신규입주 주거용건물을 임차하는 과정에서 임대인이 분양잔금을 완납하지 못하는 등의 이유로 아직 수분양자 앞으로 이전등기되지 못한 상태에서 임대차계약을 체결하고 입주까지 하는 경우가 많이 있다. 이런 경우는 아파트 임대차에 많다.

사실, 이 단계에서의 임대인의 법적인 지위는 그 아파트의 완전한 소유권자로 볼 수는 없고 아파트를 소유할 수 있는 권리 즉 수분양권자의 지위에 불과하다. “소유권”과 “소유권을 취득할 수 있는 권리”, 얼핏 보면 큰 차이가 없을 것 같지만 임차인의 권리라는 점에서 볼 때 두 가지는 법적으로 매우 큰 차이가 있다.

임대인이 등기를 갖춘 상태, 즉 소유권자인 상태에서 임대차계약을 체결하면, 향후 임대인이 부도나는 등의 문제로 해당 임대차목적물이 경매처분되더라도 해당 임차인은 주택임대차보호법상에서 정하는 전입신고, 확정일자 등을 통해서 확보하는 대항력, 우선변제권이라는 것을 통해서 임차인의 권리를 보호받게 된다.


반면에, 소유권을 취득하지 못한 상태의 단순한 수분양자 지위에 있는 임대인과 임대차계약을 체결하게 되면, 향후 임대인이 소유권을 취득하지 못할 경우에 큰 낭패가 될 수 있다. 법적인 측면에서 보자면, 분양자( 쉽게 표현하면, 분양회사, 재건축조합 등)와 수분양자간에 체결되는 분양계약이라는 것은 수분양자가 일정한 대금을 일정한 시기에 납부하여 대금이 완납되면, 분양자가 건물을 완성하여 수분양자 앞으로 이전등기해주는 것이 가장 일반적인 모습이다. 또한 분양계약상 수분양자가 잔금납부를 다하지 못하면 분양회사로서는 분양계약을 해제할 수 있어, 수분양자로서는 분양회사로부터 이전등기를 받을 수 있는 권리를 상실하게 된다. 즉, 수분양자는 해당 아파트에 대한 소유권이전등기를 받을 수 있는 권리를 완전히 상실하게 되는 것이다(물론, 정산을 거쳐 납부한 분양대금 중 일정금액을 반환받을 수 권리는 있을 수 있음). 그 결과, 임대차계약을 통해 주거용건물에 입주한 임차인 역시 수분양자 이외의 다른 사람에 대해서는 임대차보증금반환을 주장할 수 없게 된다. 해당 아파트에 대한 소유권이 없는 사람과 계약을 체결한 셈이 되기 때문이다. 이런 결과는, 소유권을 가지고 있던 임대인과 임대차계약을 체결한 이후에 해당 임대차목적물의 소유권이 양수도되었을 때 양수인에 대해 임대차관계가 승계되는 즉 대항력이 인정되는 주택임대차보호법상의 법률관계와는 전혀 다른 것이다. 그 이유는 바로, 수분양자는 소유권자가 아니라 단순히 소유권을 취득할 수 있는 지위에 있는 것에 불과하기 때문이다.

바로 이런 법률관계 때문에 아직 이전등기를 마치지 못한 주거용건물에 입주할 때는 보다 많은 주의가 필요한데, 가장 중요한 부분이 바로 대금납부가 제대로 되지 않아 분양계약이 해제될 수 있는 위험이 있는지라고 할 수 있다.

결국 이런 차원에서 본다면, 임대인이 해당 주거용건물에 수분양자가 틀림없는지 확인하는 차원에서 분양계약서만을 살피는 식의 형식적인 조치만으로는 임차인의 권리보호에 매우 미흡할 수 있다. 지금까지 분양대금이 제대로 납부되었는지 즉 연체가 없는지 여부, 대출금이 어느 정도인지 여부, 해당 분양권에 가압류나 가처분 등 소유권이전을 받는데 지장을 주는 법적조치가 있었는지 여부가 반드시 확인되어져야 한다. 등기된 부동산이라면 등기부상의 표시를 통해서 대출관계 등을 확인할 수 있지만, 등기되기 이전단계에서는 아직 분양대금을 제대로 납부하지 못해 완전한 소유권확보를 하지 못한 상태라는 점에서 수분양자가 어느 정도의 부담(대출 등)을 안고 분양계약을 체결하고 있는지를 살필 필요가 있는 것이다.

아울러, 임대차보증금으로 분양대금 잔금을 납부키로 예정된 경우라면, 임대차보증금이 다른 곳에 사용되지 않고 틀림없이 잔금납부에 사용될 수 있도록 임대인과 함께 동행하는 등의 주의가 필요할 수 있다. 만약, 약속과 달리 임대차보증금이 다른 곳에 사용되어버린다면, 향후 분양잔금미납으로 분양계약이 해제되어 위에서 본 바와 같은 불상사가 발생할 수 있기 때문이다.
특히, 중개업소의 중개를 통해 임대차계약을 한다고 하더라도 중개업소에서 이러한 확인을 소흘히 할 수 있다는 점에서, 중개업소에만 의지하지 말고 임차인 스스로 직접 분양회사나 재건축조합, 금융기관에 확인해야 할 필요도 있다. -이상-




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