도시의 기능 향상과 안정적인 주택 공급은 어떤 전략에 기반을 둬야 할까. 뉴욕과 도쿄의 도심개발을 분석한 한경의 기획 ‘도시 재생이 답이다’(2월26일자 A1, 3면)는 이 점에서 의미 있는 해법을 제시하고 있다. 서울뿐 아니라 부산 인천 등 국내 대도시의 발전에 ‘탈(脫)균형과 차별화’ ‘규제완화와 인센티브’ 정책이 절실한 시점이다.

뉴욕의 도시발전 정책은 초고밀도의 도심 재개발이 핵심이다. 수요지에 원활한 공급으로 집값을 안정시키고, 일자리도 만든다는 전략이다. 일부 재개발지는 용적률이 3300%에 달한다. ‘특혜’ 논란이 벌어지기 일쑤인 한국적 관점으로는 놀라울 정도의 인센티브 부여다. 그 결과 2014년 이후 세계적으로 주택값이 오른 와중에도 뉴욕의 상승률은 연간 3% 정도로 안정됐다. 미국 전체의 연평균 상승률 (5%)보다 훨씬 낮았다.

도쿄의 롯폰기 힐스는 민간이 주도한 도시 재생의 성공 사례다. 일본 정부가 도심 재개발을 ‘잃어버린 20년’을 극복하는 마중물로 활용했다는 점도 주목된다. 아베 신조 정부의 도시정책은 도시재생 의지, 규제완화, 금융지원 확대라는 세 요소를 결합해 도시의 경쟁력을 높이는 것으로 요약된다.

서울은 사뭇 다르다. 종로 을지로 등 구(舊)도심 요지들이 ‘보존형 도시재생’ 대상이다. 한양도성 보호 논리에 의해 사대문 안은 최고 90ｍ(약 20층)로 높이가 규제돼 있고, 남산 경관보호 지역도 많다. 이런 판에 강남 집값을 잡겠다며 시장 요구에 반하는 규제일변도 정책들이 잇따라 나오고 있다. 강남 수요를 대체할 구도심의 다핵개발에 속도를 내야 한다.

차별대우는 곤란하지만 차별화는 도시 진화에 필수다. ‘부산을 부산답게’ ‘강북은 구도심 강북답게’ 개발하면 된다. 그러자면 기계적 균형에서 벗어나야 한다. 그런데도 우리는 집값이 오른다고 규제를 강화하고, 그 결과 주택 부족이 사회적 문제가 된 런던을 뒤따른다. “균형론은 성장과 발전의 안티테제”라는 전문가들의 지적은 의미심장하다. 차별화로 나아가며 도심을 다양하게 개발하면 주택수요에도 맞추고 고른 발전까지 꾀할 수 있다. 시장이 원하는 ‘직주(職住)공간’을 제때 공급해야 경제가 활성화되고 일자리도 늘어날 것이다. 도시의 경쟁력이 향상되는 것은 물론이다.