[도기안의 부동산 칼럼] 공매 입찰 전 '공매재산명세서' 필독해야 하는 이유

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일반적으로 ‘법원경매’는 ‘담보물권 실행’을 위해 전국 법원에서 진행되고, ‘공매’는 체납 세금을 회수하기 위해 KAMCO가 온비드 시스템에서 재산을 강제매각하는 것이다. 법원경매와 공매 모두 입찰 전 안전한 투자를 위해 매각재산에 얽힌 다양한 권리관계를 정확히 파악해야 할 필요가 있다.

매각 물건의 현재 모습을 보는 방법으로는 네이버 지도의 로드뷰를 보거나, 공매물건 조사 서류에 있는 사진들을 보기도 한다. 물론, 실제 입찰 전에는 반드시 현장에 가서 임장하는 것을 잊으면 안 된다. 다만, 온비드 사이트에서 좀 더 신중하게 살펴야 할 문서들이 몇 가지 있다. 그중 제일 중요한 문서를 하나 꼽으라면, ‘공매재산명세서'이다.

법원경매에는 이와 유사한 문서로는 매각물건명세서와 현황조사서가 있는데, 공매에서 공매재산명세서는 경매와 유사하지만, 표기하는 내용에 있어서는 공매재산명세서가 훨씬 더 상세하며 권리분석에 필요한 정보들을 구체적으로 나열해 놓는다. 그렇기 때문에, 공매투자할 때 반드시 반복적인 체크를 해야 한다.

국세징수법 제69조(공매재산에 대한 현황조사) 1항은 제68조(공매예정가격결정)에 따라 공매 예정 가격을 결정하기 위하여, 세무서장은 공매재산의 현 상태, 점유관계, 임차료 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황을 조사하여야 한다고 규정되어 있다.

‘공매재산명세서’는 매각물건마다 입찰 시작 7일 전부터 게시한다. 게시 경로는 다음과 같다. [ 온비드> 물건상세> 물건정보> 입찰정보> 회차별입찰정보 > 공매재산명세 ]

아래 이미지를 참조해 보자!

빨간색으로 표시된 ‘공매재산명세’ 버튼을 클릭하면, 아래와 같이 화면이 나온다. 이때 주의할 점은 온비드에서는 ‘명세서 출력’ 버튼까지 클릭해야 최종적으로 컴퓨터 화면에서 ‘공매재산명세서’를 확인할 수 있다는 점이다.

그럼, 이제부터 ‘공매재산명세서’에 주로 어떤 항목들로 기재되어 있는지 살펴보도록 하자.
아래 이미지를 보면, 빨간색으로 밑줄 친 부분에는 관리번호, 배분요구 종기, 공매재산 표시, 공매예정가격 등을 기록해 놓은 것을 볼 수 있다.

아래 이미지에는 <공매재산 이용 및 점유현황>을 볼 수 있다. 매각물건의 개요 및 현황과 주민센터나 세무서 등의 관공서 서류 열람 내역, 현장 방문에서 파악된 관계인의 진술 등을 확인할 수 있다. 특히, 관공서 열람내역을 볼 수 있다는 점은 일반 투자자들에게 매우 좋은 일이 아닐 수 없다.

과거 공매투자할 때 가장 어려운 점 중 하나가 관공서 열람 및 점유관계 파악이었다. 법원경매에서는 집행관이 조사해서 서비스하는 기본 정보이지만, 온비드에서는 이런 정보를 제공하지 않았었다. 만일 직접 전입세대 열람을 하고 싶다면, 공매물건 페이지를 인쇄한 후 인쇄물과 본인의 신분증을 제출하면 전국 주민센터 어디서나 매각물건의 전입세대 열람이 가능하다.

그 다음은 <임차인 배분 요구 및 채권신고 현황>이다. 임차인의 성명부터 전입신고일, 확정일자, 보증금과 차임 등의 내용을 확인할 수 있으며, 만일 임차인이 없는 경우에는 아래 이미지처럼 신고된 내역이 없다고 나온다.

아래 이미지에서는 <배분요구 및 채권신고 현황>을 확인할 수 있다. 권리관계와 압류/설정일자, 법정기일, 설정금액, 배분요구채권액과 배분요구일 등이 표기되어 있다.

만일 입찰 예정인 물건에 임차인이 있다면, 소멸기준권리를 확인하고 그 소멸기준권리 설정일 보다 전입신고 일자가 더 빠른 지를 확인해야 한다. 소멸기준권리보다 전입신고 일자가 더 빠르다면 그 임차인은 대항력이 있기 때문에 낙찰자가 인수해야 하는 보증금이 있을 수도 있으므로 다시 한번 확인해야 한다.

참고로, 소멸기준권리는 저당권, 근저당권, 담보가등기, 압류, 가압류, 경매개시결정등기 총 6가지이며, 압류의 효력이 발생하여 후순위 권리를 소멸시키는 효력을 가진다. 반대로, 소멸기준권리보다 앞서 성립한 권리는 대항력을 갖고 유지되며 낙찰자가 인수해야 할 수도 있다.

아래 이미지는 공매재산명세서의 마지막 부분이다. 이 곳에는 <공매재산에 대한 등기된 권리 또는 가처분으로서 매각으로 그 효력을 잃지 아니하는 것>이 기록된다. 즉 낙찰자가 인수해야만 하는 권리이다. 그러므로, 이 공간이 공란인지 아닌지 철저하게 체크해야 한다.

그 아래, <매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요>란은 공매로 인해서 지상권이 성립되는지 여부를 기록하는 공간이다. 공매처분으로 인한 지상권은 관습법상의 지상권으로, 일반적인 근저당권의 매각으로 인한 지상권과 성립요건이 다소 다르다.

<기타 유의 사항>에는 현장답사 후 조사된 내용과 기본적으로 주의해야 할 내용들을 기재한다.

지금까지 설명한대로, ‘공매재산명세서’에는 공매 입찰 시 필수적으로 알아야 하는 다양한 정보들이 기재되어 있기 때문에 입찰하기 전에 반드시 이를 확인하는 습관을 들여야 한다. 꼭, 체크를 반복해야 한다. 그래야만, 예측하지 못한 투자 실패를 막을 수 있다.

<한경닷컴 The Lifeist> 도기안 대한공경매사협회 대표

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