"조합원 지위 양도 금지 강화하면 가수요 차단…매물감소 우려"

전문가들, 예외 조항 적용 확대·무주택자 배려에 한목소리

국토교통부와 서울시가 재개발·재건축 조합원 지위 양도 제한 시점을 사업 초기 단계로 앞당기기 위한 법 개정을 추진한다.

노형욱 국토교통부 장관과 오세훈 서울시장은 9일 정부서울청사에서 주택시장 안정과 주택공급 활성화를 위한 정책 간담회를 열어 이런 내용에 합의했다.

이에 따라 국토부는 도시주거환경정비법을 개정, 재건축 단지는 안전진단 통과 이후부터, 재개발 구역은 정비구역 지정 이후부터로 시·도지사가 기준일을 별도로 정해 조합원 지위 양도 제한 시점을 앞당길 수 있게 할 예정이다.

현재 투기과열지구 내 재건축은 조합설립 인가 이후, 재개발은 관리처분계획 인가 이후부터 조합원 지위 양도가 제한된다.

그러나 앞으로는 지방자치단체의 의지가 있다면 이 시기를 훨씬 앞당길 수 있게 한다는 것이다.

이렇게 되면 서울 재건축 단지의 경우 안전진단을 이미 통과했다면 이후 주택을 매입해도 조합원 분양을 받지 못한다.

전문가들은 투기 수요 차단에 긍정적인 효과가 있을 것이라고 내다봤지만, 재산권 침해와 매물 감소에 의한 부작용이 나타날 수 있다고 우려했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "정비사업 초기 가수요 차단에는 도움이 될 수 있다"면서도 "소송과 사업 절차상의 이견으로 정비사업 기간이 장기화하는 사업장은 주택 처분에 제동이 걸린 소유주의 불만이 커지고, 재산권 침해에 대한 반발이 생길 수 있다"고 예상했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수도 "투기를 잠재우기 위해 조합원 지위 양도 제한 시기를 앞당긴 것은 투기를 막는 데 어느 정도 효과가 있을 것"이라면서도 "조합원들의 재산권 행사를 제약하고, 불가피하게 집을 팔아야 하는 사람들은 헐값에 팔아야 하는 문제가 있을 수 있다"고 지적했다.

국토부와 서울시는 사업의 장기 침체로 인한 매물 잠김을 막기 위해 안전진단 통과나 정비구역 지정, 추진위설립 이후 2년간 사업이 다음 단계로 진척되지 못했을 때 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용하기로 했다.

토지거래허가구역으로 묶인 구역은 예외를 적용하지 않기로 했다.

그러나 이외 예외 조항은 따로 언급되지 않았다.

김구철 도시정비포럼 회장은 "재건축·재개발이 추진되는 주택을 10년 보유, 5년 거주한 1주택 조합원에게는 지위 양도를 허용하는 예외 규정이 있다"며 "이런 예외 조항까지 묶어 버리면 재산권 행사에 큰 어려움이 온다"고 지적했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "무주택자가 매입하는 경우는 (조합원 지위를 승계할 수 있는) 길을 열어줘야 한다"며 "무주택자의 내 집 마련을 배려할 필요가 있다"는 견해를 밝혔다.

함영진 랩장은 "사업 단계 간 이행 속도가 크게 떨어지거나 10년 보유, 5년 거주한 조합원은 한차례 지위 양도를 허용하는 예외 조항을 만들어 줄 필요가 있다"고 제언했다.

또 현재 재개발 조합원 지위 양도 금지는 관리처분계획 인가 이후부터 적용되지만, 2018년 1월 25일 전에 사업시행인가를 받은 구역에는 적용 예외 규정이 있다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "이번 조합원 지위 양도 금지를 앞당기는 방안에서 가장 중요한 핵심은 경과 규정이 명확히 나와야 한다는 것"이라며 "만약 소급 적용을 한다면 재산권 침해에 대한 반발과 시장 혼란이 야기될 것"이라고 분석했다.

아울러 서울의 주택 공급은 대부분 정비사업을 통해 진행된다.

전매 규제 기간의 장기화로 매물이 희소해지면 대기 수요가 많은 지역 위주로 규제 직전 가격이 급등하는 부작용이 나타날 우려도 제기된다.

최근 재건축 기대감으로 아파트값이 많이 뛴 노원구의 경우 상계동 주공아파트와 월계동 미성·미륭·삼호(미미삼) 등이 안전진단 통과 직전이라 매물이 부족해지고 가격이 뛰는 '풍선 효과'가 나타날 것으로 예측된다.

심 교수는 "규제가 가해지면 물량 잠김 현상이 나타날 것"이라면서 "규제 직전 단계에서 급등하고, 규제 적용 시작과 동시에 가격 상승세가 멈춰버릴 가능성이 있다"고 분석했다.

그러면서 "보통은 계속 오르는데, 조합원 분양을 못 받게 되니 그렇다"고 덧붙였다.

김구철 회장은 "조합원 아파트를 매수하는 이유는 청약 일반분양분이 적고 당첨 확률이 낮기 때문"이라며 "조합원 지위 양도 금지 시점을 앞당기면 심각한 매물 부족 상황이 초래될 수도 있다"는 우려를 표했다.

/연합뉴스