최근에 중소형빌딩을 급매가로 매각한 H씨(80세)는 최근까지 20여년 동안 빌딩관리를 직접해왔다. 20여년 전에 친구와 공동으로 신축하여 보유해온 중소형빌딩을 갑작스럽게 매각한 이유는 빌딩설비가 노후화되고 공실이 늘어나면서 임차인관리가 더욱 힘들어졌기 때문이다.
해당 빌딩 매수자의 자산관리자로서 H씨를 만나 빌딩 인수업무를 수행하면서 부동산 자산관리(PM)서비스를 소개하자 H씨는 '이런 중소형빌딩 자산관리 전문회사가 있다는 것을 전혀 몰랐다'면서 '조금만 빨리 알았어도 빌딩을 급매로 매각하지는 않았을 것'이라고 안타까워 했다.

중소형빌딩 자산관리서비스는 2004년에 신한은행이 글로벌PMC를 통해서 PB고객에게 부동산관리서비스를 제공하면서 시작되었다. 초기에는 주로 해외에 거주하거나 해외로 이주하는 건물주와 전문직에 종사하는 빌딩주에게 주로 제공해왔지만, 10여년이 지난 지금은 중소형 빌딩투자층이 넓어지면서 등장한 빌딩투자자와 1세대 소유주의 고령화에 따른 상속과 증여로 새로운 빌딩주가 된 2세대 건물주에게 까지 서비스 대상이 확대됐다.

중소형빌딩 자산관리 전문회사는 부동산의 매입부터 임차인 유치, 시설유지보수, 임대차계약 관리, 임차인 유지, 적정 임대료 산정, 재계약 협상, 건물의 운영전략 수립, 리모델링 및 매각까지 모두 업무를 소유주(투자자)를 대신하여 수행해준다. 한마디로 부동산 자산가를 대상으로 부동산의 매입부터 관리 및 매각까지 종합 서비스를 제공하는 것이다. 아직까지도 대다수 소유주(투자자)가 중소형빌딩 자산관리 서비스가 있다는 사실을 모르고 있지만 당사의 자산관리서비스를 받고있는 고객들은 하나 같이 '왜 이런 서비스가 있다는 것을 몰랐을까?'라는 반응을 보인다.

그럼에도 불구하고, 중소형빌딩 자산관리서비스가 도입된지 10여년이 지난 지금까지도 잘 알려지지 않은 이유는 무엇일까?

10여년 동안 500여명의 빌딩주에게 자산관리 상담을 해오면서 알게 된 사실은 빌딩주대부분이 중소형빌딩은 청소와 경비서비스만 제공하는 것으로 잘 못 알고 있고, 일부이긴 하지만 자산관리서비스가 있다는 것을 알고 있지만 수수료(PM Fee)가 매우 높을 것으로 생갓하고 있으며 직접 빌딩관리하는 것보다 유리한 점이 별로 없을 것으로 생각하고 있다는 것이었다.

중소형빌딩 자산관리 전문회사
부동산자산관리서비스는 IMF외환위기 이후 대형빌딩을 매입한 외국인 투자가에 의해 도입되었지만 중소형빌딩 소유주에게도 2004년부터 전문 서비스가 제공되면서 이제는 글로벌PMC를 필두로, 두레시닝, 오투에셋 등 다수의 관리회사가 서비스를 제공하고 있다. 중이들 소형빌딩 자산관리 전문회사는 펀드매니저가 돈을 맡아 자산을 불려주듯이 빌딩의 자산가치를 높여준다.

부동산 자산관리수수료 수준
부동산업계나 부동산학계에 있는 사람들과 대화를 하다보면 일정 규모의 빌딩 하나만 위탁관리해도 수익이 상당할 것으로 잘 못 알고 있는 사람들이 의외로 많다는 것을 알게 된다. 부동산시장에 대해 아는 사람들 조차도 이럴진대, 중소형빌딩 소유주들은 어떻겠는가? 어느 정도 이해가 가는 대목이다.

자산관리수수료는 필자가 이전 칼럼에서 언급했듯이 그리 높지 않다. 빌딩 연면적 500평 기준 빌딩을 예로 들어보면 지역에 따라 차이가 있을 수 있지만 매월 고정 수수료로 계약하는 경우는 대략 월간 100~150만원(부가세 별도) 수준일 것이다. 월간 임대료 수금액이 3,000만원 이하인 경우, 자산관리수수료는 임대료 수금액에 따라 4~ 10% 수준에서 결정된다. 참고로, 자산관리 수수료에는 청소원, 경비원의 인건비와 유지보수비는 포함되어 있지 않다.
(칼럼 참조: 부동산자산관리수수료는 어떻게 결정되나?)


자산관리서비스의 이점
당사가 관리하고 있는 빌딩 100여개를 대상으로 자산관리 서비스 전과 후를 임대수입 측면에서 비교해본 결과 임대수입이 자산관리서비스 후에 평균 최소 15% 이상 증가한 것으로 확인됐다. 장기간 공실로 방치되어 있던 공간을 적극적인 임대마케팅 활동을 통해 채우고 임차인에게 적절한 서비스를 제공하면서 주변 임대료 수준으로 임대료를 상향 조정했으며 임차인 유지율을 높이고 임대차계약을 장기화하여 공실기간을 최소화한 결과이다. 이 경우, 임대수입 증가분이 부동산자산관리수수료 지출액보다 더 많아져서 빌딩주는 결과적으로 빌딩관리 서비스를 공짜로 제공받는 셈이다. 더 중요한 점은 임대수입의 증가로 빌딩가치도 상승했다는 점이다.

중소형빌딩 자산관리서비스에 대한 충분한 정보가 없었을 때에는 빌딩주가 빌딩을 직접 관리할 수 밖에 없었을 것이다. 그러나, 이제는 중소형빌딩 자산관리서비스도 전문화되었기 때문에 인터넷으로 조사해보면 믿고 맡길 수 있는 자산관리회사를 쉽게 찾을 수 있다.

부동산자산관리는 사람과의 관계를 관리하는 비즈니스다.
빌딩 임대사업에 필요한 자질이 없는 소유주가 마땅히 다른 할 일이 없거나 자산관리수수료가 아깝다는 생각에서 빌딩관리를 직접 수행하겠다고 한다면 주변 경쟁빌딩과의 경쟁에서 살아남을 수가 없을 것이다. 빌딩이 경쟁력을 갖추지 못하면 임차인이 이탈하고 임대수입이 줄어들게 되며 빌딩가치 하락이 뒤따르게 된다.


공실률이 높아지는 요즘같은 시기에 빌딩을 전문적으로 관리할 수 있는 빌딩소유주가가 아니라면, 중소형빌딩 자산관리 전문회사에게 빌딩관리를 맡기는 것도 고려해봐야 할 시점이다.


글로벌PMC㈜ 대표이사 사장 김 용 남, CCIM, CPM
www.globalpmc.com, Tel: 02-2176-6000
글로벌PMC 페이스북, KPM 페이스북


[가치를 창조하는 부동산자산관리] 아직도 빌딩관리 직접 하십니까?










"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com