주택임대관리업에 대한 관심이
뜨거워지고 있다.
인구의 고령화와 1~2인 가구의 증가 그리고 라이프 스타일의 변화에 따라 민간 임대주택 수요가 증가하고 주택임차방식이 전세에서
월세로 전환되는 가운데 정부에서 올해 2월7일부로 주택임대관리업을
도입함에 따라 개인 자산가, 기관투자가, 부동산관리회사, 분양대행사 및 건설회사들이 많은 관심을 보이고 있고 일부 업체는 이미 주택임대관리업에 뛰어 들었다.
주택임대관리란 주거용 부동산자산관리(Residential
Property Management, RPM)와 같은 개념으로서 임대를 목적으로 하는 주택 및 준주택을 소유주를 대신하여 종합적으로 관리하는 업무이다. 다만, 상업용 부동산자산관리와 달리, 우리나라의 주택임대관리는 임차인 모집(임차인 선정 및 계약체결) 업무를 직접 수행할 수 없다는 점에 차이가 있다.

1. 주택임대관리업의 유형과 등록절차
주택임대관리업은 자기관리형과 위탁관리형으로 구분된다.
자기관리형 주택임대관리업이란 임대관리업자가 전, 월셋집의 공실이나 임대료 미납 등의 위험을 떠안고 집주인에게 매월 일정액의 임대료를 지급하는 방식으로서 일본의
서브리스(sublease)와 같은 개념이다. 자기관리형으로 100호 이상을 관리하기 위해서는 자기관리형 주택임대관리업에 의무적으로 등록해야 한다. 등록요건은 자본금 2억원, 전문인력 2인과 사무실을 확보하는 것이다.
반면에, 위탁관리형 주택임대관리업은
임대 리스크는 집주인이 지고 관리업자는 매월 실제 들어온 임대료의 일정 비율을 가져가는 방식이다. 위탁관리형으로 300호 이상을 관리하기 위해서는 위탁관리형 주택임대관리업에 의무적으로 등록해야 한다. 이 때 등록요건은 자기관리형보다 완화된 자본금 1억원, 전문인력 1인 이상 및 사무실 확보이다.
만일, 두 가지 유형을 모두 등록하려면
자기관리형 주택임대관리업 등록요건만
충족하면 된다. 유의해야
할 점은 자기관리형으로 신청할 경우에는 위탁관리형 주택임대관리업을 운영할 수가 없고, 마찬가지로 위탁관리형으로
신청할 경우에는 자기관리형 주택임대관리업을 운영할 수가 없다는 점이다. 따라서, 자기관리형과 위탁관리형을 모두 운영하고자 할 경우에는 자기관리형과 위탁관리형 신청서를 각각 작성하여 등록 신청하여
각각 등록증을 발급받아야 한다.

2. 주택임대관리업 등록업체 현황
3월18일 현재 주택임대관리업에 등록한 회사는 총 19개사다. 이중 자기관리와 위탁관리를 모두 등록한 업체는 글로벌PMC를 포함한 9개사이고 위탁관리만 등록한 업체는 레전드힐스를 포함하여 10개사다. 자기관리형 주택임대관리업만 등록한 회사는 단 한곳도 없다.

<주택임대관리업 등록업체 현황, 2014.3.18일
현재>

















































































































구분
주택임대관리업자
등록유형
연락처

서울
글로벌PMC㈜
자기관리․위탁관리
02-2176-6000

롯데자산개발㈜
자기관리․위탁관리
02-2086-3354

스틱스씨앤디㈜
자기관리․위탁관리
02-553-6033

㈜골든핏씨앤디
자기관리․위탁관리
02-521-1223

㈜라이프테크
자기관리․위탁관리
02-552-8770

㈜신영에셋
자기관리․위탁관리
02-6001-2731

플러스밸류에이션㈜
자기관리․위탁관리
02-776-5454

㈜레전드힐스
위탁관리
02-833-0442

㈜마우나오션개발
위탁관리
02-3677-6549

㈜우리레오피엠씨
위탁관리
02-6205-3513

㈜플러스엠파트너스
위탁관리
02-2051-3777

경기
㈜가가임대주택관리회사
자기관리․위탁관리
031-483-0007

㈜미가존종합건축사무소
위탁관리
031-8015-0414

㈜에이스자산관리
위탁관리
031-898-5006

부산
(주)시중피엠지
위탁관리
051-664-8890

(주)예스콘디에이치
위탁관리
051-861-1961

인천
신세계관리(주)
자기관리․위탁관리
032-506-7822

(주)아트부동산관리
위탁관리
1899-4960

제주
킴스부동산관리(주)
위탁관리
064-748-0052

계
19개사
자기관리․위탁관리: 9개사
위탁관리:
10개사


<자료: 국토교통부 보도자료 재정리>

3. 주택임대관리업의 전망

일본에서 민간 중심의 임대주택 시장이 우리보다 빨리 성장하고 발전한 배경을 보면, 첫째, 부동산 버블 붕괴 이후 주택 분양시장이 침체에 빠진 상황에서
임대주택시장 활성화를 통해 주거복지 향상과 경기진작을 도모할 필요가 있었고, 둘째, 인구구조의 변화 및 가구구성의 변화가 우리보다 빠르게 진행되었으며, 셋째, 부동산가격의 장기하락세로
인해 매매차익을 노리는 투기수요가 사라지면서 임대주택에 대한 선호도가 증가하였고, 넷째, 토지 불패신화가 깨지면서 택지가격이 대폭 하락하였기 때문이다.

그러나, 일본의 성공사례가 우리나라에서도 동일한 형태로 전개될 것으로
보기는 어렵다. 그
이유를 몇 가지 들어보면, 첫째, 우리나라의 경우 주요 임차방식이
전세중심이라는 점, 둘째, 수도권의 지가가 높아 임대주택
개발이 쉽지 않다는 점, 셋째, 임대사업자 대부분이 개인이면서 임대사업자로 등록하지 않은 비제도권 임대사업자라는 점, 넷째, 임대소득 노출을
우려하여 위탁관리를
기피하면서 직접 관리하는 비중이 높다는 점, 다섯째, 위탁관리를 하는 경우에도 관리수수료를 지급하지 않고 중개업소를 통해 제한적인 임대관리서비스를 제공받을
수 있기 때문에 위탁관리수수료 지급에 매우 부정적이라는 점,
여섯째, 일본에서
민간임대주택 활성화의 기틀이 된 30년 장기임차제도(서브리스)는 5년 이상 장기 임대차계약에 부정적인 국민 정서상 쉽게 정착되기
어려울 것이라는 점, 그리고
일곱째, 기관투자가의 참여도가 높지 않을 것이라는 점 등을 들 수 있다.

대부분의 국가에서 민간 임대주택은 주로 개인이나 가족 소유이고 기관소유 비중은
매우 낮다. 우리나라의 민간임대주택도 두 채 이상의 주택을 보유한 개인들에 의해 공급(2012년말 현재 다주택자 수: 1,355천명)되고 있기 때문에 민간 임대주택의 공급은 주로 개인에 의존할 수 밖에 없고 기업형 임대사업자나 기관투자가의 역할은
제한적이다.

주택임대관리업은 임대인 대부분이 2채
이상의 주택을 소유하고 있는 개인이고 상업용과 달리 여러 곳에 분산되어 있는 개별 임대주택을 관리하는 시스템이기 때문에 규모의 경제를 달성하기가 쉽지 않다. 또한, 건설업 또는 중개업과 시너지를 내는 일본과
달리 우리나라는 업역의 경계가 확고하기 때문에 일본과 같은 다양한 사업포트폴리오를 갖기가 쉽지 않다.

이 때문에 단순 위탁관리만으로 기업형 주택임대관리업을
사업화하기란 쉽지 않을 것이고 사업이 활성화 되기까지도 시간이 많이 걸릴 것으로 전망된다.
그러나,
주택임대관리
63.8%(2011년 말)인 미국처럼 우리나라에서도 주택임대관리업의 비중이 점차 높아질 것은 확실하다.

따라서,
주택임대관리회사는 처음부터 기대수준을 높게 잡지 말고 하나씩 하나씩 늘려가겠다는 자세로 임할 필요가 있다. 왜냐하면, 주택임대관리업은
건설업이나 개발업과 달리, 홈런을 노리는 비즈니스가 아니라 단타(single)를 꾸준히 많이 쳐내야 하는 비즈니스이기 때문이다.

글로벌PMC㈜ 대표이사 사장 김 용 남, CCIM, CPM
www.globalpmc.com, 글로벌PMC 페이스북


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