이 더 심각할 수 있다”고 진단했다.
이현일 기자 hiuneal@hankyung.com
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캐나다연금, 7100만弗에 산 美맨해튼빌딩…단돈 1弗에 지분 매각
글로벌 상업용 부동산의 투자 부실화로 인한 금융시장 불안은 수년 전부터 예견됐다. 장기간의 저금리로 풍부해진 유동자금이 몰리며 미국 뉴욕과 영국 런던 등 주요 도시의 상업용 부동산 가격에 거품이 끼었다는 지적이 지속적으로 나왔다.캐나다연금(CPP)은 2021년 7100만달러(약 944억원)를 투입해 사들인 뉴욕 맨해튼의 360파크애비뉴사우스 건물 지분 29%를 지난달 공동투자자인 보스턴프로퍼티에 1달러에 매각했다. CPP는 애초 건물 가격이 4억달러 이상으로 오를 것으로 기대했지만 2022년 미국 중앙은행(Fed)이 기준금리를 끌어올리기 시작하면서 상황이 달라졌다. 만기가 돌아오는 대출을 더 높은 금리로 갈아타야 하는 부동산 소유주들이 상환 부담을 견디지 못하고 매물을 쏟아냈기 때문이다. 부동산조사업체 그린스트리트에 따르면 뉴욕의 상업용 부동산 가격은 2022년 3분기부터 2023년 3분기까지 53.9% 폭락했다. 건물을 살 때 약 70%의 대출을 받은 점을 고려하면 건물을 팔아봐야 부채도 갚기 어렵다는 얘기다.코로나19 팬데믹 기간에 재택근무나 ‘주 3일 사무실 근무’ 등 부분 재택근무가 확산하면서 오피스 수요도 급격히 감소했다. 임대 사무공간 수요가 줄면서 공유오피스업체인 위워크는 지난해 11월 경영난으로 파산보호를 신청했다. 최근 들어서는 인력을 대체할 수 있는 인공지능(AI) 확산에 따라 정보기술(IT)기업을 중심으로 감원이 줄을 이으면서 오피스 수요는 더 줄어들고 있다.무디스애널리틱스에 따르면 2022년 말 18.8%이던 미국 오피스 공실률은 지난해 말 19.6%로 올라가 역대 최고치를 찍었다. 고금리에 공실률까지 상승하면서 부동산 소유주들의 대출 연체율도 높아지고 있다. 부동산 정보업체 트렙에 따르면 지난해 1월 1.86%이던 오피스 대출 연체율은 올 1월 6.3%로 치솟았다. 20조달러(약 2경6000조원) 규모에 달하는 미국 상업용 부동산시장에서 주로 낡고 작은 건물 투자자, 소규모 펀드, 부동산개발사, 건설사들이 높아진 이자 부담을 견디지 못하는 것으로 나타났다. 2조7000억달러(약 3589조6500억원) 규모인 은행의 상업용 부동산 여신 중 지역은행 등 중소형 회사의 대출이 80%에 달한다. 블룸버그통신은 “낡거나 작은 건물일수록 공실률이 높다”며 “낡은 건물은 친환경 설비 요건 등 각종 규제 때문에 리모델링해 용도를 전환하기도 어렵다”고 분석했다.이현일/오현우 기자 hiuneal@hankyung.com
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유럽까지 번진 상업 부동산 '쇼크'…韓금융사 손실 눈덩이
미국발 상업용 부동산 부실 확대로 국내 은행 보험 증권 등 금융사들의 해외 부동산 대체투자 공포가 또다시 커지고 있다. 미국 뉴욕커뮤니티뱅코프(NYCB)를 시작으로 일본 아오조라은행, 독일 도이체방크가 미국 상업용 부동산에서 발생한 투자 손실 때문에 대손충당금 규모를 대폭 늘렸다.국내 금융사들도 비상이다. 해외 부동산 대체투자액 55조8000억원 중 상당액이 부실 우려가 큰 미국과 유럽에 집중돼 있다. 막대한 손실충당금의 영향으로 ‘쇼크’ 수준의 지난해 4분기 실적을 내놓은 금융사가 적지 않다. ○금융사 잇달아 부진한 4분기 실적 발표7일 금융권에 따르면 실적 발표 시즌을 맞아 부진한 성적을 내놓은 금융사가 늘고 있다. 미래에셋증권은 지난해 4분기 1598억원 순손실을 냈다고 지난 6일 발표했다. 해외 부동산과 국내 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)을 중심으로 약 4900억원의 대규모 추가 손실이 발생한 점이 영향을 미쳤다. 윤유동 NH투자증권 연구원은 “미래에셋증권의 해외 투자자산 익스포저는 4조2000억원, 국내 PF 잔액은 1조5000억원으로 이에 대해 4900억원 규모의 충당금을 적립했다”고 분석했다. 충당금은 손실이 확정되지 않았지만 손실 가능성에 대비해 회계상 별도로 분리하는 금액이다.같은 날 실적을 내놓은 우리금융지주는 지난해 대손충당금 비용으로 전년 대비 112.4% 늘어난 1조8807억원을 쌓았다. 계열사들의 해외 부동산 투자 손실과 PF 잔액 등을 선제 반영한 영향이다.하나증권은 지난해 3737억원 규모의 충당금을 적립했다. 2019~2020년 공격적으로 투자한 해외 부동산 자산을 보수적으로 재평가하고 충당금을 반영한 것이다. 이 영향으로 2708억원의 당기순손실을 기록했다. JB금융지주와 BNK금융지주도 지난해 전년 대비 70% 이상 늘어난 충당금을 쌓은 영향으로 실적이 부진했다. ○손실 규모 올해 더 커질 수도금융사들의 부동산 부실에 따른 충당금 적립은 올해도 이어질 전망이다. 지난달 열린 금융위원회 주관 금융지주회의 등에서 금융당국은 충당금 증액을 요청한 것으로 알려졌다. 올해 부동산 부실에 따른 추가 손실 가능성을 사전에 대비하라는 의미다.국내 금융사의 해외 부동산 대체투자는 대부분 북미와 유럽에 집중돼 있다. 금융위에 따르면 지난해 6월 말 기준 국내 금융사의 해외 부동산 대체투자펀드 중 20%인 11조6000억원어치가 올해 만기를 맞는다.상업용 부동산에 투자한 일부 해외 부동산 펀드는 이미 손실을 보고 있다. 미래에셋자산운용의 ‘미래에셋맵스 미국 부동산9-2호 펀드’는 9786억원에 매수한 미국 텍사스주 댈러스 오피스 빌딩을 지난해 10월 20%가량 손해를 보고 7879억원에 매각했다. 독일 프랑크푸르트의 트리아논 빌딩에 투자한 ‘이지스글로벌부동산투자신탁229호’도 펀드 설정 이후 누적 손실이 80%를 넘어섰다.해외 부동산 투자 손실이 커지면 국내 기관투자가(LP)들이 소송까지 걸 수 있다는 우려가 나온다. 한 대형 연기금 관계자는 “손실이 확정되면 책임 소재를 가리기 위해 소송으로 이어질 수밖에 없다”며 “LP들끼리 망가진 자산 사례를 공유하며 시장 분위기를 살피고 있다”고 전했다.한국신용평가는 “증권사들이 해외 부동산 투자를 하면서 투자수익 극대화를 위해 중·후순위로 지분 투자 편입 비중을 높이는 경우가 많다”며 “그러다 보니 레버리지 효과로 인해 감정가격 하락 대비 손실률이 높다”고 밝혔다. 그러면서 “해외 대체투자에 적극적이던 대형 증권사들이 지난해 3분기 유럽과 미국의 오피스 투자와 관련해 평가손실 혹은 충당금 설정으로 실적이 나빠지고, 일부는 분기 순손실을 냈다”고 설명했다.윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
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재닛 옐런 미국 재무장관이 상업용 부동산 문제에 대해 “우려하고 있다”고 밝혔다. 상업용 부동산 위기의 진앙인 미국 지역은행 뉴욕커뮤니티뱅코프(NYCB)는 신용평가사 피치에 이어 무디스로부터 신용등급을 투자 부적격 등급으로 강등당했다. 블룸버그통신에 따르면 옐런 장관은 6일(현지시간) 미국 하원 금융서비스위원회에 출석해 “상업용 부동산은 금융 안정에 위험을 초래하거나 은행 시스템에 손실을 유발할 수 있어 세심한 관심을 기울이고 있다”고 말했다.이날 뉴욕증시에서 NYCB 주가는 22.3% 급락해 1997년 이후 가장 낮은 4.20달러에 장을 마감했다. 이날 무디스가 손실과 자본금 감소 등을 이유로 NYCB의 신용등급을 ‘Baa3’에서 ‘Ba2’(투자 부적격)로 두 단계 강등하자 주가 하락세가 더 가팔라졌다. 국내 금융사의 해외 부동산 대체투자 손실 공포도 커졌다. 지난해 12월 기준 국내 금융사의 해외 부동산 대체투자 규모는 총 55조8000억원이다.이현일/윤아영 기자 hiuneal@hankyung.com
