재개발에서 적법한 조속재결신청기간
법무법인 강산

1. 재개발 현금청산의 획기적인 변화

대법원은 “토지보상법상 협의 및 그 사전절차를 정한 각 규정은 도시정비법 제40조 제1항 본문에서 말하는 ‘이 법에 특별한 규정이 있는 경우’에 해당하므로 도시정비법상 현금청산대상자인 토지등소유자에 대하여는 준용될 여지가 없다고 보아야 한다”고 판시하였다(대법원 2015. 11. 27. 선고 2015두48877 판결).

위 판결 이후 대법원은 위 판결을 인용하면서 같은 내용으로 판결을 하기도 하였다(대법원 2015. 12. 23. 선고 2015두50535 판결).

이는 앞으로 재개발사업, 도시환경정비사업에 있어서 수용권을 행사함에 있어서는 토지보상법상의 협의절차는 필요 없고, 오로지 도시정비법에 의한 협의절차만 거치면 되고, 따라서 현금청산기산일(구법은 분양신청기간만료일 다음 날로부터 150일)이 지나서 현금청산대상자가 조속재결신청청구를 하면, 사업시행자가 60일 내에 토지수용위원회에 수용재결신청을 하지 않으면, 수용재결신청을 할때까지 기간 동안 15%에 의한 지연가산금(과거는 20%)을 지급하여야 한다는 의미이다. 즉, 앞으로 재개발조합은 반드시 현금청산기간을 지켜야 한다는 뜻이다.

토지수용위원회에게 수용재결신청은 재개발등에서만 하는 것이고, 이러한 권한은 조합에게만 있다. 그런데 토지보상법 제40조제2항은 수용 또는 사용에 대한 재결의 신청은 토지보상법 제23조 및 동법 제28조제1항의 규정에 불구하고 사업시행인가를 할 때 정한 사업시행기간 이내에 이를 행하여야 한다고 규정하고 있으므로, 사업시행인가를 받을 때 인정받은 사업시행기간 이내에만 하면 된다. 그러나 사업시행기간은 얼마든지 연장이 가능하므로 결국 기간제한이 없는 것과 같은 결과가 초래되는 것이다.

따라서 이러한 것에 대비하여 조속재결신청제도를 두고 있다. 조속재결신청은 재개발등에서만 하는 것이다. 즉 협의기간이 지났는데도 조합이 수용재결신청을 하지 않고 가만히 있는 경우, 토지등소유자는 조속히 수용재결을 신청해 줄 것을 조합에게 청구할 수 있다.

즉, 토지보상법은 토지소유자 및 관계인이 협의가 성립되지 않은 때에는 사업시행자에 대하여 서면으로 재결신청을 조속히 할 것을 청구할 수 있도록 규정하고 있는데(법 제30조제1항), 이것이 재결신청의 청구제도이다.

토지보상법 시행령 제14조는 “토지소유자 및 관계인은 법 제30조제1항에 따라 재결 신청을 청구하려는 경우에는 제8조제1항제1호에 따른 협의기간이 지난 후 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 다음 각 호의 사항을 적은 재결신청청구서를 사업시행자에게 제출하여야 한다.”고 규정하고 있다. 즉, 재결신청은 ‘협의기간이 지난 후’에 하는 것이다.

○그런데 대법원 2015. 11. 27. 판결로 인하여 협의기간은 현금청산기간안에 하여야 한다. 즉, 구법은 분양신청기간만료일 다음날로부터 150일 이내, 개정법은 관리처분인가일 다음날로부터 90일 이내이다(대법원 2015. 11. 27. 선고 2015두48877 판결). 즉, 위 기간 안에 사업시행자가 협의를 실시하지 않으면, 현금청산대상자는 곧바로 조속재결신청이 가능하게 되었다.

2. 협의기간 만료 전에 한 재결신청의 효력

그런데 재개발에서 협의기간이 지나기 전에 한 조속재결신청이 문제이다. 이에 대해 대법원은 구법상 협의기간인 150일 지나기 전에 한 조속재결신청에 대해 “다만 토지등소유자가 현금청산기간이 만료되기 이전에 재결신청의 청구를 하였더라도 토지등소유자와 사업시행자 사이에 청산금 지급대상여부나 청산금의 범위에 관하여 다툼이 심하여 협의가 성립될 가능성이 없다고 볼 수 있는 명백한 사정이 있는 경우에는 그러한 재결신청청구도 유효하다고 보아야 한다. 이와 같이 현금청산기간 만료 전에 유효한 재결신청청구가 있는 경우 토지보상법 제30조제2항에서 정한 60일의 기간은 수용재결신청청구를 받은 날이 아니라 현금청산기간의 만료일로부터 기산하여야 하므로, 사업시행자가 현금청산기간의 만료일로부터 60일 이내에 수용재결신청을 하지 아니하면 그 지연기간에 대하여 토지보상법 제30조 제3항에 따른 가산금을 지급하여야 한다고 봄이 타당하다.”고 판시한바 있다(대법원 2015. 12. 23. 선고 2015두50535 판결).

따라서 대법원은 협의기간이 지나기 전에 한 재결신청도 조건부로 즉, 토지등소유자와 사업시행자 사이에 청산금 지급대상여부나 청산금의 범위에 관하여 다툼이 심하여 협의가 성립될 가능성이 없다고 볼 수 있는 명백한 사정이 있는 경우에는 유효하다고 하고 있다.

3. 결론

위 대법원 판결은 협의기간 안에 하여도 조건부로 유효하다고 하지만, 그러한 조건이 있는지에 대해 또 다른 분쟁이 생길 우려가 있으므로, 결국 그러한 분쟁을 예방하기 위해서는 협의기간이 만료되면 바로 다음날 재결신청청구를 하는 것을 가장 권한다.<법무법인 강산 김은유 변호사>



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