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계약금만 포기하면 상대방의 동의가 없더라도 계약에서 언제든지 벗어날 수 있는 것으로 생각하고 계약체결을 쉽게 생각하는 경우가 의외로 많다. 상대방의 동의없이 일방적으로 계약금상당을 포기하고 계약의 구속에서 벗어날 수 있는 권리를 “해약(解約)권”이라고 하는데, 당사자간에 다른 특약이 없는 한 해약은 민법에 따라 일정한 시기적인 제한이 있다. 민법 제565조는 계약금을 포기하고서 일방적으로 계약을 해제할 수 있는 시기를 “이행에 착수하기 이전까지”로 규정하고 있다. “이행에 착수하기 이전까지”라는 개념에 대해서는 구체적인 계약에 따라 해석이 다소 차이가 있을 수 있지만, 보통은 중도금지급일(만약 중도금약정이 없다면 잔금지급일) 이전으로 해석하는 것이 일반적일 수 있다.
따라서, 중도금지급일 이후에는 상대방과의 합의(동의)없이는 계약금을 포기하더라도 임의로 해약하지 못한다. 즉, 계약에 구속되어 계약을 지켜야될 의무를 어쩔 수 없이 부담하게 되는 것이다.

그렇다면 왜 많은 사람들이, 계약금만 포기하면 “언제든지” 상대방 동의없이 임의로 계약에서 벗어날 수 있는 것으로, 즉 해약할 수 있는 것으로 오해하는 것일까?

이는 우리의 계약문화, 법률문화와 많은 관련이 있다. 부동산매매계약을 예로 들어보자. 계약금이 수수되고 이행에 착수된 시점 이후라고 하더라도, 매수인이 사정으로 계약을 이행할 수 없는 상황이라면 상대방인 매도인 입장에서는 해약을 거부하고 계약의 효력에 따라 나머지 대금을 달라고 청구하고 여의치않으면 소송을 제기하고 판결을 받아 매수인 재산에 강제집행까지 진행할 수 있는 법적인 권리가 있지만, 이런 법적 조치를 한다는 것은 일반인들에게는 시간적으로나 비용적으로 그리고 인간적으로 어렵게 느껴질 수 밖에 없기 때문에 계약금만 몰수하고 계약을 종결하는 선택을 매도인이 하는 경우가 많았다. 이러한 선택 덕분에 매수인으로서는 계약금만을 몰수당하고 계약에서 해방될 수 있었는데, 사람들은 이런 결과만을 보고 ‘계약금 정도만 손해보면 계약의 구속에서 언제든지 벗어날 수 있구나’라고 오해를 해 왔던 것이다.

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그러나, 이러한 결과는 매도인이 여러 가지를 고려해서 계약금 정도만을 몰수하고 계약을 그만두는 것이 더 합리적이라고 판단했기 때문인데, 만약 재판으로라도 계약을 진행하는 것이 계약금정도만을 몰수하는 것보다는 훨씬 유리하다는 판단을 하게 된다면 계약금을 몰수하는 정도로 사태가 마무리될 수 없게 된다. 이 경우에는 매수인으로서는 상대방의 합의를 구하기 위하여 계약금 이상의 댓가를 제공하지 않을 수 없다.

해약과 관련한 갈등이 많은 대표적인 경우가 바로 상가분양이라고 할 수 있다. 상가분양의 경우 계약위반에 따른 위약금이 분양대금의 10-20% 정도인데, 현재의 분양관행상 분양과정에서 지출되는 비용(분양대행비, 홍보비 등)이 그 이상인 경우가 많아 분양회사로서는 대금의 10-20% 정도의 위약금몰수만으로는 오히려 금전적으로 손해일 수 있다. 이러한 판단하에, 분양회사 중에는 계약이행을 원치않고 계약금 정도의 댓가로 해약을 원하는 수분양자를 상대로 계약을 종결시키주지 않고, 분양대금지급청구소송을 제기하는 경우가 최근들어 많이 늘고 있다. 수분양자들의 경우, ‘계약만 하면 몇 개월 내에 전매가 가능하다’는 홍보를 믿고 계약을 했는데, 예상과 달리 전매는커녕 분양받은 상가전망도 어두워 고육지책으로 계약금정도를 포기하고 계약에서 발을 빼고 싶은데, 생각지도 않게 나머지 분양대금을 납부하라는 식의 소송을 당하게 되는 결과가 된다는 점에서, 회사측과 갈등이 발생할 수 밖에 없다. 더구나, 이러한 갈등은 지금처럼 부동산시장이 불황일 경우에 더 잦을 수 밖에 없다. 경기가 호황일 경우에는 계약체결 이후 부동산자산가치가 하락하지 않을 가능성이 높아 계약금을 몰수하고 해당 부동산을 다시 매각할 경우 손해보지 않을 가능성이 크지만, 경기불황일 경우에는 계약당시보다 부동산자산가치가 하락했다는 점에서 계약금 정도만을 몰수하고 해당부동산을 떠안게되는 것은 매도인에게 상당한 손해일 수 있기 때문에, 계약금정도의 금액으로 계약에서 벗어나기가 어려울 수 밖에 없는 것이다.


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‘단기간에 전매가능하고, 여차하면 계약금을 포기하겠다’는 식으로 너무 쉽게 결정한 부동산거래는, 향후 장기간 인생의 족쇄가 될 수 있다는 점에서 더욱 신중한 판단이 요망된다. -이상-



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