연말 양도소득세 중과를 피하기 위해 매매를 서두르는 분들의 문의가 이어지고 있다. 양도소득세 중과를 피하기 위해서는 연말내로 잔금을 청산해서 이전등기를 넘겨야하기 때문이다.
이런 상황에 있는 매도인을 위해 몇가지 팁을 제공한다.

■ 먼저, 계약서상에 양도소득세 문제를 명시적으로 언급하는 것이 필요하다.
양도소득세문제를 의식하고 잔금청산을 연말 이전으로 정하게 되는데, 만약 매수인측에서 잔금지급약속을 지키지 못하게 되면, 당초 예상했던 양도소득세액을 훨씬 넘는 금액의 양도소득세를 부담하게 된다. 이 때 매도인으로서는 이 양도소득세 차액 상당의 손해를 매수인에게 배상청구할 수 있어야 하는데, 이 경우를 대비해서 양도소득세 문제를 명시적으로 계약서상에 언급할 필요가 있는 것이다. 만약, 잔금청산이 연말을 넘길 경우 양도소득세를 중과당할 수 있다는 언급이 계약서상에 없다면, 매수인의 잔금지연으로 인해 매도인이 입게 되는 양도소득세 중과로 인한 손해를 매수인에게 부담시키기가 어려울 수 있다. 왜냐하면, 매도인이 입은 이와같은 손해는 법적으로 “통상손해”가 아니라 “특별손해”라고 보고, 계약을 위반한 사람이 자신이 계약을 위반함으로 인하여 상대방에게 이러한 특별한 손해가 발생한다는 사실을 알거나 알 수 있었을 경우에만 배상청구가 가능하기 때문이다. 만약, 이러한 언급이 계약서상에 없다면, 양도소득세 중과에 따른 매도인의 손해발생에 대하여 매수인이 알거나 알 수 있었다는 점에 대해서는 매도인이 이를 입증해야하는데, 입증이 쉽지 않다. 입증이 되지 않으면, 통상손해만을 배상받거나 아니면 계약서상에 약정한 위약금 정도로 배상액수가 한정되는 것이다. 계약서상에 양도소득세 문제를 언급하는 것은, 양도소득세 중과라는 특별손해를 매수인에게 배상받기 위한 효과적인 입증방법이 될 수 있는 것이다.

계약서상에 양도소득세 문제를 언급하는 것은 향후 매수인에 대한 손해배상청구에 요긴할 수 있을 뿐 아니라, 이러한 배상문제에 부담을 느낀 매수인으로 하여금 계약을 위반하지 않고 제대로 이행할 수 있도록 만드는 촉진제 역할로도 작용할 수 있다는 점에서도 필요할 수 있다.

한편, 계약서상에 양도소득세 문제를 언급함에 있어서는 ‘---까지 잔금이 청산되지 못하면 매도인이 양도소득세를 중과당하게 된다’는 정도로 간략하게 기재하기 보다는 구체적인 양도소득세액의 차이까지 구체적으로 기재하는 것이, 상대방을 부담줘서 계약을 잘 지키도록 독려하는 차원에서나 향후 배상청구하는데 용이하다는 차원에서 모두 유리할 수 있다.

■ 둘째, 잔금날짜는 잔금이 청산되어져야 할 연말 보다는 최소한 열흘 이전의 날짜로 정하는 것이 바람직하다.
연말에 잔금청산이 되어야 한다는 점에서, 연말에 임박한 날짜로 잔금일을 지정하는 경우가 많은데, 약정된 잔금지급기일에 매수인이 잔금을 미처 준비하지 못했다고 하더라도 바로 계약을 해제할 수 있는 것이 아니라 일반적으로는 “최고”절차를 거쳐야한다는 점에서, 이러한 시간적인 여유를 고려한다면 잔금이 청산되어져야할 연말 보다는 최소한 열흘 정도의 여유있는 날짜를 잔금기일로 정하는 것이 좋다.


■ 참고조문

민법 제393조 (손해배상의 범위)
①채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다.
②특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다




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