기간을 정하지 않은 채 구두상으로 연장된 주택임대차계약

며칠 전 어느 의뢰인으로부터 질문받은 사안의 개요이다.

서울에 있는 아파트 1채를 2014. 8. 15.부터 2년간 임차인에게 임대하는 계약을 체결한 후, 계약만기인 2016. 8. 14.를 두달 여 앞둔 시점에 임차인과 계약연장 여부에 대해 의논하던 중 계약을 연장하기로 서면 아닌 구두상으로 합의했다.
그런데, 종전 계약기간이 만료된 지 20여일이 지난 2016. 9. 초순경 임차인으로부터 ‘계약이 명시적으로 연장되지 않았으니 계약을 종료하고 나가겠다. 법상으로 3개월 후에는 계약이 만기되니 그 때 보증금을 반환해달라’는 취지의 연락을 받게 되었다.

이 사안에 대해 의뢰인은 필자에게, 법해석상 이 임차인의 요구를 수용해야하는 것인지, 아니면 2년 연장을 원하는 의뢰인의 주장을 관철할 수 있을 것인지를 문의했다.

계약갱신에 관한 새로운 계약서가 작성되지 않았음을 계기로 한 분쟁이다.
필자는 답을 하기에 앞서, 이 의뢰인에게 계약만기 두달 여를 앞둔 시점에 계약을 연장하기로 한 구두합의가 있었다는 객관적인 증거가 있는지를 문의했다. 의뢰인을 통해 의뢰인과 임차인 사이에 오고간 휴대폰 문자메시지 내용을 확인할 수 있었는데, 계약연장의사를 묻는 의뢰인의 질문에 대해 임차인이 “예”라고 분명히 답하는 내용이 있었다. 하지만, 연장하는 계약기간에 대해서는 이를 정할 만한 아무런 증거가 없었다.

이러한 사실관계 바탕하에 필자는 이 의뢰인에게 다음과 같은 취지로 답해 주었다.
결론적으로는, 2년간 계약기간이 연장된다. 3개월 연장 운운하는 임차인의 생각은 다음과 같은 주택임대차보호법에 근거한 것인데 법해석에 대한 오해에서 비롯된 것이다.

★ 동법 제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 2기의 차임액(차임액)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

★ 동법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

법규정상, 임차인은 언제든 임대인에게 해지를 통보하고 그 때부터 3개월간만 계약이 유지된다는 내용은 동법 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우, 즉 임대차만기 일정기간 내에 임차인에게 갱신거절 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우, 다시 말하면 “묵시적으로 갱신”된 경우에만 적용된다.

그런데, 이 사건의 경우에는 위 기간 내에 계약연장에 관해 서면은 아니지만 구두상으로나마 명시적인 합의가 있었기 때문에 동법 제6조의 2 제2항이 적용될 수 없고, 동법 제4조 제1항이 적용된다. 즉, 기간을 정하지 아니한 경우에 해당하여 계약기간은 2년이 되는 셈이다.

★ 동법 제4조(임대차기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

자주 접하는 사안이 아니다 보니 필자로서도 즉답을 못한 채 법규정을 다시 찬찬히 들여다보면서 조심스럽게 답변했다. 계약서가 작성되지 않은 경우를 모두 묵시적 갱신으로 생각하는 잘못된 오해와 더불어, 기간을 정하지 아니한 임대차계약이 흔치 않은 점이 맞물려 오해가 발생한 것으로 최종 결론지을 수 있었다. -이상-

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.

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