“서울 집값 상승은 선호도 높은 아파트 공급 부족에서 비롯됐다”는 주택산업연구원 지적은 여러모로 음미할 만하다. 시장 안정을 위해 가장 당연하고도 중요한 원칙을 새삼 일깨워준다. 아직도 공급이 부족한가, 과잉인가를 놓고 논란이 분분하지만 정작 중산층이 살고 싶어 하는 주택은 태부족인 게 문제 본질이며, 해법도 여기서 찾아야 한다는 것이다.

서울의 연평균 신규 주택수요는 5만5000가구, 공급은 6만4000가구로 추계돼 표면상 공급 초과 상태다. 일부 시민단체가 공급 확대 정책을 강하게 반대하는 논거다. 그러나 아파트로 국한하면 얘기가 달라진다. 서울 아파트 수요가 연평균 4만 가구인데 공급은 3만1000가구에 그쳐, 지난 6년간 공급 부족이 5만4000가구에 이른다. 서울에서 5년간 354개 구역의 정비사업이 해제돼 아파트 만성 부족을 초래한 대신 다세대주택이 크게 늘어 착시를 빚은 것이다.

여기에 소득 증가, 새 아파트 선호, 서울 밖 외부 수요까지 겹쳐 집값이 급등했다는 점은 부인할 수 없는 사실이다. 대출 억제, 보유세 강화를 골자로 한 ‘9·13 대책’ 이후 서울 집값 상승세가 둔화되고 있지만, 매물 잠김 현상의 후유증도 무시할 수 없다. 향후 집값을 섣불리 점치기 어려운 이유다.

정부가 수요 억제 일변도에서 공급 확대 병행으로 선회했지만 이 역시 한계가 있다. 경기도에 신도시를 개발해도 서울 거주자(6.2%)보다 경기 거주자(약 90%) 이주가 압도적으로 많고, 거꾸로 경기 거주자의 서울 이주 수요도 15%에 이른다고 한다. 따라서 서울의 재건축·재개발, 도시재생 활성화와 20㎞ 이내 인접 지역에 2개 이상 광역 통합신도시 개발로 수요를 분산시켜야 한다는 게 연구원의 제언이다.

획일적 규제는 애꿎은 지방 부동산시장에 더 타격을 입힌다. 연구원은 공급 부족 지역과 과잉 지역을 세분화해 맞춤형 대책을 펼 것을 주문했다. 규제가 오히려 강남권 아파트의 희소가치를 높이는 역설적 현상을 초래한다는 전문가들의 지적과 같은 맥락이다. 주택도 수요·공급에 의해 가격이 결정되는 재화로 본다면, 정부가 충분히 새겨들을 만하다.