[성공으로 이끄는 투자노하우] 경매투자 시 권리분석의 중요성

한경닷컴 더 라이피스트

경매에 관심이 있는 투자자들은 권리분석이란 용어를 자주 접하게 된다. 생소하게 들리는 용어지만 권리분석을 모르고 부동산에 투자하는 건 매우 위험천만한 일이다.

‘권리분석’이란 그 부동산에 얽혀있는 여러 가지 법적 이해관계를 풀어 나가는 과정이라고 할 수 있다. 일반 매매나 분양 또는 임대하는 부동산이든 거래활동을 할 때 권리분석은 매우 중요한 과정이다. 예를 들어 중개업소를 통해 부동산을 사고 팔 때 해당부동산의 권리관계, 즉 부동산에 잡혀 있는 각종 근저당, 가압류, 가등기 등이 설정된 부동산은 그 권리를 풀거나 안고 사야만 깨끗한 부동산을 거래하게 되는 것이다.

법적인 내용 외에도 그 부동산에 살고 있는 세입자나 점유자, 돈을 빌리면서 무상으로 거주하는 임차인 등이 있다면 그들 간의 관계를 깨끗하게 정리하고 나서 부동산을 거래해야 안전한 것이라고 할 수 있다.

따라서 부동산의 권리관계 파악이란 이렇듯 법적인 사실관계를 깨끗하게 풀어 새로운 권리자가 그 권리를 이어받는 절차인 셈이다. 만약 하나라도 소홀히 하거나 지나친다면 권리관계가 엉망으로 얽혀 법적인 다툼이나 피해를 입은 사람은 손해배상을 청구해야 하는 번거로운 일이 생길 수 있다.

특히 법원경매에 있어 권리관계 분석이란 매우 중요하기 때문에 신중하고 꼼꼼하게 살펴야 한다. 일반 부동산 거래와 달리 경매부동산은 권리분석으로 시작하고 끝난다고 할 정도로 매우 고난도 분석이다. 자칫 권리관계 분석을 잘 못했다면 전 소유주를 대신해 돈을 물어주거나 어렵게 낙찰 받은 부동산의 소유권을 빼앗길 수 있다.

권리분석은 우선 부동산 ‘등기부등본(토지․건물) 분석’과 ‘세입자 분석’으로 나눌 수 있다. 등기부등본 분석을 할 때는 최초 권리내용(근저당, 가압류 등) 보다 앞선 다른 권리가 있는 지 꼼꼼하게 따져야 한다. 경매 낙찰 후에도 소멸되지 않는 권리가 있는지 살펴봐야 한다. 최초 권리보다 앞선 가등기, 가처분등기나 유치권은 소멸하지 않는다.

세입자 분석이란 경매 낙찰 후에도 권리가 살아 있는 임차인이 있는 지 확인하는 것이다. 경매로 낙찰되는 순간 주택이나 상가 세입자 모두 그 권리가 없어지는 게 원칙이다. 그러나 최초 저당권 설정일을 기준해 세입자의 전입일자가 빠른 경우 새로운 낙찰자는 그 전세금액 전액을 물어줘야 한다. 이를 선순위 세입자라고 하는데 만약 전입신고를 맨 먼저 갖추었다면 전세금액 고하를 막론하고 안고 사야 하는 것이다. 그러나 세입자가 확정일자를 갖추고 법원에 배당신고를 했다면 그 금액은 낙찰대금에서 받아나가므로 별 문제가 없다.

권리관계 파악은 기본적인 법률내용만 파악할 줄 안다면 큰 이상 없이 쉽게 해낼 수 있다. 그러나 경험이 없거나 어느 정도 자신이 있다고 혼자 판단으로 권리분석을 하면 낭패를 당하기 쉽다. 생소한 법률용어가 있거나 자신이 없다면 법률전문가나 컨설팅업체에 의뢰해 권리관계만큼은 확실하게 짚고 넘어가야 한다.

법률지식이 없는 일반 초보자가 경매투자에 나설 땐 되도록 경매관련 서적을 탐독하거나 경매 컨설팅업체에 의뢰하는 것이 만의 하나 권리분석 실패에서 오는 금전적․시간적 손해를 미연에 방지하는 길이다.



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