2분기 강남·수도권 재건축 거래 늘어날 듯

박합수 국민은행 부동산 팀장

4·1 부동산 대책으로 생애 최초 주택구입자뿐 아니라 미분양·신규주택 그리고 기존주택 구매자들도 혜택을 입게 됐다. 양도세 감면 정책 때문이다. 시장 예상을 깨고 내놓은 정부의 양도세 감면 조치는 주택거래 활성화에 기여할 것으로 기대된다.

양도세 감면대상은 4월1일부터 올 연말까지 전용면적 85㎡ 이하 또는 가격 6억원 이하 주택을 계약하고 계약금을 납부한 경우다. 입주일로부터 5년간 양도소득세를 감면받으며, 5년 경과 후 매도 시에는 5년이 되는 날로부터 생긴 양도차익에 대해 일반세율(6~38%)로 양도소득세를 내면 된다. 여기서 기존주택이란 현재 보유자(매도자)가 1가구 1주택자로서 2년 이상을 보유한 경우를 말한다.

정부가 양도세 감면 대상에 기존주택을 포함한 것은 현재 사회적 이슈인 하우스푸어 문제를 매매 활성화를 통해 해결하려는 의도로 보인다. 쉽게 주택을 팔 수 있도록 해 가계 빚을 갚게 하려는 의도다.

이번 대책은 강남 재건축 시장에서부터 효과를 보이고 있다. 당초 정부가 대책을 발표할 때 기존 주택의 감면 대상은 전용면적 85㎡ 이하면서 9억원 이하였다. 그러나 두 가지 요건을 동시에 충족해야 하는 경우가 많지 않다는 지적에 따라 두 요건 중 하나만 충족시키면 감면 혜택을 받을 수 있도록 바뀌었다.

이에 따라 대부분의 가구가 전용면적 85㎡ 이하인 서울의 개포주공, 가락시영, 둔촌주공, 잠실5단지, 은마, 반포아파트 일부가 양도세 감면 혜택을 받을 수 있게 됐다. 매매가는 10억원이 넘지만 면적 요건에 해당되기 때문이다.

또 전용면적 85㎡를 초과하는 수도권 외곽지역의 중대형 아파트들도 가격이 6억원 이하면 양도세 감면을 받을 수 있게 됐다. 재건축 시장이 이처럼 양도세 감면 혜택을 입고 있는 데다 실수요자뿐 아니라 일부투자자가 가세하면서 재건축 아파트 위주로 거래가 이뤄지는 모양새다.

일반 아파트 시장도 생애 최초 주택 구입자에 대한 정책이 나오면서 매매 정체현상이 해결되기를 기대해 본다. 생애 최초 주택 구매자(부부합산 연소득 6000만원 이하)가 올해 안에 6억원 이하, 85㎡ 이하 주택을 사면 취득세를 한 푼도 안 내도 된다. 주택 구입자금이 부족하면 연말까지는 은행 재량으로 총부채상환비율(DTI)에 상관없이 빚을 낼 수도 있다. 주택담보인정비율(LTV)도 60%에서 70%로 완화된다. 원리금 상환도 부담이 된다면 30년간 나눠서 갚아도 된다. 물론 이런 정책들로 당장 가격이 오르기를 기대하는 것은 무리다.

거래라도 활성화된다면 정책의 의미가 있지 않을까 한다. 특히 생애 최초 주택 구매자가 아닌 실수요자에 대한 취득세 감면 혜택의 종료 시한이 6월 말로 정해져 있어 집을 사려는 이들이 2분기에 몰릴 것이라는 게 업계의 시각이다.