최근 만난 빌딩주들은 임대수익률이 좋은 빌딩을 자녀에게 어떻게 물려줄 것인가에 관심이 많다.

얼마 전 만난 시가 300억원대(기준시가 132억원)의 빌딩주인 최 사장도 같은 고민을 갖고 있다. 비교적 입지가 좋아 임대수익 걱정은 없지만 자녀에게 물려줄 것을 생각하니 각종 세금이 걱정된다는 것이다.

빌딩을 증여할 때는 일반적으로 세 가지 방식을 생각해 볼 수 있다. 빌딩을 매각한 후에 현금을 증여하는 방법과 건물 자체를 이전하는 방법, 그리고 부담부증여 방식이다.

빌딩을 팔아 현금으로 증여하는 방법은 향후 공실이 증가하거나 임대수익률이 악화될 것으로 예상되는 경우 활용할 수 있다. 다만 빌딩 매각에 따른 양도소득세를 제외하고도 상당한 증여세를 부담하게 된다는 점을 고려해야 한다.

건물을 자녀에게 바로 증여할 수도 있다. 최 사장이 소유한 빌딩의 증여가액을 기준시가인 132억원으로 가정한다면 증여세율 최고 구간(50%)에 해당된다. 이 경우 약 55억원이 넘는 세금이 예상되지만 매각 후 현금 증여에 비해 과세 대상 금액은 상당 부분 줄어들 수 있다.

마지막으로 부담부증여라는 방법도 있다. 부담부증여는 담보권이 설정된 재산을 증여하면서 그에 따른 채무도 함께 승계하는 것이다. 이는 전체 증여 가액 중 자녀가 부담하게 될 빌딩 관련 부채 비율만큼은 자녀에게 돈을 받고 부동산을 이전한다는 개념이다. 이 경우 부모는 부채 금액에 대해 양도소득세를, 자녀는 부채 금액 외 순자산 가액에 대해 증여세를 내는 방식이다.

부담부증여를 고려한 최 사장의 경우 보증금과 대출금을 더해 127억원의 부담을 안고 있는데, 증여가액을 기준시가로 가정할 경우 채무승계에 따른 양도소득세를 24억원으로 예상할 수 있다. 또 자녀는 기준시가에서 채무금액을 뺀 5억원 정도에 대해 증여세 약 7560만원만 부담할 가능성이 크다.

세 가지 빌딩 증여 방법을 비교하자면 부담부증여에 의한 세부담이 가장 적다. 따라서 증여하고자 하는 자산금액이 상당하고 보증금이나 대출금액 역시 많다면 부담부증여가 유리한 선택일 수 있다.

다만 부담부증여는 경우에 따라 더 많은 세금이 부과될 수 있고, 또 당장의 세부담은 적지만 자녀가 상당한 부채를 떠안는 방식이라 대출이자에 대한 부담도 문제가 될 수 있다. 따라서 증여에 대한 방법을 모색한다면 철저히 전문가의 조언 하에 실행하는 것이 바람직하다.

황봉구 삼성패밀리오피스FC