집값 상승기엔 '효도 계약' 쓰고 주택 증여… 세금 아끼고 불효도 막는다

2018 한경 머니로드쇼
(3)·끝 - 노후 위한 절세 전략

자산가 절세 1순위는 '증여'
집값 올라 증여는 되도록 빨리
월세보단 전세금 낀 주택이 유리
4월 다주택자 양도세 중과로 이달내 증여해야 세부담 줄어

주택 증여시기 늦추고 싶다면 임대사업자 등록으로 절세 가능
상속은 세혜택 금융상품 활용을

은행과 보험사·증권사 PB센터에 주택을 증여할 때 세금을 아낄 수 있는 방법을 찾는 자산가들의 문의가 늘고 있다. 주택 가격이 오르고 있어서다. 증여 건수도 빠르게 늘고 있다. 전국 주택 증여 건수는 2015년 7만3149건에서 지난해 8만9312건으로 22% 늘었다.

전문가들은 주택 등 자산을 되도록 빨리 물려주는 게 절세 차원에서 유리하다고 입을 모은다. 자산 가격이 대체로 오르기 때문에 나중에 물려주면 세금을 더 내야 할 가능성이 높아진다는 얘기다.


◆‘효도 계약서’ 쓰고 증여

한국경제신문이 최근 은행·보험사 프라이빗뱅커(PB) 80명을 대상으로 한 설문조사에서 자산가들이 가장 선호하는 절세 방법은 증여(82.5%)로 나타났다. PB들이 자산가에게 권하는 1순위 절세 방법 역시 ‘증여’(45%)였다. 원종훈 국민은행 WM스타자문단 세무팀장은 “상속·증여세는 양도시점 공시가격을 기준으로 세금을 매기기 때문에 시세가 오르기 전에 부동산으로 증여하면 현금이나 금융상품을 증여하는 것보다 세금을 덜 낼 수 있다”고 설명했다.

증여의 대상으론 월세보다는 높은 전세금을 낀 주택, 증여 방법으론 받는 사람이 자금 일부를 부담토록 하는 등 부담부 증여가 바람직하다고 전문가들은 권한다. 예컨대 가격 10억원에 전세금 7억원인 집을 증여하면 전세금 반환 채무를 승계해 3억원에 대해서만 증여세를 낸다. 대신 증여자에게는 양도소득세가 부과된다. 원 세무사는 “집값이 5억원에서 10억원으로 올랐고 전세금이 7억원이라면 양도소득세가 양도차익 5억원의 70%에 대한 세금이 증여하는 사람에게 부과된다”고 설명했다.

특히 3주택 이상 보유자가 다음달 이후 집을 증여하면 증여세율(최고 50%)보다 높은 양도세율(최고 62%)을 적용받을 수 있다. 이 때문에 증여한다면 이달 내 하라는 게 전문가들의 조언이다.

재산을 받아간 자녀의 불효가 걱정된다면 효도 계약서를 쓰는 게 좋다. 김태희 KEB하나은행 상속증여센터 세무사는 “증여할 때 문서로 ‘한 달에 몇 회 부모 방문’ 등 조건을 걸면 부담부 증여로 인정되기 때문에 이를 지키지 않는다면 재산을 돌려받을 수 있다”고 조언했다.

◆절세 보험·투자상품도 필수

수명이 길어지면서 재산 증여 시기를 늦추는 다주택 자산가도 많다. 이 경우 주택 여러 채를 장기간 보유할 계획이라면 주택임대사업자로 등록하면 세금을 아낄 수 있다. 임대사업용 주택은 양도세 계산 시 주택 수에서 제외되기 때문이다. 다음달부터 의무임대 기간이 5년인 단기 임대사업자 제도는 폐지돼 최소 8년간 임대해야 세제 혜택을 받을 수 있어 서둘러야 한다. 배우자에게는 6억원까지 세금 없이 증여할 수 있어 수익형 부동산 등의 명의를 분산해 소득세와 같은 세금을 줄이는 방법도 고려해 볼 수 있다.

재산을 미리 주지 않고 사후에 상속하기로 마음먹었다면 상속세를 낼 현금도 미리 마련해야 한다고 PB들은 조언한다. 자녀들이 상속세 낼 돈이 없어 기업 지분이나 부동산을 매각해야 하는 상황이 벌어질 수 있기 때문이다.

정익중 우리은행 태평로금융센터 부지점장은 “최근엔 현금 뭉치나 골드바 등에도 과세당국의 추적이 이뤄진다”며 “상속을 위해선 개인종합자산관리계좌(ISA), 비과세 펀드 등 정책성 세제혜택 상품을 다양하게 활용하고, 절세형 연금·종신 보험에 가입하는 게 바람직하다”고 말했다.

절세 금융상품 가운데 종신보험이 가장 많은 PB의 추천을 받았다. 홍정교 한화생명 자산관리전문가(FA)는 “자녀를 수익자로 지정하고 가입하면 사망보험금은 상속재산에 포함되지 않고 법적으로 보호되기 때문에 자녀에게 유리하다”며 “노후에 정기적인 소득이 없어졌을 때는 자신이 연금으로 보험금을 받다가 자녀에게 나머지를 물려줄 수 있는 상품도 있어 유용하다”고 말했다.

이현일 기자 hiuneal@hankyung.com