올해 서울 아파트 가격이 강남 3구를 중심으로 크게 하락한 것으로 나타났다.

12일 대우증권에 따르면 현재 서울 아파트 평균가격(재건축 포함)은 3.3㎡당 1664만원으로 전년말 대비 5.2% 하락했다. 이미 금융위기 저점이었던 3.3㎡당 1730만원을 하회하고 있을 뿐만 아니라 금융위기 때보다도 하락률이 크다.

특히 서울 재건축 아파트 가격은 3.3㎡당 2718만원으로, 전년말 대비 9.4% 하락하면서 서울 아파트 가격 하락을 주도하고 있다.

올해 서울 아파트 가격 변동을 구별로 살펴보면 강동구 -9.0%, 강남구 -8.6%, 송파구 -8.1%, 서초구 -6.5%, 양천구 -6.0%, 강서구 -5.8%로, 강남3구와 양천구의 하락률이 뚜렷했다.

송흥익 대우증권 애널리스트는 "결국 평당 아파트 가격이 상대적으로 비싼 지역이 서울 아파트 가격 하락을 주도하고 있는 상황"이라고 진단했다.

연도별 서울 아파트 가격 변동률을 살펴보면 08년 -1.4%, 09년 +6.0%, 10년 -2.2%, 11년 -2.1%, 12년 -5.2%로 금융위기 이후 09년만 가격이 상승했을뿐 10~12년까지 계속 하락하고 있으며 특히 올해 서울 아파트 가격 하락률이 크다.

올해 경기도 아파트 평균가격(재건축 포함)도 3.3㎡당 921만원으로 전년말 대비 2.9% 하락했다. 금융위기 저점이었던 3.3㎡당 944만원을 하회하면서 하락하고 있다. 경기도도 서울과 마찬가지로 재건축 아파트 가격이 전년말 대비 7.1% 하락하면서 아파트 가격 하락을 주도하고 있다.

올해 경기도 아파트 가격 변동을 시별로 살펴보면 과천시 -11.0%, 분당 -6.1%, 용인.수지 -4.9%, 안양 -4.7%, 고양.일산 -4.5%로 역시 서울시와 비슷하게 평당 아파트 가격이 상대적으로 비싼 지역이 아파트 가격 하락을 주도했다.

한편 지난해 서울 아파트 전세가격이 11.3% 상승했고, 올해는 매매가격이 5.2% 하락하면서 전세가 대비 매매가 비율은 계속 상승하고 있다. 서울 아파트 전세가 대비 매매가(재건축 포함) 비율을 살펴보면 34.9%(08년) → 37.4%(09년) → 42.1%(10년) → 47.9%(11년) → 51.5%(12년)로 16.6%p 상승했고, 전세가격은 평균 41.6% 급등했다.

송 애널리스트는 "최근 전세가 대비 매매 비율 상승이 매매가격 상승으로 연결될 것이라고 전망하는 투자자들이 많지만 서울 전세가 대비 매매가(재건축 포함) 비율 고점은 2001년 10월 58.7%로 최근 51.5% 보다 여전히 7.2%p 높다"고 지적했다.

그는 "저출산, 고령화, 저성장, 30~54세 인구수 감소라는 사회의 구조적인 변화로 아파트를 바라보는 사람들의 인식 체계가 바뀌고 있기 때문에 최소 전세가 대비 매매가 비율이 과거 고점까지는 상승해야 매매가격 상승을 기대할 수 있다"고 판단했다.

한경닷컴 정형석 기자 chs8790@hankyung.com