문제

다음은 레버리지 효과를 설명한 것이다. 만약 갑이 산 아파트 가격이 아래 설명과 달리 10% 하락했다면 갑의 수익률은 얼마일까? (아파트 매매 수수료나 세금은 없는 것으로 가정한다.)

1억원을 보유하고 있던 갑은 연 5% 금리로 1억원을 대출받아 아파트를 2억원에 구입했다. 1년 후 아파트 가격이 10% 상승해 2억2000만원에 매각한 갑은 원금과 이자를 상환하고 1억1500만원을 손에 쥘 수 있었다. 돈을 빌려서 집을 산 덕분에 15%라는 높은 수익률을 기록한 것이다.

(1) -5% (2) -10% (3) -15% (4) -20% (5) -25%


해설

‘레버리지 효과’란 차입금 등 타인자본(부채)을 지렛대로 삼아 자기자본 이익률을 높이는 것으로 ‘지렛대 효과’라고도 한다.

가령 자기자본 10억원을 투자해 1억원의 수익을 올리게 되면 자기자본 이익률은 10%가 된다. 하지만 자기자본 10억원이 아니라 자기자본 5억원에 타인자본 5억원을 더한 10억원을 투자, 1억원의 수익을 낸다면 자기자본 이익률은 20%가 된다. 돈을 빌릴 때 부담하는 이자보다 높은 투자 수익률이 기대될 때는 타인자본을 활용하는 게 유리하다. 하지만 이익이 아니라 손해를 볼 경우 손실률은 훨씬 커진다. 그래서 레버리지 효과는 약일 수도 있고 독일 수도 있는 ‘양날의 칼’이나 다름없다.

문제에서 아파트 가격이 10% 하락해 갑은 1억8000만원에 아파트를 팔았다. 갑이 원금(1억원)과 이자(500만원)를 상환하고 손에 쥐는 돈은 7500만원이다. 이는 원금(1억원)과 비교해 2500만원(-25%)을 손해본 것이다. 1억원의 차입(레버리지)으로 인해 아파트 가격 하락폭(10%)을 훨씬 웃도는 손실을 낸 것이다.

정답 (5)