수익형부동산의 가치를 올리는 방법은 첫째, 수입은 늘리고 둘째, 비용은 줄여서 순영업소득(NOI)을 높이는 것이라고 할 수 있다. 그 이유는, 순영업소득을 자본환원율(Cap Rate)로 나누어서 얻은 값이 부동산의 가치(Value)이기 때문에 부동산에서 발생하는 순영업소득을 늘리면 늘릴수록 가치도 올라가기 때문이다.

< 부동산의 가치(V) = 순영업소득 / 자본환원율 >

순영업소득을 높이는 두 가지 방법 중에서 일반적으로 수입부문을 증가시키는 것이 비용부문을 감소시키는 것보다 더 효과적이고 지속적인 가치상승전략이라고 할 수 있다. 왜냐하면, 빌딩을 경쟁력 있게 운영하기 위해서는 최소한의 운영비용이 지출되어야 하기 때문에 매년 운영비를 줄이는 데에는 한계가 있기 때문이다.

반면에, 수입부문을 증가시키는 방법은 첫째, 공실율을 줄이고 둘째, 임대료를 시장가격 수준으로 인상하며 셋째, 우량임차인으로 임차인을 새롭게 구성하여 임차인의 수준을 업그레이드하고 넷째, 자판기 수입 또는 옥외 간판 등 새로운 수입원을 개발하는 등 다양하다. 수입부문을 높이는 것은 지속적으로 추진할 수 있다는 장점도 있다.

그러나, 빌딩의 수입금액을 높이기 위해서는 수요가 뒷받침 되어야 한다는데 문제가 있다. 경기침체로 인해 고용이 감소하고 신규법인 설립 또한 증가하지 않아 임차수요가 구조적으로 줄어들고 있는 상황에서는 공실률을 낮추고 임대료를 높이기가 그리 쉽지 않다. 또한, 장기 공실 위험을 무릅쓰고 우량임차인으로 교체하는 것도 현실성이 떨어진다.

경기침체기에는 부동산의 운영비용을 줄여서 순영업소득을 높이고 결국 부동산가치도 높이는 전략이 더 설득력이 있을 수 있다.

1990년대 말 외환위기 이후 국내 빌딩투자를 독식했던 외국계 투자가들은 빌딩매입 후 빌딩가치를 높이기 위해 빌딩의 1층에 스타벅스 같은 매장을 입점시키거나 지하 1층을 리모델링하여 아케이드로 꾸미기도 했지만, 빌딩관리 인원을 줄여 운영비용을 대폭 줄인 사례가 많았다. 그 당시 사옥용 빌딩이면서 회사가 직접관리하던 빌딩의 경우 인력이 상대적으로 과다하게 투입된 경우가 많았는데 이런 빌딩들은 시설, 미화, 안내 및 경비 등 관리인력을 줄이는 방법만으로도 빌딩가치를 대폭 올릴 수가 있었다. 일례로, 강남역 주변의 N빌딩의 경우, 매입 후 관리인력을 70명에서 40명으로 줄였지만 제공서비스의 수준에는 큰 변화가 없었거나 오히려 높아졌고 이에 따라 빌딩가치가 대폭 상승하였다.

이런 인력감축으로 인해 빌딩가치가 얼마나 상승했을까?

1인당 평균 급여가 150만원이고 인원이 30명 감소했을 때, 월간 인건비 지출 감소액은 4,500만원(=150만원X30)이고 연간 금액은 54,000만원(=4,500X12)이다. 연간 운영비용이 5억4천 만원 줄었다는 것은 순영업소득이 그만큼 늘어난 것이므로 그 당시 자본환원율을 8%로하여 가치증가분을 산정해 보면, 아래와 같다.

- 빌딩가치 증가금액 = 54,000만원 / 8% = 675,000만원
인력감축만으로도 67.5억 원의 가치가 상승되었다.

이런 경우가 흔하지는 않지만 경기침체기에 운영비를 줄여서 가치를 제고할 수 있는 방법은 여러 가지가 있을 수 있다.
일례로, 빌딩의 총 에너지비용에서 30%를 차지(미국의 경우)하는 조명비용(Lighting cost)을 줄이는 방법으로도 가치를 높일 수 있는 것이다. 소등 캠페인을 실시하거나 계단실 등의 조명을 센서형으로 바꾸게 되면 전기요금의 절감뿐만 아니라 전등교체비용까지 절감되어 빌딩의 가치가 올라간다. 이런 조치로 인하여 연간 조명비용이 5,000만원이 절감된 경우 자본환원율 5%를 적용할 때 빌딩의 가치는 100,000만원(= 5000만원/5%)이 올라간다.

위의 경우는 대형빌딩의 사례이지만 중소형빌딩에서도 관리인력 효율화를 통해 빌딩가치를 제고할 수 있다. 최근에 당사와 자산관리계약을 체결한 중소형빌딩의 경우도 당사의 자산관리자가 임대차관련업무와 시설관리업무를 종합적으로 수행하면서 관리시스템을 효율화하여 이 업무를 비전문적으로 수행해오던 관리부장 자리를 없애고 경비와 미화인력도 근무시스템을 조정하여 운영비용을 줄였다.

운영비가 줄어들면 임차인이 부담하는 공용관리비도 줄어들 수 있고 관리비 부담이 적어진 빌딩은 경쟁력을 확보하여 신규 임차인 유치도 더 수월해질 것이다.

일석이조의 효과를 얻을 수 있는 운영비 절감을 통해 경기침체를 이겨낼 수 있기를 기대해 본다.


[가치를 창조하는 부동산자산관리] 수익형부동산의 가치를 올리는 방법

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