민간 임대 활성화, 준공후 미분양 해소 기대
단기 안정 효과는 '미흡'..제도 시행 서둘러야

정부가 11일 내놓은 2.11전월세시장 안정대책은 침체된 매매 시장을 활성화하면서 전세시장 안정을 꾀하려는 '일거양득'의 효과를 노린 것으로 풀이된다.

민간의 주택 임대사업 요건을 완화해 주택 매매시장 활성화 및 전월세 물량 확대를, 처치 곤란인 준공후 미분양 구입자에 대한 세제혜택을 부여해 미분양도 팔고, 전월세 물량도 늘리는 '두마리 토끼'를 잡겠다는 복안이다.

전문가들은 이에 대해 단기에 약발이 먹힐 만한 뾰족한 대책이 없는 상황에서 정부가 전세시장 안정을 위해 고심한 흔적이 역력하다며 대체로 긍정적으로 평가를 내렸다.

단기간내 전세시장을 안정시키기는 역부족이지만 장기적으로 임대물량 확대에 기여할 것이라는 전망이다.

특히 매입 임대주택 사업자에 대한 세제지원 기준 완화 조치는 임대사업 활성화에 도움이 될 것으로 예상된다.

건설산업연구원 허윤경 연구위원은 "임대 호수를 3가구로, 임대기간을 5년으로 완화하면서 임대사업자의 진입장벽이 낮아졌다"며 "특히 서울ㆍ수도권의 임대사업 대상 면적을 중소형에서 전용면적 149㎡의 중대형까지 확대하면서 중대형 주택까지 유통의 기회를 넓혀준 것은 바람직하다"고 말했다.

부동산써브 함영진 실장도 "LH의 자금난 등으로 공공의 역할이 위축된 상황에서 민간에서 전월세 물량을 늘리겠다는 정부의 시도는 긍정적"이라며 "다만 중대형 매입 임대사업이 활성화되기 위해서는 양도세 인하가 아니라 아예 감면 혜택을 줘야 효과가 있을 것"이라고 말했다.

또 관련 법 개정을 최대한 앞당겨 서둘러 시행해야 효과가 있을 것이라고 주문했다.

하지만 매입 임대사업자에 대한 혜택을 확대함에 따라 주택 구매수요가 늘어 향후 집값 상승세를 부추기는 것이 아니냐는 우려도 나오고 있다.

허윤경 연구위원은 이에 대해 "매입 임대사업이 활성화되려면 자본이득(시세차익)이 동반돼야 하지만 최근 집값 동향을 감안할 때 그럴 가능성은 높지 않다"며 "집값에 영향을 미칠 만한 수준은 못될 것"이라고 말했다.

건설사가 2년 간 임대한 준공후 미분양이나 준공후 미분양 주택을 매입해 5년간 임대할 경우 취득세와 양도세의 절반을 감면해주기로 한 것도 전문가들은 긍정적으로 평가하고 있다.

국토해양부에 따르면 지난해 12월 기준 전국의 준공후 미분양 물량은 총 4만2천655가구로 이 가운데 65.1%인 2만7천780가구가 중대형이다.

건설사들은 유동성 확보를 위해 준공후 미분양의 일부를 전세로 돌려 내놓고 있다.

부동산1번지 박원갑 소장은 "준공후 미분양은 곧바로 입주가 가능하기 때문에 전월세 시장 안정에 즉각 효과를 낼 수 있을 것"이라고 평가했다.

건설사도 환영하고 있다.

한 대형 건설사 관계자는 "준공후 미분양은 '악성'이라는 선입견 때문에 분양가 인하 등 혜택을 줘도 판매가 쉽지 않았다"며 "이번 조치로 미분양 판매에 도움이 될 것으로 기대한다"고 말했다.

연소득 3천만원 이하의 무주택 세대주에게 지원하는 서민ㆍ근로자 전세자금의 지원한도를 확대(8천만원)하고 금리도 인하(4%)해준 것은 최근 전셋값이 급등해 고통받고 있는 서민들에게 도움을 줄 것으로 보인다.

하지만 지원 자격 요건이 까다로워 혜택을 볼 수 있는 가구가 제한적이라는 점에서 자격 요건을 완화해야 한다는 주문도 나오고 있다.

주택산업연구원 장성수 박사는 "연소득을 3천만원으로 제한한 것은 직장 근로자보다 소득이 제대로 공개되지 않는 자영업자들에게 유리한 조건"이라며 "이보다 지원 대상을 전세 보증금 1억~1억5천만원으로 규정하는 게 낫다"고 말했다.

한편 전문가들은 정부의 전세대책의 혜택은 전적으로 셋집을 구하지 못해 고통받고 있는 서민들로 한정돼야 한다고 주문한다.

전셋값이 수억원이 넘는 강남권의 '부자 세입자'까지 세금이 투입되는 정책대상에 포함시킬 필요는 없다는 것이다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "최근 논란이 되고 있는 서초구의 전셋값이 급등은 2008~2009년 새 아파트 입주 증가로 전셋값이 폭락했고, 최근 재계약이 이뤄지면서 기저효과에 따른 것"이라며 "그들중 상당수는 오른 전셋값을 부담할 능력이 있는 사람들인데 돈 많은 부자 세입자의 전세난까지 정부에게 책임져달라고 요구하는 게 맞는 지 생각해봐야 한다"고 말했다.

(서울연합뉴스) 서미숙 기자 sms@yna.co.kr