[입주 30년 1기 신도시] ② 리모델링 vs 재건축…정비 방식은

리모델링조합 "리모델링·재건축, 두 방식 규제 함께 완화해야"
재건축연합회 "규제 손질해 기준 제시·중장기 로드맵 논의 필요"

대선 후 윤석열 당선인의 '1기 신도시 재정비사업 촉진 특별법 제정' 공약이 조명되면서 리모델링 위주로 정비사업을 추진해 온 1기 신도시 주민들의 분위기가 변하고 있다.

성남 분당에선 올해 2월 말 50여개 노후 아파트단지들로 구성된 '분당재건축연합회'(이하 분재연)가 결성되는 등 종전 리모델링 수준을 넘어 재건축 추진을 요구하는 목소리가 커지고 있다.

재건축은 기존 아파트를 헐고 다시 짓는 것으로, 설계나 증축 등에서 리모델링보다 자유롭지만 규제가 많다.

리모델링은 설계나 증축 면에서 자유롭지 못하지만, 재건축보다 규제가 적고 평수를 꽤 늘릴 수 있다는 점이 매력이다.

◇리모델링과 재건축의 장단점 비교
┌───────┬─────────────────┬───────────┐
│ 구분 │ 리모델링 │ 재건축 │
├───────┼─────────────────┼───────────┤
│ 목 적 │ 건물 노후화 억제 및 기능향상 │노후불량 구조물 밀집지│
│ │ │역 주거환경 개선 및 주│
│ │ │ 택공급 │
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│추진 가능 연한│ 준공 후 최소 15년 이상 │준공 후 최소 30년 이상│
├───────┼─────────────────┼───────────┤
│ 추진 가능 │ 수직증축 - B 등급 이상 │ 최소 D등급 이하 │
│ 안전진단 │ 수평증축 - C 등급 이상 │ │
│ 등급조건 │ │ │
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│ 증축범위 │ 기존 전용면적의 30∼40% 이내 │ 용적률 범위 내 │
├───────┼─────────────────┼───────────┤
│ 장·단점 │ㆍ재건축에 비해 사업비 저렴 │ㆍ구역에 맞는 자유로운│
│ │ㆍ재건축에 비해 사업기간 짧음 │ 설계 가능 │
│ │ㆍ별동 증축으로 사업분담금 절감 │ㆍ내부 공간구조 활용도│
│ │ㆍ층고 높이(2.6ｍ)가 낮아 공간 협 │ 높음 │
│ │소 │ㆍ층고 및 슬래브 두께 │
│ │ㆍ슬래브 두께(130㎜), 층간소음 가 │변화에 따른 소음 저감 │
│ │중 │ㆍ사업 기간이 리모델링│
│ │ │보다 많이 소요됨 │
│ │ │ㆍ용적률이 높은 단지는│
│ │ │ 사업분담금 가중 │
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리모델링은 아파트를 허물고 새로 짓는 재건축과 달리 구조체를 유지하면서 평면을 앞뒤로 늘려 면적을 키우거나 층수를 올려 주택 수를 늘리는 방식이다.

주거 불편의 핵심 원인인 설비와 마감재를 개보수하고 지하 주차장을 새로 만들거나 더 넓힐 수 있다.

준공 15년 이상이면 추진할 수 있고, 구조체 안전진단에서 유지·보수 등급(A∼C) 중 B등급 이상이면 층수를 높이는 수직 증축이, C등급 이상이면 수평 증축이 가능하다.

반면 아파트 재건축은 기준 연한인 준공 30년을 넘으면서 안전진단 통과 등급인 D등급(조건부 허용)이나 E등급(불량)을 받아야 추진할 수 있다.

현 정부가 서울 등 주요 재건축 단지의 사업 추진이 가시화되면 연쇄적으로 집값이 오를 것을 우려해 2018년 3월 재건축 안전진단 평가를 강화하면서 재건축 추진이 상당히 제한적인 상황이다.

정비 업계에선 통상 현재의 용적률(층별 바닥면적을 모두 합친 건축 연면적을 대지면적으로 나눈 비율)은 작지만, 정비사업을 할 때 허용 용적률이 큰 아파트는 '재건축이 유리'하고, 원래 용적률이 크게 지어진 아파트는 '리모델링이 유리'하다고 본다.

1기 신도시가 있는 경기 5개 시에 들어선 아파트 단지의 평균 용적률은 분당 184%, 일산 169%, 평촌 204%, 산본 205%, 중동 226%다.

따라서 현재의 용적률 평균치로만 보면 리모델링 추진이 더 사업성이 있다는 게 업계와 주민들의 대체적인 분석이다.

이런 점을 반영하듯 부동산114에 따르면 작년 9월 말 기준 수도권에서 리모델링을 추진 중인 아파트단지 총 98곳 중 경기도가 42곳을 차지해 1기 신도시가 몰려 있는 경기도에서 리모델링 사업이 가장 활발하다.

분당에선 한솔마을 5단지가 지난해 3월에 1기 신도시 중 최초로 리모델링사업 계획을 승인받았다.

같은 해 4월 분당 무지개마을 4단지가 계획 승인을 받았고, 올해 매화마을 1단지와 느티마을 3·4단지 등이 계획 승인을 앞두고 있다.

군포 산본에서는 리모델링을 추진하는 18개 아파트단지가 올 1월 '산본 공동주택 리모델링연합회'를 출범했다.

지난해 5월 21개 단지가 리모델링 연합회를 구성한 안양 평촌에서는 같은 해 목련 2·3단지가 리모델링 건축 심의를 통과한 상태다.

그러나 윤석열 당선인이 새 정부 출범을 앞두고 규제 위주였던 현 정부의 부동산 정책을 손보겠다고 예고하면서 리모델링보다는 재건축 활성화에 대한 기대감이 커지고 있다.

선거 기간 윤 당선인은 1기 신도시의 평균 용적률이 169∼226% 수준인데 고밀·고층 아파트가 많아 노후 단독주택과 저층 공동주택을 대상으로 하는 기존 재정비 원칙을 적용하기는 어렵다면서 특별법 제정을 약속했다.

이 법에 정비사업 인허가 절차 간소화, 안전 진단 제도 규제 완화, 재건축 초과이익 환수제 완화, 용적률 상향 등을 담겠다는 구체적인 방향도 제시했다.

또 30년 이상 노후 아파트에 대한 재건축 정밀안전진단 면제, 신속한 리모델링이 가능하게 하는 법 제정도 공약으로 내건 상태다.

그러나 이런 공약이 모두 실현될지는 지켜봐야 한다는 분석이 지배적이다.

국회 다수당인 민주당이 관련 법 제·개정에 반대하거나 신중한 입장이라 '여소야대' 상황에서 진통이 이어질 수 있다.

재건축에 대한 기대감이 커지자 1기 신도시가 있는 경기도 내 5개 기초지자체와 신도시 주민들은 지난해 12월 국회에서 '노후 1기 신도시 활성화를 위한 특별법 제정'을 요구한 상태다.

성남 분당을이 지역구인 민주당 김병욱 의원은 지난달 7일 노후 신도시 재건축·재개발·리모델링 사업 활성화를 위해 '노후 신도시 재생 및 도시공간 구조개선 특별법'을 대표 발의하기도 했다.

해당 법안은 30년 이상 된 노후 신도시의 안전진단 기준을 대폭 완화하고 주거지역의 용적률·건폐율을 상향해 500%까지 보장하며, 역세권을 비롯한 특정 지구에만 500% 이상의 용적률을 부여하는 내용을 골자로 한다.

김 의원은 지난달 31일 국회 의원회관과 이달 7일 분당구청에서 노후한 1기 신도시의 바람직한 재정비 방안을 모색하는 토론회를 잇따라 열기도 했다.

구자선 분당 한솔5단지 리모델링 조합장은 "재건축이든 리모델링이든 노후한 1기 신도시 활성화를 위해선 두 방식의 규제가 함께 완화돼야 한다"면서도 "대통령 당선인이 의지를 갖고 공약했겠지만 실행될지는 두고 봐야 한다"고 말했다.

그러면서 "현 정부도 리모델링 활성화를 약속했지만 리모델링 사업의 핵심인 '수직 증축' 이나 '세대 간 내력벽 철거'는 지금껏 허용되지 않고 있다"고 덧붙였다.

이종석 분당재건축연합회 회장은 "리모델링과 재건축은 장단점이 달라 단지별로 특성에 맞는 정비방식을 택하면 된다"며 "단지들이 선택할 수 있도록 기존 규제를 손질해 기준을 마련하고 중장기 로드맵을 짜는 논의를 시작해야 할 때"라고 밝혔다.

/연합뉴스