불확실성 커진 부동산시장…'5대 변수'에 주목하라

수도권 주택시장 '상고하저'
'총선 개발 호재' 기대감도

올해 부동산시장의 불확실성은 작년보다 커질 것이란 게 전문가들의 진단이다. 지난해 12월 미국 기준금리 인상에 따른 한국은행의 기준금리 인상 가능성, 오는 2월 수도권부터 적용되는 주택담보대출 심사 강화, 지난해 하반기부터 불거진 공급과잉 논란 등 변수가 많기 때문이다.

부동산 전문가들 사이에선 올해 지방 주택시장의 상승세가 꺾이고 공급 물량이 많았던 대구·경북권과 충청권에선 가격 하락세가 본격화할 가능성이 크다는 의견이 많다. 반면 수도권 주택시장은 큰 폭의 가격 하락은 없을 것이라는 게 중론이다. 수도권 주택시장은 올해 상반기 상승세를 유지하다가 하반기에 꺾이는 ‘상고하저(上高下低)’ 현상이 나타날 것이란 예상이 많다.

일각에서는 입주물량이 늘어나면서 2017년부터 아파트 공급과잉에 따른 부동산가격 하락세가 본격화할 가능성이 있다는 전망을 내놓고 있다. 국내 부동산시장이 그동안 공급 과잉으로 인한 경기 위축을 경험한 적이 없던 점을 감안할 때 시장 위험에 대비해야 한다는 지적도 나온다. 그러나 수도권 시장에선 재개발·재건축 효과를 감안해야 한다는 의견도 있다.

금리 변동에 따른 영향도 큰 변수다. 부동산업계에선 지난달 미국 기준금리 인상으로 그동안 유지되던 저금리 기조가 끝나고 한국에서도 단계적으로 금리 인상이 이뤄질 것으로 보고 있다. 이 경우 가계부채가 급증해 경제 전체의 부담으로 작용할 수 있다. 특히 올 하반기 국내 기준금리가 올라가면 금융권의 대출 부담은 더 커질 수밖에 없다는 우려도 있다. 하지만 올해까지 신규 주택담보대출 금리가 연 3%대에 머물 경우 부동산 투자의 매력은 그대로 유지될 것이란 전망도 나온다.

부동산 시장에 영향을 줄 또 다른 변수는 총선이다. 4월 있을 국회의원 총선거가 올 상반기 부동산시장 침체를 막아주는 방패가 될 것이란 기대도 적지 않다. 지역별로 도로, 철도 등 사회간접자본(SOC) 시설과 관련된 개발 호재가 나올 수 있기 때문이다. 내년 말엔 대통령 선거도 예정돼 있어 정부가 부동산시장 침체를 막을 정책이 나올 것이란 전망이 있다.

전세난 지속 여부도 주요 변수로 꼽힌다. 저금리와 1~2인 가구 증가 등 사회 구조적인 변화 속에서 다주택자들이 일부 전세보증금을 월세로 돌리는 반전세(보증부 월세)가 확산되고 있는 상황이다. 다음달부터 수도권 주택담보대출 심사가 강화되면 매매 거래가 움츠러들면서 전세입자의 매매 전환도 둔화될 것으로 전망된다. 서울은 강남권 재건축 이주와 최근 몇 년간 공급부족 등으로 전세난이 이어질 것으로 관측된다.

김일규 기자 black0419@hankyung.com