변동금리 주택대출 한도 크게 줄어든다

최한종 기자

입력2023.12.27 18:30 수정2023.12.28 02:03 지면A1

내년부터 스트레스 DSR 도입

내년부터 변동금리형 주택담보대출 한도가 최대 16%가량 줄어든다. 정부가 가계대출을 줄이기 위해 기존 총부채원리금상환비율(DSR) 규제보다 엄격한 ‘스트레스 DSR’ 제도를 시행하면서다.

금융위원회는 내년부터 모든 금융권의 변동금리형·혼합형·주기형 대출을 대상으로 스트레스 DSR 제도를 시행한다고 27일 발표했다. DSR을 산정할 때 금리가 올라갈 가능성을 감안해 일정 수준의 가산금리를 더하는 제도다.

DSR은 연 소득 대비 연간 원리금 상환액의 비율로 40%(비은행권 50%) 이하를 유지해야 한다. 스트레스 DSR 제도를 도입하면 실제 적용받는 대출금리는 그대로지만 대출 한도가 줄어든다. 과거 5년 새 가장 높았던 가계대출 금리와 현시점(매년 5월·11월 기준) 금리를 뺀 값으로 가산금리를 정한다.

현시점에서 지난 5년간 최고금리는 연 5.64%(작년 12월)다. 연 5%의 대출을 받으면 차이가 0.64%포인트여서 하한 금리인 1.5%가 DSR을 선정할 때 가산금리로 적용된다. 연 소득 5000만원인 차주가 30년 만기 주택담보대출을 받을 때 1.5%의 가산금리를 붙이면 한도는 5000만원가량 줄어든다.

최한종 기자 onebell@hankyung.com

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인터넷은행 중·저신용대출 규제 3년 연장…"족쇄 이어져"

금융당국이 내년부터 3년 동안 카카오뱅크 케이뱅크 토스뱅크 등 인터넷전문은행 3사에 새로 적용할 '중·저신용자 대상 신용대출 비중' 규제의 목표치로 '평균 잔액 30% 이상'을 제시했다.그동안 인터넷은행 3사마다 제각각(30~44%)이던 비중 규제를 30%로 통일하고, 기말 기준인 비중 집계 기준을 분기별 평균 잔액으로 바꾼 것이 핵심이다. 정부가 기존 규제를 소폭 완화했다는 평가가 나오지만, 정부에 의한 일률적인 포트폴리오 규제가 이어지면서 인터넷은행의 출범 취지인 '금융혁신'에 족쇄가 이어지게 됐다는 비판이 제기된다. '평잔 30% 이상'으로 규제 일원화금융위원회와 금융감독원은 27일 인터넷은행 3사에 대한 새로운 대출 규제 기준이 담긴 '2024~2026년 인터넷전문은행 중·저신용자 대출 공급계획'을 발표했다.금융당국은 우선 새 규제를 통해 인터넷은행 3사가 내년부터 2026년까지 지켜야 하는 중·저신용자에 대한 신용대출 비중 규제를 30%로 일원화했다. 올해 말까지의 규제는 카카오뱅크가 30%, 케이뱅크 32%, 토스뱅크 44% 등 제각각이었다.금융당국은 목표치 달성 기준도 기존 '기말 잔액'에서 '평균 잔액'으로 바꿨다. 금융위는 "그동안 중·저신용자 대상 신용대출 목표를 높이는 과정에서 '말잔' 기준으로 운영이 불가피했으나, (인터넷은행의 현재 실적이) 30% 수준에 이른 만큼 안정적 관리를 위해 기준을 '평잔'으로 전환한다"고 설명했다. 이에 따라 금융당국은 2026년 말까지 분기별로 인터넷은행 3사 각각의 비중 목표치 달성 여부를 점검할 계획이다.정부는 또 인터넷은행 3사의 중·저신용자 대상 신용대출 비중을 집계할 때 개인 신용대출뿐만 아니라 중·저신용자 대상 개인사업자용 신용대출도 포함하기로 했다. 개인사업자 신용대출 중 소호(SOHO) 신용평점 4등급 이하 개인사업자에 대한 신용대출을 중·저신용자에 대한 신용대출로 인정할 방침이다. 만약 소호등급이 없는 자영업자의 경우엔 대표자 개인의 신용점수를 기준으로 중·저신용자를 분류한다.서민금융대출 중 보증한도를 초과한 대출 잔액도 중·저신용자에 대한 신용대출로 인정해줄 예정이다. 현재는 햇살론 등 보증부 대출의 경우 대출 전액이 비중에서 제외됐다. 예를 들어 인터넷은행이 보증 한도가 90%인 햇살론뱅크 대출을 내줄 때 그동안은 보증 적용 대상이 아닌 나머지 10%에 대해서도 중·저신용자에 대한 신용대출로 인정받지 못했는데, 앞으로는 10%에 대해 인정을 받을 수 있다는 얘기다. "인뱅 혁신 가로막는 족쇄, 3년 연장"인터넷은행 3사에 대한 중·저신용자에 대상 신용대출 비중 규제는 2021년 5월 처음 생겼다. 당시 금융위원회는 인터넷은행들이 비대면 대출 신청 서비스를 구현하는 등 금융혁신을 이끌었지만, 이런 혜택이 고신용자에 집중돼 '절반의 혜택'에 그쳤다고 보고 중·저신용자에 대한 신용대출 비중 규제를 신설했다.이에 따라 인터넷은행들은 2년 뒤인 올해 말까지 전체 가계 신용대출 중 일정 비율 이상을 중·저신용자 대상 신용대출로 채우기로 했다. 2021년 5월 정부가 설정한 이 비중 규제는 카카오뱅크의 경우 30%, 케이뱅크는 32%였다. 2021년 10월 출범한 토스뱅크는 출범 당시 44%로 목표치를 높여잡았다.하지만 한국은행의 기준금리가 0.5%에 불과했던 당시 신설된 위 규제는 지난 2년간 빠른 속도로 이뤄진 기준금리 인상과 경기 침체와 맞물려 인터넷은행에 예상보다 큰 족쇄로 작용했다. 올해 11월 말 기준 인터넷은행 3사의 중·저신용자 대상 신용대출 비중 실적치는 카카오뱅크 30.1%, 케이뱅크 28.1%, 토스뱅크 32.3%로, 연말 기준 목표치를 상회한 곳은 카카오뱅크가 유일하다. 케이뱅크와 토스뱅크는 목표 달성이 사실상 불가능할 것으로 금융권은 보고 있다.2021년 5월에 설정한 목표를 달성하지도 못한 상황에서 인터넷은행들의 건전성 지표는 기준금리 상승에 따른 경기침체로 빠르게 오르고 있다. 금융위원회에 따르면 카카오뱅크의 중·저신용자 대상 신용대출의 연체율은 2021년 말 0.48%에서 올해 11월 말 1.76%로 올랐고, 같은 기간 케이뱅크는 1.77%에서 3.92%로까지 치솟았다. 토스뱅크는 같은 기간 0%에서 2.56%로 올랐다.금융당국이 인터넷은행 3사에 대한 비중 규제를 더 강화하지 않고 일부 인터넷은행엔 완화된 기준인 '평잔 30%'를 확정한 것도 이 같은 거시경제 상황을 고려한 결과다. 금융위원회와 금융감독원은 보도자료를 통해 "금리 상승 과정에서 연체율 상승 등을 감안해 안정적인 중·저신용자 대출 공급을 지속하기 위해선 건전성 관리 강화와 함께 대안신용평가 모형의 추가적 고도화가 필요하다"고 설명했다.정부는 인터넷은행 3사 각각에 대한 중·저신용자 대상 신용대출 잔액 목표치도 연도별로 제시했다. 카카오뱅크는 올해 11월 말 현재 4조3149억원인 중·저신용자 대상 신용대출 잔액을 2024년 4조8193억원, 2025년 5조347억원, 2026년 5조2333억원까지 확대해야 한다.케이뱅크는 올해 11월 말 현재 2조1929억원에서 2024년 2조5007억원, 2025년 2조6303억원, 2026년 2조7703억원까지 확대할 계획이다. 토스뱅크는 올해 11월 말 3조634억원, 2024년 4조3867억원, 2025년 4조5852억원, 2026년 4조7837억원을 목표로 제시했다.금융위와 금감원은 이처럼 새롭게 설정한 중·저신용자 대상 신용대출 공급 계획을 인터넷은행 3사와 '협의'를 통해 정했다고 밝혔다. 하지만 금융업계에선 위와 같은 정부의 일률적인 대출 포트폴리오 규제가 인터넷은행의 영업과 혁신을 제한하는 '족쇄'로 작용할 것이란 우려가 제기된다.금융당국은 향후 인터넷행 3사가 계획을 이행하지 않을 경우 신사업 인·허가 등에 고려하겠다는 엄포도 내놨다. "인터넷은행 및 최대주주가 다른 금융업 진출을 위해 인·허가를 신청하는 경우 계획 이행 여부를 '질적 판단요소'로 감안하겠다는 것이다.은행업계 관계자는 "기준금리 향방을 포함해 향후 3년 동안의 거시경제 상황을 누구도 예측할 수 없는 상황 속에서 일률적인 대출 비중 규제가 이어지게 됐다"며 "정부의 지나친 시장개입이 결과적으로 금융업 혁신을 가로막게 될 것"이라고 지적했다.정의진 기자 justjin@hankyung.com
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年소득 5000만원, 주담대 한도 3억3000만원 → 3억200만원

내년부터 ‘스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)’ 제도가 시행되면 변동금리형 주택담보대출 한도가 수천만원씩 줄어들 것으로 예상된다. 예를 들어 연소득 5000만원인 차주가 30년 만기 분할상환 방식의 변동금리 주담대를 받는다면 기존에는 대출 한도가 3억2900만원이었지만 내년 상반기엔 3억1500만원, 하반기에는 3억200만원으로 줄어들고 2025년부터는 2억7800만원으로 쪼그라든다. 가뜩이나 복잡한 대출 규제를 금융당국이 또다시 손질하면서 실수요자들의 혼란이 커지게 됐다는 지적이 나온다. 신용대출에도 적용금융위원회는 내년부터 모든 금융권의 변동금리·혼합형·주기형 대출에 스트레스 DSR 제도를 도입한다고 27일 발표했다. 내년 2월 26일 은행권 주담대를 시작으로 6월에는 은행권 신용대출 및 2금융권 주담대까지 확대 적용된다. 이후 스트레스 DSR 제도 안착 상황 등을 고려해 다른 대출까지 적용 범위를 늘릴 방침이다.스트레스 DSR은 차주가 대출을 받을 때 향후 금리 상승으로 원리금 상환 부담이 커질 가능성을 고려해 DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리를 부과하는 제도다. 실제 차주가 내는 이자는 그대로지만 대출 한도가 줄어들게 된다. 가산금리는 과거 5년 사이 가장 높았던 수준의 가계대출 금리와 현재 금리의 차이로 산출한다.대출 한도가 과도하게 줄어들거나 늘어나는 것을 막기 위해 가산금리 하한은 1.5%, 상한은 3.0%로 정했다. 이렇게 정해진 가산금리는 변동금리 대출에는 그대로 적용된다. 일정 기간 고정금리가 적용되고 이후 변동금리로 전환되는 혼합형 대출과 일정 주기로 금리가 바뀌고 그 기간 내에는 고정금리가 적용되는 주기형 대출에는 완화된 수준으로 붙는다.스트레스 DSR 제도는 기존 대출과 신규 대출을 합한 전체 잔액이 1억원 이상인 신용대출에도 적용된다. 신용대출은 만기가 짧을수록 더 많은 가산금리가 붙는다. 금융위 관계자는 “만기가 되면 새로운 대출로 갈아타는 사례가 많아 사실상 변동금리 성격이 있다는 점을 감안했다”고 설명했다. 만기 5년 이상 고정금리 대출에는 가산금리를 적용하지 않고, 만기 3년 이상 5년 미만은 변동금리에 적용되는 가산금리의 60%를, 그 외에는 100%를 부과한다.가산금리는 매년 6월과 12월 산정된다. 내년에는 시행 시기를 감안해 1월 금리를 기준으로 2월에 정한다. 스트레스 DSR 제도는 단계적으로 적용된다. 내년 상반기에는 가산금리의 25%, 하반기에는 50%가 붙는다. 2025년부터는 100% 부과된다. 금액을 늘리지 않는 같은 은행 대환과 재약정은 내년 적용을 유예하고, 2025년부터는 예외 없이 적용한다. 통화정책과 엇박자 우려스트레스 DSR 도입을 놓고 금융권에선 ‘관치’를 우려하는 목소리가 커지고 있다. 올해 3분기 말 1876조원으로 사상 최대를 기록한 가계부채를 관리하겠다는 취지지만 정부가 시장금리에 과도하게 개입해 금융시장의 혼란을 키운다는 이유에서다.상생금융을 이유로 지난해부터 이어지고 있는 은행 대출금리 인하가 대표적이다. 이복현 금융감독원장이 지난해 6월 금리 상승기 은행의 ‘이자 장사’를 경고하고 나서자 은행들은 대출금리 인하에 들어갔다.하지만 대출금리 개입은 한국은행의 통화정책과 엇박자를 냈다. 한은은 지난해 기준금리를 2%포인트 넘게 인상했다. 금리를 올려 시중의 유동성을 흡수해 물가를 잡기 위해서다. 반면 은행들은 오히려 대출금리를 내리며 작년 10월 연 5%를 웃돌던 주택담보대출 금리는 연 3%대까지 떨어졌다. 지난 11월 전세자금 대출을 포함한 은행 주담대 잔액은 전달보다 5조8000억원 늘었다. 10월(5조7000억원)보다 증가 폭이 확대됐다.최한종/김보형 기자 onebell@hankyung.com
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특례보금자리론 중단되는데 대출까지 줄어, 매수 심리 위축…"내 집 마련 또 미뤄지나"

금융당국이 내년 변동금리 대출에 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)을 도입할 경우 전반적인 주택 거래 시장에서 매매 수요가 위축될 수 있다는 분석이 나온다. 다만 내년 1월 신생아특례구입자금대출 등 DSR 규제를 우회할 수 있는 정책자금 대출이 새로 시작되는 만큼 실수요자가 주택을 구입하는 데 미치는 영향은 크지 않을 것으로 예상된다.부동산업계에서는 내년부터 스트레스 DSR이 적용되면 실수요자가 받을 수 있는 대출금 한도가 축소되고, 이는 자연스럽게 주택 매매 수요 감소로 이어질 것으로 내다보고 있다. 연봉 5000만원인 사람이 금리 연 5.04%, 30년 만기로 대출받을 때 한도가 현재 3억3000만원에서 스트레스 DSR이 100% 적용되는 2025년 2억8000만원으로 5000만원 줄어들게 된다.윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “서울은 집값이 비싸기 때문에 대출 한도 감소는 거래 감소로 이어질 가능성이 높다”며 “대출 규제 강화는 매수 심리를 더욱 얼어붙게 만들 수 있다”고 내다봤다. 김효선 농협은행 부동산수석위원도 “개인별 대출 여력이 줄어들면 주택 구입 부담이 커질 수밖에 없다”고 강조했다.미국 중앙은행(Fed)이 금리 인하 신호를 보내고 있는 가운데 주택 수요자의 고민은 커질 것으로 전망된다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 “스트레스 DSR은 변동금리보다 고정금리로 대출받도록 요구하는 제도”라며 “금리 인하를 예상해 변동금리로 대출을 받으려던 수요자들은 고민에 빠질 수밖에 없을 것”이라고 말했다. 당장 금리가 낮은 고정금리 대출과 앞으로 떨어질 수 있는 변동금리 대출 사이에서 선택의 갈림길에 설 것이란 분석이다.스트레스 DSR이 도입돼도 9억원 이하 주택의 매매 수요에는 영향을 미치지 않을 것이란 전망도 제기된다. 올해 수도권 아파트 가격이 지난해 큰 폭의 하락에서 회복할 수 있었던 것은 특례보금자리론 덕분이다. 매매가 6억~9억원 주택에 제공하는 이 정책자금 대출은 DSR 적용에서 배제되기 때문에 수요자는 이를 활용해 아파트 매수에 나섰고, 이는 서울 중저가 지역에서 주택 가격 상승으로 이어졌다.이 대표는 “내년에는 신생아특례구입자금대출이 시작된다”며 “9억원 이하 매매시장에서 스트레스 DSR 규제가 미칠 영향은 제한적”이라고 했다.서기열 기자 philos@hankyung.com