위험한 지역주택조합아파트 투자
법무법인 강산 김은유 변호사

최근 전세난이 심화하고, 소위 깡통 전세가 속출하면서 무주택자들의 내 집 마련 욕구는 어느 때 보다 커지고 있다. 이런 상황에서 주변 시세보다 20%이상 싼 새 아파트를 살 수 있다면 누구나 호감을 가질 수밖에 없다. 최근에 다시 열기를 띠는 것이 바로 지역주택조합아파트이다.

즉, “지역·직장주택조합은 무주택자만이 조합원 가입이 가능하고, 청약통장도 필요 없고, 국민주택규모 이하의 주택만을 받을 수 있기 때문에, 일반분양분 또는 주변시세보다 10∼30% 가량 저렴하게 내 집을 마련할 수 있기 때문에 가입하여야 한다.”말이 신문지상에 자주 오르내린다. 그러므로 서민들은 초기 제시액이 싸다는 이유만으로 아무 생각 없이 조합에 가입한다. 지금 이순간도 가입하고 있을지 모르겠다.

그러나 제발 조합에 가입한다는 것은 일반 아파트처럼 일정한 돈을 내고 분양받는 것이 아니라 내가 앞으로 아파트 사업을 하여 손해가 나면 추가로 돈을 내고, 이익이 나면 가져가겠다는 계약임을 명심 또 명심하여야 한다. 즉, 내가 주인이고, 내가 사업을 하는 것이다. 그런데 가입계약서, 대행계약서, 조합규약, 도급계약서 내용도 보지 않고 가입을 하는 것이 지금의 현실이다. 결과적으로 무주택자들의 무덤이 될 수도 있는 것이다. 아무리 초기가격이 싸다고 해도 도급계약상에 공사대금이 증액되는 조항이 있어 증액되면 처음에는 싸게 분양받는다고 생각할지 모르지만 나중에는 눈덩이처럼 부담금이 늘어난다.

그 결과 지역·직장주택조합에 조합원으로 가입한다는 것은 지금의 제도에서는 그 순간부터 고통의 시작이다. 너무도 위험하다. 그 이유는 간단하다. 제도적으로 통제장치가 너무 미비하기 때문이다.

무주택자들과 85㎡ 이하 주택 소유자들, 즉 힘없고, 시간 없는 서민들이 투자하는 지역·직장주택조합 아파트라면, 국토교통부는 더 더욱 관련제도를 정비하여 피해를 방지하여야 한다. 그런데 서민들의 이런 바람과는 정반대로 국토교통부는 지역·직장 주택조합 아파트에 대해 거의 버린 자식 취급을 하고 있다. 그 결과 수많은 서민들의 한숨과 눈물이 끊이지 않는다. 차라리 이렇게 방치할 바에는 지역·직장주택조합을 없애 버리는 것이 서민들을 도와주는 것이다.

지역·직장주택조합은 행정청으로부터 2단계 통제만을 받는다. 조합설립인가와 사업계획승인이다. 즉, 조합설립이전에는 아무런 통제장치가 없다. 그래서 지역·직장주택조합은 좌초 가능성이 상존한다. 사업이 좌초되면 그동안 낸 돈은 떼인다고 보면 된다. 이 얼마나 무서운 일인가? 극단적으로 이야기하면, ‘가칭○○조합’이라는 용어를 사용하여 조합원을 모집하면서 돈을 받다가 나 몰라라 해도 그만인 것이다. 이렇게 무서운 상황인데도 서민들은 설마 하면서 가입하는 것이다.

다시 말한다. 법은 조합설립인가 전에는 아무런 통제장치도 없고, 시공사도 책임지지 않는다. 그런데도 가칭조합이나 대행사가 서민들을 조합원으로 가입시켜 돈을 받아도 되는 것이 지역·직장주택조합이다. 최근 보도를 보면 기가 막힌다. 소유권을 확보하지 않아도 조합설립인가가 나므로, 하나의 대지에 2개의 가칭조합이 조합원을 모집하고 있는 것이다. 이게 말이 되는가. 그런데 행정청도 어찌할 수 없는 것이다. 어느 경우는 법적으로 지역·직장 주택조합 아파트 사업이 아예 불가능한 대지를 가지고 조합원을 모집하기도 한다. 그래 놓고 나는 모른다고 하면 서민들만 죽어나는 것이다.

조합설립인가를 받았다고 해도 안전한 것이 아니다. 조합설립인가를 받으려면 주택건설예정세대수의 50%이상의 조합원(최소 20명 이상)을 모집하여야 하고, 주택건설예정대지의 80% 이상 사용승낙을 받아야 한다. 즉, 아직까지 땅도 확보하지 않은 채로 조합설립인가가 나는 것이다. 조합설립인가가 났으므로 안전하다고 투자를 부추긴다. 그러나 이것은 다시 생각해 보아야 한다. 땅을 모두 확보하여야 비로소 안전해지는 것이고, 또한 땅을 비싸게 사지 말아야 추가부담금을 내지 않는 것이다. 만일 땅을 비싸게 사거나 시간이 걸리면 추가부담금은 눈덩이처럼 불어나는 것이다. 조합원 분양가가 일반분양가보다 비싼 사례가 그래서 탄생하는 것이다.

가장 안전한 지역·직장주택조합 아파트 투자는 조합원으로 가입하지 말고 일반분양을 받는 것이고, 그 다음으로는 사업계획승인이 된 이후에 투자하는 것이다. 사업계획승인을 받으려면 주택건설예정대지의 95% 이상의 소유권을 확보하여야 하고, 그 이후에 나머지 5%는 매도청구로 강제취득이 가능하므로, 좌초가능성은 최소한 사라지고, 나아가 시공사가 공동사업주체로서 책임을 지므로, 그나마 안전한 것이다. 그 다음으로 최소한 조합설립인가는 난 곳에 가입하는 것이다. 만일 아직 조합설립인가가 나지 않은 가칭○○조합에 가입하려면, 정말 조심하여야 한다. 이때는 가입계약서에 반드시 앞으로 ○개월 이내에 조합설립인가가 나지 않는 경우에는 가입계약을 해제하기로 하는 조항을 두어야 하고, 돈도 조합설립인가가 난 후에 납부하는 조건으로 가입하는 것이 안전하다.

주택조합사업은 내가 주체이다. 이익이 나면 내가 갖고, 손실이 나면 내가 부담하는 것이다. 시공사나 대행사가 아파트를 주는 것이 아니다. 그리고 한번 가입하면 탈퇴도 불가하다. 자격상실이 되면 탈퇴가 가능하나, 이 경우 그동안 납입한 분담금을 돌려 받기가 어렵다. 죽으나 사나 끝까지 책임을 져야 하는 것이다.

그런데 서민들은 잘 모른다. 따라서 조합규약, 대행계약, 시공계약 등을 대행사에게 의존하면서 불리하게 작성된다.

처음에 제시한 아파트 공급가격이 지켜지는 경우는 거의 없다. 즉, 대부분 추가부담금을 내야 하는 것이다. 그것도 얼마나 내야 할지도 모른다.

지역주택조합은 잘하면 서민들이 싼 가격에 아파트를 장만하는 장점도 있지만, 반대로 사업좌초 가능성 존재, 추가부담금 납부 등 단점도 존재하는 것이다.

거듭 말한다. 지역주택조합사업에 참여하려면, 공부를 하고 참여를 하고, 참여 하였으면, 주인 노릇을 하여야 한다. 그렇지 않으면 내 피 같은 돈이 나간다.

다음에는 지역주택조합 아파트 가입 15계명을 제시하고자 한다.<법무법인 강산 김은유 변호사>



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