최근 부동산개발 사업을 목표로 한 개발 전문 리츠 설립이 늘고 있다. 리츠는 주식시장에서 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자해 운용한 뒤 그 수익의 90% 이상을 돌려주는 부동산간접투자 제도다. 직접 주식 거래를 통해 시세 차익을 얻을 수 있으며 보유 부동산을 현물로 출자해 활용할 수도 있다. 국토해양부에 따르면 2010년 말 기준 국내 51개 리츠의 배당 및 처분수익률을 합한 평균 총수익률은 17.8%며 최근 3년간 28%를 기록했다.

리츠는 돈줄이 마른 부동산금융의 프로젝트 파이낸싱(PF)시장을 대체할 자금 조달원으로 부상하고 있다. 정부도 보금자리주택과 관련 산업 분야에 리츠의 참여를 유도하고 있다. 리츠를 통한 도시형 생활주택 공급으로 전세난 해소에 기여하고 있다는 평가다. 이런 분위기가 이어진다면 리츠는 수년 내 크게 성장할 전망이다. 다만 리츠가 부동산시장의 투명성 향상 및 가격 안정에 기여하고 지속적으로 발전하려면 몇 가지 과제가 있다.

우선 리츠에 대한 정확한 개념 정립이 필요하다. 리츠는 금융감독원과 국토부의 엄격한 통제를 받는 부동산 금융상품으로 설립 목적이 순수해야 한다. 단순히 추진하는 부동산 개발사업의 자금조달 수단으로 악용돼서는 안 된다.

상근 임직원의 구성과 자질，능력도 중요하다. 어떤 금융상품보다 투자자 보호에 중점을 두고 있는 법 규정을 봐도 고도의 전문성과 책임성,윤리성이 요구된다. 이와 함께 안정적인 사업 추진도 빼놓을 수 없다. 부동산개발 사업은 정보력과 전문능력，아이디어，차별화된 자산관리，수요자 맞춤서비스，복합금융상품의 활용 등이 요구되는 분야다. 지주와 공동사업을 추진하거나 최종 소비자를 확정해 놓고 사업을 시작하면 좋다. 특히 국가나 지방자치단체, 공공기관이 소유한 땅을 공익성까지 감안해 개발한다면 사업성이 배가된다. 지방이전 공공기관 부지나 기업도시와 같은 국책사업에 리츠를 활용하면 효과가 커질 것이다.

주주들 역시 배당수익을 성급히 요구해서는 곤란하다. 부동산개발 사업은 상당한 시간이 걸린다. 수익은 사업이 끝나야 배당이 가능하다. 따라서 배당에만 신경을 쓰면 초단기사업만 기웃거리게 되고 다양한 사업 분야를 개척하기 어렵다.

미국 리츠시장을 벤치마킹하는 것도 고려해볼 만하다. 미국에서는 리츠가 여러 분야에 활용된다. 2010년 말 기준 주가상승수익률과 배당수익률을 합한 투자성과는 27.6%에 이른다. 현재 135개 리츠가 뉴욕증권거래소에서 거래된다. 법인세 면제 등 각종 세제 혜택이 있으며 투자자들도 보편적인 투자수단으로 여기고 있다.

정부의 각종 정책은 부동산시장에 큰 영향을 미친다. 부동산과 금융의 움직임을 지속적으로 모니터링하고，외부전문가그룹의 시각과 전문성을 활용하는 것이 필요하다. 우리 여건에 맞는 리츠가 뿌리내릴 수 있도록 홍보를 강화하면서 깊이 있는 연구와 정책적 의지를 보여줄 때다.

송상열 < 한국부동산금융연구소 부사장 / 인하대 정책대학원 겸임교수 >