경매에서 구분소유적 공유관계가 많이 문제된다. “구분소유적 공유(區分所有的 共有)”란, 1필의 토지 중 위치, 평수가 특정된 일부를 양수하고서도 분필에 의한 소유권이전등기를 하지 않은 채 편의상 그 필지의 전체평수에 대한 양수부분의 면적비율에 상응하는 공유지분등기를 경료한 경우가 대표적이다. 경우에 따라 여러 가지 원인으로 성립가능할 수 있지만, 판례에서 인정된 경우를 소개하면 다음과 같다.

대법원 1988.8.23. 선고 86다59,86다카307 판결은, “한 필지의 토지 중 일부를 특정하여 매수하고 다만 그 소유권이전등기만은 한 필지 전체에 관하여 공유지분권이전등기를 한 경우에는 그 특정부분 이외의 부분에 관한 등기는 상호명의신탁을 하고 있는 것이라고 보아야 한다”고 하고, 대법원 1997. 3. 28. 선고 96다56139 판결은, “공유자 간 공유물을 분할하기로 약정하고 그 때부터 자신의 소유로 분할된 각 부분을 특정하여 점유·사용하여 온 경우, 공유자들의 소유형태는 구분소유적 공유관계이다”라고 하여 구분소유적 공유관계를 인정하였다.

구분소유적 공유관계에 대해서 판례는, 각 소유자는 자기의 소유부분에 대해 다른 부분의 소유자에게 그 지분소유명의를 신탁함과 동시에 다른 소유자로부터는 그 소유부분에 대해 지분소유명의를 수탁받은 것으로 구성하면서, 결국 각자는 특정 소유부분의 소유권에 관하여 “상호명의신탁(相互名義信託)하고 있다”고 판단하고 있다. 결국, 판례는 구분소유적 공유관계를 상호명의신탁으로 구성하고 있다는 점에서, 명의신탁에서의 법리에서와 같이 신탁자와 수탁자 사이의 내부적인 측면과 제3자와의 외부적인 측면으로 구분해서 살펴볼 필요가 있다. 아울러, 지분이 제3자에게 이전되는 경우에 그동안 지속되던 구분소유적 공유관계가 지속될 수 있는지에 대해서 살펴보기로 한다.
내부적인 관계에서는 상호간에 특정부분을 독자적으로 소유하고 있다는 점에서, 공유물 전체를 지분의 비율로 사용, 수익하는 일반 공유에서와 달리 자기의 특정 점유부분을 사용수익하게 된다.
반대로 외부적인 측면에서는 일반 지분공유관계와 차이가 없다. 대법원 1993.11.23. 선고 93다22326 판결도, “토지 전부를 구분 특정하여 소유하고 있다고 하더라도 지분소유권이전등기가 경료되어 있는 이상 특별한 사정이 없는 한 공유자들 외의 제3자에 대한 관계에 있어서는 그 지분의 범위 내에서만 토지에 대한 권리를 행사할 수 있을 뿐이다”고 판단하였다.
그렇다면, 이런 구분소유적 공유관계에 있는 부동산 공유지분이 경매로 나왔을 경우에는 낙찰자는 구분소유적 공유관계를 그대로 유지하게 되는가?
이에 대한 답을 얻기 위해서는 경매가 아닌 일반적인 경우의 법리를 이해할 필요가 있다.

구분소유적 공유관계에 있어서, 각 구분소유적 공유자가 자신의 권리를 타인에게 처분하는 경우 중에는 구분소유의 목적인 특정부분을 처분하면서 등기부상의 공유지분을 그 특정부분에 대한 표상으로서 이전하는 경우와, 등기부상의 기재대로 1필지 전체에 대한 진정한 공유지분으로서 처분하는 경우가 있을 수 있고, 이 중 전자의 경우에는 그 제3자에 대하여 구분소유적 공유관계가 승계될 것이나, 후자의 경우에는 제3자가 그 부동산 전체에 대한 공유지분을 취득하고 구분소유적 공유관계는 소멸된다.

경매 역시 일반 양도의 경우와 법리가 크게 다를 바가 없다. 대법원 2008.2.15. 선고 2006다68810,68827 판결은 “ 1필지의 토지의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 이른바 구분소유적 공유관계에 있어서, 각 구분소유적 공유자가 자신의 권리를 타인에게 처분하는 경우 중에는 구분소유의 목적인 특정 부분을 처분하면서 등기부상의 공유지분을 그 특정 부분에 대한 표상으로서 이전하는 경우와 등기부의 기재대로 1필지 전체에 대한 진정한 공유지분으로서 처분하는 경우가 있을 수 있고, 이 중 전자의 경우에는 그 제3자에 대하여 구분소유적 공유관계가 승계될 것이나, 후자의 경우에는 제3자가 그 부동산 전체에 대한 공유지분을 취득하고 구분소유적 공유관계는 소멸된다고 할 것이며( 대법원 1993. 6. 8. 선고 92다18634 판결 등 참조), 이는 경매에 있어서도 마찬가지라고 할 것인바, 전자에 해당하기 위하여는 집행법원이 공유지분이 아닌 특정 구분소유 목적물에 대한 평가를 하게 하고 그에 따라 최저경매가격을 정한 후 경매를 실시하여야 한다고 할 것이고( 대법원 2001. 6. 15.자 2000마2633 결정, 대법원 2002. 5. 14. 선고 2001재다701 판결 등 참조), 그러한 사정이 없는 경우에는 1필지에 관한 공유자의 지분에 대한 경매목적물은 원칙적으로 1필지 전체에 대한 공유지분이라고 봄이 상당하다. 이는 낙찰자가 지분을 경락받음에 있어 그것이 구분소유적 공유관계를 표상하는 것으로 인식하고 있었는지 여부에 따라서 달리 볼 것은 아니다”라고 판단하였다.
결국, 해당 공유지분이 구분소유적 공유관계를 표상하는 것으로 경매절차에서 취급된 경우에는 기존의 구분소유적 공유관계가 경매 매수인에게도 그대로 승계되지만, 반대의 경우에는 낙찰자의 인식유무와 상관없이 기존구분소유적 공유관계는 소멸되고 일반 공유지분을 취득하는 결과가 되는 것이다. 경매에서 매수한 지분이 특정한 위치, 모양의 구분소유적 공유관계에 놓인 지분인지 여부는 지분의 가치와 직결될 가능성이 큰 만큼 주의가 요구된다. 상가나 대지와 같은 경우는 경매법원의 현황조사나 감정평가과정에서 내부적인 구분소유적 공유관계가 확인되는 경우가 많지만, 반대로 임야 등 인적이 드문 부동산의 경우에는 현장에서 탐문이 힘들 수 밖에 없어, 기존의 구분소유적 공유관계가 파악되지 못한 채 일반공유지분으로만 취급되어서 경매로 나오는 경우가 적지 않다는 점에서 경매참가자들의 개별적인 확인노력이 필요할 수 있다.
※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.


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