'1+1' 입주권, 완공 전엔 나눠 팔 수 없어

김대경의 절세노트

재개발·재건축 사업이 시행되면 조합원은 통상 세대당 1개의 조합원 입주권을 받게 된다. 다만 종전 부동산의 감정 가격이 조합원 분양가액보다 같거나 큰 경우 또는 종전 부동산의 전용면적이 분양주택의 전용면적보다 같거나 크면 2개(1+1)의 조합원 입주권을 받을 수 있다.

1+1 입주권을 받는다면 공사 완료 후 준공 시 2개 아파트를 받게 되므로 수익률 등에서 장점이 있다. 다만 공급받는 2개 주택 중 1개는 전용면적 60㎡ 이하의 주택으로 받게 된다. 해당 주택은 소유권 이전 고시일의 다음날부터 3년간 양도 또는 증여가 제한된다는 단점이 있다.

원조합원이 관리처분계획 인가일까지 1가구 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주)을 충족한 상태에서 조합원 입주권을 양도하면 비과세를 적용받을 수 있다. 이때 원조합원과 같이 사는 세대가 조합원 입주권을 양도할 당시 다른 주택이나 분양권을 보유하지 않은 상태여야 한다.

1+1 조합원 입주권을 받은 뒤 아파트가 완공되기 전 타인에게 양도할 때는 분리해서 양도할 수 없다. 반드시 일괄 양도해야 한다. 이때도 납세자가 선택하는 1개의 조합원 입주권에 대해서만 비과세를 적용받을 수 있다. 1세대가 종전 주택을 취득하고 1년 이상 지난 뒤 조합원 입주권을 승계 취득하고 3년 내 비과세 요건을 충족한 종전 주택을 양도하면 비과세를 적용받을 수 있다. 다만 1+1 조합원 입주권을 승계 취득한 경우 종전 주택을 양도하더라도 비과세를 받을 수 없다.

한편 원조합원으로부터 조합원 입주권을 매수한 승계 조합원이 입주권을 팔면 비과세 적용을 받을 수 없다. 승계 조합원은 아파트가 완공되고 난 뒤 비과세 요건을 충족하고 주택으로 양도해야만 비과세를 적용받을 수 있다.

김대경 하나은행 자산관리컨설팅센터 세무사