서울 본사에서 10년째 근무하던 마전출 씨는 최근 회사에서 제주 지사 발령을 받아 2년 전 어렵게 장만한 서울 소재 아파트를 팔아야 할지 고민 중이다. 1세대 1주택 비과세요건을 충족하지 않는 경우 양도소득세를 많이 내야 한다는 주위 이야기에 고민은 더욱 크다.

1세대 1주택을 양도할 경우 양도세를 면제받기 위해선 보유 기간이 3년 이상이어야 한다. 서울 및 과천，택지개발예정지구로 지정고시된 분당 일산 산본 중동 평촌 등 5대 신도시 소재 주택의 경우 3년 이상 보유와 2년 이상 거주 요건을 모두 채워야 한다.

보유 기간은 취득일로부터 양도일까지，거주 기간은 주민등록표(주민등록등본 또는 초본)상 전입일로부터 전출일까지 기간을 말한다. 취득일 및 양도일은 잔금청산일을 원칙으로 하되，잔금청산일이 불분명한 경우 등기 · 등록접수일 또는 명의개서일로 한다. 잔금을 청산하기 전에 소유권 이전등기(등록 · 명의개서 포함)를 한 경우 등기접수일을，상속의 경우 상속개시일，증여의 경우 증여를 받은 날(등기 · 등록일)을 기준으로 한다. 거주하거나 보유 중에 노후나 도괴 소실 등으로 인해 건물이 멸실돼 재건축한 주택은 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주 기간과 보유 기간을 통틀어 계산한다.

◆보유 · 거주기간에 관계없이 비과세하는 경우

1세대 1주택자가 해당 주택을 양도하는 경우 원칙적으로 3년 보유 비과세요건을 충족해야만 비과세 혜택을 받는다. 양도가액이 9억원을 넘는 부분에 대해선 양도세를 물린다.

하지만 비과세를 위한 보유나 거주 요건을 채우지 못해도 비과세가 적용되는 예외가 있다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의해 수용되는 경우는 비과세가 적용된다. 해외이민으로 세대 전원이 출국하는 경우도 양도세가 면제된다. 다만 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로 출국일로부터 2년 이내에 양도해야 한다. 1년 이상 계속해 국외 거주를 필요로 하는 취학이나 근무상의 사정으로 세대 전원이 출국하는 경우도 예외가 적용된다.

임대주택법에 따라 건설임대주택을 취득해 양도하는 경우 해당 건설임대주택의 임차일로부터 양도일까지의 거주 기간이 5년 이상인 주택을 양도하면 보유 기간에 관계없이 비과세된다. 이 경우도 양도가액 9억원 초과부분은 과세된다.

◆거주기간이 1년 이상인 경우 비과세되는 경우

고등학교(유치원，초등학교，중학교는 제외) 이상의 학교 취학，직장 변경이나 전근 등 근무상의 형편，1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병 치료 또는 요양을 위해 1년 이상 거주하던 주택을 세대 전원이 다른 시 · 군으로 주거를 옮기게 돼 양도하는 경우 보유 기간이 3년 이내라도 비과세될 수 있다.

이와 같이 취학상 사유인 경우 재학증명서，전근 등의 경우 재직증명서 및 발령 근거 서류，질병 치료 또는 요양의 경우 진단서 및 입원 · 퇴원확인서，진료비 계산서 등의 관련 서류，주민등록등초본 등의 서류를 미리 챙겨서 비과세를 받을 수 있도록 준비를 해야 한다.

1세대 1주택을 보유하고 있는 경우 부득이하게 주택을 양도할 때에는 일반적인 비과세 요건뿐 아니라 보유 기간 또는 거주 기간의 제한없이 비과세될 수 있는 예외 사유에 해당되는지 여부를 따져봐야 한다. 또 양도시기와 양도가액，비과세요건 등을 사전에 세무사와 상담한 뒤 실행하는 것이 양도세를 줄이는 길이다.

이현회계법인 세무사 이용연