수도권 전세 오름세…연립ㆍ다세대ㆍ원룸텔 등 소액 투자 뜬다

부동산 투자는…

수도권 일대 전세가격 오름세가 이어지며 주택시장이 불안한 조짐을 보이자 소액으로 투자할 수 있는 부동산이 인기를 끌고 있다. 특히 내 집 마련이 가능한 연립 · 다세대 주택 경매나 기준이 완화된 원룸텔 등이 주목받고 있다.

전문가들은 상대적으로 고가인 아파트가 작년 대출 규제가 강화되면서 대출이 쉽지 않고 기존 주택 시장에서 바로 처분하기 어려워지면서 소액 부동산이 뜨고 있다고 분석했다.

강은 지지옥션 팀장은 "이사철을 맞아 전셋값이 치솟으면서 전세금만으로 싸게 살 수 있는 경매 물건에 대한 문의가 많아졌다"며 "특히 다세대 주택은 총부채상환비율(DTI) 규제가 없어 대출받기도 쉬워 투자자들의 관심이 높다"고 말했다.

연립 · 다세대 주택에 응찰자가 몰리다 보니 감정가 이상으로 높게 낙찰되는 사례도 속출하고 있다. 서울을 포함한 수도권 지역에서 지난달 낙찰된 다세대 주택 가운데 36%는 낙찰가가 감정가를 상회했다. 전달(29%)에 비해 7%포인트 높아졌다. 전세가격 상승의 진원지인 서울의 경우 1월에 낙찰된 91건 중 35건(39%)이 감정가보다 높았다.

낙찰가가 높고 응찰자가 몰린 연립 · 다세대 주택의 공통점은 총 3가지로 분석된다. 이는 △뉴타운 · 재개발과 같은 개발 호재가 있는 경우 △역세권으로 실거주나 임대가 용이한 경우 △건축 연한이 오래되지 않고 관리 상태도 좋아 소액으로 아파트 못지 않은 주거시설을 갖춘 경우다. 특히 이들 세 가지 요인이 결합한 물건은 경쟁률도 높았다.

하지만 다세대주택을 매수할 때는 역세권인지,대지지분은 얼마나 되는지 확인하는 것이 중요하다. 대지지분은 차후 재개발 내지는 재건축 때 소유자 권리가액을 산정할 때 대부분을 차지하는 중요한 포인트다. 또한 차후 개발가능성마저 좋다면 금상첨화다.

또 건축기준이 완화된 원룸텔이 대표적인 소액 투자 상품으로 떠오르고 있다. 별다른 건축기준이 없던 원룸텔이 지난해 7월 양성화된 데 이어 올초 준주택 개념이 도입돼 주거기능이 강화됐기 때문이다. 원룸텔은 전국에 2만5000여 실이 있는데 올해만 5000여 실이 생겨난 것으로 추산된다. 대학 · 학원가 등 임대 수요가 넉넉한 곳에 몰려 있다.

원룸텔은 고시원 · 고시텔 · 미니룸 · 리빙텔 등으로 다양하게 불린다. 대부분 전용 6.6~16.5㎡형이다. 방 안에 샤워실 · 화장실이 있고 주방 · 세탁실은 공동으로 사용한다. 도시형 생활주택의 원룸형과 같은 형태지만 규제가 적어 투자자들이 선호한다. 예컨대 도시형 생활주택은 60㎡당 1대의 주차공간을 만들어야 하지만 원룸텔은 134㎡당 1대의 공간만 확보하면 된다. 소형주택 전문건설 업체인 야촌주택 추명진 사장은 "도시형 생활주택은 사업승인을 받기까지 몇 달이 걸리고 주차장 설치 등의 규제가 많지만 원룸텔은 규제가 덜해 분양이 부쩍 늘었다"고 말했다.

오피스텔이나 상가보다 투자비는 적은 반면 수익률이 높게 나오는 게 장점이다. 서울 역세권이나 대학가에서 분양되거나 거래되는 원룸텔(9.9㎡형 기준)은 대개 6000만~8000만원에 매입할 수 있다. 월 60만~120만원의 임대수입이 가능해 연간 10% 안팎의 수익을 올릴 수 있다.

도심의 상가나 오피스 한두 개 층을 사거나 빌려 원룸텔로 리모델링한다든가,땅을 사서 신축하면 수익은 더 커지는 것으로 조사됐다. 박모씨(55 · 서울 강서구 목동)는 지난해 하반기 인천국제공항 인근 상가를 6억원에 사들여 원룸텔 40실을 만들었다. 공사비 3억원은 대출받았다. 현재 공실률이 10%지만 월 1260만원(1실당 월세 35만원)의 임대수입을 올리고 있다. 월 대출이자와 운영비 400만원을 빼고 매달 860만원(수익률 연 17%)을 챙기고 있다.

그러나 원룸텔이 안고 있는 문제도 많아 매입시 꼼꼼히 체크해야 한다. 원룸텔은 대부분 구분등기가 아닌 지분등기 방식으로 분양된다. 구분등기는 건물의 일정 부분에 대한 소유권이 인정되지만 지분등기는 건물이 있는 땅에 대한 소유권만 인정된다. 지분등기의 경우 나머지 공유 지분자의 동의 없이는 팔거나 용도를 바꿀 수 없어 재산권 행사에 어려움이 따른다.

성선화 기자 doo@hankyung.com