[가치를 창조하는 부동산자산관리] 기업형 주택임대관리업이 성공하려면...

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주택임대관리업의 윤곽이 대략 드러남에 따라 주택임대관리업에 대한 관심이 다시 고조되고 있다. 정부에서 주택임대관리업 도입을 위한 주택법 개정안을 2013년 8월6일에 공포함에 따라 공포일로부터 6개월 후 인 2014년2월7일부터 주택임대관리업이 시행된다.

개정된 주택법 제2조 제18호에
의하면 “주택임대관리업”이란 아래의 업무를 행하는 업으로 규정하고
있다.

가. 임대를 목적으로 하는 주택(준주택을 포함한다. 이하 같다)의 시설물 유지·보수·개량 등

나. 임대를 목적으로 하는 주택의 임대료 징수 및 임차인 관리(임차인의
명도 및 퇴거 업무 등을 말하며, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 중개업은
제외한다. 이하 같다)

다. 그 밖에 임대를 목적으로 하는 주택의 임차인(「임대주택법」제2조제1호에 따른 임대주택의 임차인을 포함한다. 이하 제53조의2부터
제53조의7까지에서 같다)의
주거 편익을 위하여 필요하다고 대통령령으로 정하는 업무

그러나, 주택임대관리업무에서 중개업을 제외한다고 규정함으로써 주택임대관리업자는
임차인 모집(임차인 선정 및 계약체결) 업무를 직접 수행할 수 없고 중개업소나 중개법인에 의뢰하여 임차인을 모집(선정
및 계약체결)할 수 밖에 없게 되었다. 이에 따라 주택임대관리업자는
임차인 모집업무를 기존 중개사무소(법인)와 업무제휴를 통해서
할 것인지 아니면 별도로 중개법인을 설립하여 수행할 것인지를 결정해야 한다. 그러나 기존중개업체와의
업무제휴 방법은 국내 중개업 실정을 고려해볼 때 현실적으로 어려움이 많을 것으로 보인다. 전문성과 신뢰성
그리고 네트워크를 갖춘 중개법인이 거의 없다시피 한 국내 상황에서 주택임대관리업자가 전략적 제휴를 맺을만한 중개사무소(법인)를 찾기란 여간 쉽지 않을 것이기 때문이다. 설령 그런 자격을 갖춘 중개법인을 찾았다고 하더라도 주택임대관리업자 간에 경쟁이 치열해지다 보면 중개법인과의
관계가 지분출자관계가 아닌 단순 업무제휴관계인 이상 이해관계에 따라 언제든지 업무제휴 파트너를 바꿀 수 있기 때문에 제휴관계가 장기간 지속되기는
어렵다는 한계가 있다.

이 때문에 대부분의 주택임대관리업자들은 업무제휴 보다는 중개법인을 자회사 형태로 설립 하려 할 것으로 보인다. 중개업무를 자회사인 중개법인이 직접 수행할 것이기 때문에 기존 중개업자를 보호하기 위해 주택임대관리업무에서
중개업을 제외한 취지도 무색하게 되고 기존 중개업자도 별다른 실익을 챙길 수가 없을 것으로 보인다. 주택임대관리업은
여러 곳에 분산되어 있는 주택을 관리해야 하기 때문에 대규모 빌딩을 관리하는 상업용 부동산자산관리업에 비해 사업여건이 상당히 열악하여 규모의 경제
달성이 쉽지 않다는 특징이 있다. 이런 상황에서 중개법인의 추가설립에 따른 비용부담은 수익성 확보의
장애물이 아닐 수 없다. 차라리 공인중개사를 더 고용하는 조건으로 주택임대관리업자에게 중개업을 허용한다면
중개사에게도 취업이라는 실질적인 혜택이 돌아가고 주택임대관리업자도 임대관리와 임차인 모집업무를 일원화된 시스템으로 수행함으로써 임대마케팅 경쟁력과
운영효율화를 기할 수 있을 것이다.

주택임대관리업에서 성패는 누가 임차인을 더 빨리 모집(선정 및
계약체결)하여 공실률을 낮게 가지고 가느냐에 달려있다고 해도 과언이 아니다. 상업용 부동산과 달리 주거용 부동산의 임차인 이동률(turnover
rate)이 상당히 높은 점을 감안할 때 임차인 모집업무는 주택임대관리업의 핵심업무일 수 밖에 없다.
공실이 채워지지 않으면 충분한 현금흐름이 발생하지 않고 수익률도 낮아질 수 밖에 없기 때문에 부동산 자산관리의 36가지 주요 업무 중에서 임차인 확보업무가 임차인 유지업무와 임대차계약 협상에 이어서 세번째로 중요한 업무로
꼽히고 있을 정도다. <아래 표 참조>

중개업을 주택임대관리업무에서 제외함으로써 주택임대관리업자의 수익성 악화가 불가피하게 되었다.이러한 상황에서 기업형 주택임대관리업이 성공적으로 정착되기 위해서는 정부차원에서 주택임대관리업자의 수익성 확보 대책을 다각적으로 강구하여야 할 것이다.


글로벌PMC㈜ 대표이사 사장 김 용 남

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