7일부터 수도권 전역의 은행권 아파트담보대출에 대해 총부채상환비율(DTI) 규제가 적용된다. 지난 6월 이후 매달 4조원 이상씩 불어나는 주택담보대출을 조이면 부동산 값이 주춤할 것이란 전망에 따른 것이다.

전문가들은 은행 대출이 소폭 줄어들겠지만 편법 대출이 성행하거나 '풍선효과'로 인해 제2금융권 대출이 급증해 정책효과가 반감될 가능성이 있다고 우려한다.

익명을 요구한 시중은행의 개인영업 담당 부행장은 "2006년 정부가 DTI 규제를 도입한 직후 은행들이 자영업자에게 개인사업자 대출이란 명목으로 편법 주택담보대출을 크게 늘린 적이 있다"며 "개인사업자대출은 중소기업대출로 잡혀 규제를 적용받지 않기 때문에 이번에도 편법이 활용될 가능성이 있다"고 말했다.

실제로 2006년 3월 DTI규제가 도입되자 은행들은 중기대출을 경쟁적으로 늘렸다. 소득에 따라 대출이 제한되는 가계주택담보대출과 달리 중기대출을 이용하면 시세의 70%까지 대출이 가능했기 때문이다. 주택을 담보로 잡은 중기대출 잔액은 2005년 말 14조2000억원에서 2007년 3월 말 18조2000억원으로 증가했다.

이에 따라 금융감독원이 진상 조사에 나서고 은행연합회가 2007년 7월부터 중기대출，특히 개인사업자대출이 부동산 구입자금으로 유용되는 것을 막기 위해 신규 중기대출에 대한 '용도 외 유용 의무점검'을 확대하기도 했다.

은행권의 주택담보대출을 막을 경우 보험사 저축은행 등 제2금융권으로 대출이 몰릴 수 있다. 이정조 리스크컨설팅코리아 사장은 "은행권 대출에만 DTI를 적용하면 제2금융권 대출로 풍선처럼 튈 수밖에 없다"며 "은행만 장사를 하지 못하게 하는 것은 역차별일 뿐만 아니라 정책의 실효성도 떨어지게 된다"고 설명했다. 전 금융권을 한꺼번에 묶지 않으면 효과가 반감될 수밖에 없다는 지적이다. 2006년에도 정부는 은행 대출에만 DTI 규제를 적용했다가 '풍선효과'가 나타나자 2007년 8월부터 제2금융권으로 DTI 규제를 확대한 바 있다.

주재성 금융감독원 부원장보는 "제2금융권 주택담보대출이 늘어날 것이라는 지적이 있어 면밀히 모니터링을 하고 있다"며 "다만 제2금융권 대출의 절반은 지방에서 이뤄지고 있고 전체의 80%는 생활자금으로 파악되고 있어 이번 규제에서 제외했다"고 설명했다. 김영대 금감원 은행총괄국장은 "모니터링해서 풍선효과가 나타난다면 DTI 규제를 확대하겠다"고 말했다.

금감원이 감독규정으로 DTI를 적용하는 게 아니라 은행 내규에 반영해 자율적으로 실시토록 한 만큼 일부 외국계 은행이 따르지 않을 가능성도 상존한다. 지난 7월 수도권 지역 주택담보대출에 대한 주택담보인정비율(LTV)을 50%로 낮췄을 때도 SC제일 외환은행 등이 대출을 크게 늘리자 금융당국에서 은행장을 직접 불러다 경고하기도 했다.

DTI 규제를 서울에 50%,인천 경기지역에 60%를 적용하는 것이 부동산 시장을 안정시키는 데는 위력이 약하다는 지적도 있다. 당초 금융당국에서는 DTI를 40% 선까지 낮추려고 했으나 국토부 등 일부 부처의 반발로 50~60%로 완화,시장안정 효과를 감소시킬 가능성이 있다는 것이다.

금융당국 관계자는 이에 대해 "만약 50%까지 낮춘 것이 효과가 없다면 추가적으로 40%까지 내릴 수 있다"고 말했다.

김현석 기자 realist@hankyung.com