부자들의 관심사 : 부동산증여 시 주의할 사항

입력2017.02.10 13:48 수정2017.02.10 15:15

지난해 토지·주택·상가 건물 등 부동산 증여 거래 건수가 27만건에 육박하면서 사상 최대치를 기록하였다. 증여세를 절세하기 위해 향후 가치가 증가할 것으로 예상되는 부동산을 배우자나 자녀에게 미리 증여한 것이다. 부동산을 증여받는 경우 취득시기·취득가액 등이 변경된다.

취득시기는 증여 받은 부동산의 소유권 이전 등기 접수일, 취득가액은 증여 당시 부동산의 기준시가이다. 부동산을 증여 받은 자의 취득가액은 부동산 증여자의 당초 취득가액 보다 높아진다. 따라서 증여 받은 자가 부동산을 양도하는 경우 양도가액에서 높아진 취득가액을 차감하면 양도차익이 낮아져 양도소득세를 절세할 수 있다. 하지만, 배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 부동산을 양도하는 경우에는 주의가 필요하다. 사례를 통해 알아보자.

중소기업 대표자 A는 상가 건물을 2008.1.1. 3억에 매매로 취득하였으며 2013.1.1. 배우자 B에게 증여하였다. 배우자 B는 증여세 신고 시 배우자공제 6억을 적용하여 증여세를 전혀 납부하지 않았다 (증여 당시 상가 건물 기준 시가 : 6억) 부동산을 증여받은 배우자 B는 상가 건물을 양도하는 경우 2013.1.1. 증여받을 당시 부동산의 기준시가가 취득가액이라고 판단, 2016.1.1. 상가 건물을 10억에 양도하면서 취득가액을6억으로 양도소득세 신고 및 납부하였다. 이후 2016.8월 B는 세무서로부터 양도소득세를 추가로 납부하라는 고지서를 받았다. 과연 무엇이 잘못된 것일까?

양도소득세는 양도가액에서 취득가액 등을 차감하여 산정한다. 즉, 양도하는 부동산의 취득가액이 높을수록 양도소득세 부담을 낮출 수 있는 것이다. B가 2013.1.1. 부동산을 증여 받았기에 명의자는 A에서 B, 취득시기는 A의 당초 취득일 2008.1.1.에서2013.1.1.로 변경된다. 또한 취득가액은 A의 당초 취득가액 3억에서 B가 증여 받을당시 기준시가 6억으로 변경된다. 따라서 B가 상가 건물을 10억에 양도하는 경우 양도가액에서 차감하는 취득가액은 원칙적으로 6억이지만, 이는 부동산을 증여받은 날로부터 5년 이후에 양도하는 경우에만 적용된다.

배우자나 직계 존비속으로부터 증여받은 부동산을 증여일로부터 5년 이내 양도하는경우 양도가액에서 차감하는 취득가액은 당초 부동산을 증여한 자의 취득가액을 적용하여 양도소득세를 산정한다고 소득세법 제97조의2(양도소득의 필요경비 계산 특례)에 규정되어 있다. 단, 장기보유특별공제는 당초 증여자의 취득시기를 기준으로산정한다. B가 증여 받은 부동산을 증여일로부터 5년이 경과하지 않은 2016.1.1. 양도하는 경우 양도가액에서 차감하는 취득가액은 6억이 아닌 3억으로 양도소득세는 약 2.5억이지만, 5년이 경과한 시점에 양도하는 경우 양도소득세는 약 1.2억이다. 양도시기의 잘못된 판단으로 B는 양도소득세 1.3억을 추가로 부담하여야 하는 상황이 발생한 것이다. 배우자나 직계 존비속으로부터 증여받은 부동산을 양도할 수 없는 것은 아니다. 다만, 증여일로부터 5년이 경과한 이후에 양도하여야 양도소득세를 절세할 수 있기에 주의가 필요하다.

이와 같이 부동산증여 등 증여상속과 관련된 자산 이전 시 실행 전에 반드시 전문가의 의견을 구하는 것이 중요하며 피플라이프 증여상속연구소와 같이 전문기관에 의뢰하는 것이 매우 중요하다.

한경닷컴 뉴스팀 newsinfo@hankyung.com

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