국내 재태크 시장의 양대 축은 증시와 부동산 시장인데요. 최근에는 따로 움직이는 디커플링 조짐이 나타나고 있고 특히 각종 부동산 관련지표가 주춤하자 향후 부동산 시장이 어떻게 될 것인가에 대한 논란이 심해지고 있습니다. 증시 입장에서는 부동산 이탈자금이 들어오느냐가 최근 주목받고 있는 ‘1월 효과’ 여부를 결정할 것으로 보여 오늘은 이 내용 알아보겠습니다. 도움 말씀 위해 한국경제신문, 한상춘 논설위원 나와 계십니다.

Q. 안녕하십니까? 미국 증시가 여전히 산타 랠리 기대감이 살아있는데요. 왜 그럴까요?

-크리스마스 장세, 짧게는 ‘이브’ 길게는 ‘연말’

-크리스마스 이브 전 3일 반등, 연말까지 지속

-오미크론 공포 완화, 경제 재봉쇄 우려 약화

-FDA, 화이자와 머크의 ‘먹는 치료제’ 긴급 승인

-남아공과 영국에서 오미크론 경증 보고서 발표

-바이든 대통령 담화 “재봉쇄하지 않을 것”

-월가의 관심사, 3대 지수 사상최고치 마감 여부

Q. 미국 증시가 힘을 얻으면서 한국 증시도 삼성전자가 8만원을 회복되고 코스피 3000선을 재탈환하지 않았습니까?

-24일, 삼성전자 마침내 8만원선 회복

-코스피 지수도 3000선 재탈환, 비관론 탈피

-주간 단위 5p 하락, 산타 어렵게 하지 않아

-연말까지 일정 無···美 증시 모습에 좌우될 것

-韓 증시, 美와 달리 올해 최고치 경신 어려울 듯

Q. 벌써부터 미국과 한국 증시에 1월 효과가 올 것인가에 대한 논쟁이 일고 있는데요. 어떻게 생각하십니까? 기대해도 좋을까요?

-美 증시, 올해 남은 악재 털고 갈 가능성

-연방부채상한 문제 해결, 디폴트 우려 완화

-조 맨친의 BBB act, 바이든과의 대타협 기대

-취임 1주년 앞서, 국민 대타협 모색할 가능성

-우크라이나 등 지정학적 위험 ‘큰 변수’

-재정상황 악화, 푸틴이 전쟁을 선택할 확률 낮아

-터키, 칠레 등 금융위기 조짐, 美 증시에 호재

-韓 증시 1월 효과, 삼성전자 추가 상승이 좌우

Q. 월가에서는 내년 초 1월 효과를 기대하는 요인 중에 채권시장에서 이탈될 자금이 증시로 유입될 것이라는 기대도 한몫하고 있지 않습니까?

-올해 채권시장, 22년 만에 ‘최악의 해’ 가능성

-美 10년물 금리, 연초 0.9%대→최근 1.5%대

-바클레이즈 채권가격지수, 올해 4.5% 하락

-작년에는 달러, 올해는 채권 투자 ‘최대 손실’ 기록

-Fed 출구전략 추진, 채권시장 약세 지속 가능성

-올해 美 증시 호조, 채권시장 이탈자금 ‘큰 역할’

-채권 이탈자금 증시 유입 여부, 1월 효과 좌우

-월가, money move보다 great rotation 기대

Q. 요즘 들어 국내 증시는 안정을 찾고 있습니다만 각종 부동산 지표는 일제히 고개를 숙이고 있지 않습니까?

-부동산 관련지표, 이달 들어 하락세로 전환

-서울대 교수, 강남 집값 17% 정도 급락할 것

-민간예측기관, 내년 대선 이후 상승세 재진입

-한국 경제, 부동산 버블이 최대 리스크 경고

-한은, 부동산 취약성 지수 역대 최고치인 100

-Z-스코어 지수, 장기추세선을 큰 폭으로 상회

-강남 아파트, ‘불패론 vs 필패론’ 논쟁 재현

Q. 방금 말씀하신 강남 아파트 가격과 관련해 불패론과 필패론은 무엇을 말하는 것인지 말씀해주시지요. 먼저 불패론부터 말씀해 주시지요.

-프랑스의 지리학자 ‘발레리 줄레조’

-1993년 이후 서울아파트 집중 연구

-아파트 공화국론, 아파트 위주 기형적 주거

-아파트 비중, 1985년 13.5%→2021년 68.9%

-아파트, 가장 유효한 재테크 수단으로 정착

-이 등식이 깨지지 않는 한 ‘강남 불패론(不敗論)’

Q. 반면에 강남아파트 값은 반드시 떨어진다는 ‘강남 필패론(必敗論)’있다고 하는데요. 이것은 어떤 것입니까?

-일본 경제 애널리스트 ‘다치키 마코토’ 주장

-저출산·고령화 인구구조, 부동산 버블 붕괴

-기업 해외진출에 따른 공동화도 집값 하락

-’일본의 강남’ 도쿄 세타가야구도 폭락

-2006년 이후 강남아파트 값 떨어진다고 주장

Q. 강남아파트값 ‘불패’냐 아니면 ‘필패’냐. 이 문제를 부동산값 예측에 관한 한 지금까지 가장 정확하다고 알려져 있는 인구통계학적 기법은 무엇입니까?

-‘자산계층의 두터움’ 근거로 부동산 가격 결정

-부동산 가격, 자산계층 두터우면 높게 형성

-종전의 자산계층, 30세에서 55세로 해석

-해리 덴트, 45세~49세 핵심자산계층 구분

-핵심자산계층인 45∼49세, 2018년 이후 급감

-인구절벽 우려, 중국에 이어 미국에서도 고개

-강남 아파트 가격, 장기 침체에 빠질 것 예상

Q. 해리 덴트의 이런 주장에 대해서는 반박도 많지 않습니까? 어떤 견해들이 있습니까?

-덴트, 국가 간 인구이동을 경시한 것 ‘단점’

-제레미 시겔 교수, ‘글로벌 해법’ 제시 반박

-간단한 생산함수 Y=f(K,L,A)로 설명 가능

-간단한 생산함수 Y=f(K,L,A)로 설명 가능

-세계는 하나, 생산함수 적용대상 세계로 확대

-특정국 인구 수와 인구구성상 한계 극복 가능

-1가구 4인에서 1가구 1인, 인구증가와 동일

-유동성과 함께 코로나 이후 집값 상승 주요인

Q. 결론을 맺어 보지요. 내년에 강남 아파트를 비롯한 우리나라 집값이 필패론대로 폭락할 가능성이 있습니까?

-내년 각국 통화정책 기조, 완만한 긴축 예상

-Fed, 신속한 테이퍼링과 기준금리 인상 추진

-BOK, 두 차례 금리인상 이후 추가 인상 시사

-내년 5월 출범하는 새정부 부동산 정책 변수

-내년 집값 전망, 대부분 ‘상승세 지속될 것’

-국내 부동산 기관, 내년에도 2∼3%대 상승세

-내년 예산, 수도권 5.1%+전국 3.5% 상승 전제

-부동산 이탈자금, 증시로 유입될 가능성 낮아

지금까지 도움 말씀에 한국경제신문, 한상춘 논설위원이었습니다. 고맙습니다.
2022년 1월 효과, '그레이트 로테이션' 관건 韓 증시, 부동산 이탈자금 들어오나? [한상춘의 지금 세계는]