[양도세ㆍ전매제한 대폭 완화] 기회 보던 부자들 부동산 투자심리 '꿈틀'

부자들의 주택 수 늘리기에 숨통이 트였다. 올해 서울을 제외한 전국에서 미분양 아파트,또는 새로 분양되는 아파트를 샀다 나중에 팔면 양도소득세를 면제받거나 대거 감면받기 때문이다.

다주택자에 대해 최대 60%의 세율이 적용됐던 양도세가 큰 폭으로 완화되면서 저금리,전매제한 완화 등과 맞물려 얼어붙었던 부자들의 투자심리를 녹일 것으로 예상된다.

기획재정부가 지난 12일 발표한 '미분양주택 해소 및 경제활성화를 위한 세제지원 방안'에 따르면 지방이나 수도권 비(非)과밀억제권역의 미분양 아파트와 신규 분양 아파트를 이날부터 올해 말까지 매입하면 5년 동안의 시세차익은 양도세 계산에서 공제된다.

즉 5년 동안에는 양도세를 한푼도 내지 않아도 된다는 얘기다. 또 수도권 과밀억제권역에서는 5년 동안의 차익에 대해 50%를 공제받고 남은 금액에 대해 일반세율(올해 6~35%,내년 이후 6~33%)로 세금을 내면 된다.

양도세 부담이 크게 완화되는 셈이다. 특히 다주택자의 절세 혜택이 크다. 원칙적으로 2주택자는 50%,3주택 이상 보유자는 60%로 일반세율을 크게 웃도는 중과세율이 적용된다.

정부의 양도세 한시 완화 방침에 따라 올해 1월1일부터 내년 12월31일까지 다주택자가 집을 팔면 2주택자는 일반세율,3주택자는 45%의 다소 낮은 세율을 적용받을 수는 있다.

그러나 이 경우에도 보유기간 1년 미만에 대해서는 50%，1년 이상 2년 미만에 대해서는 40~45%의 높은 세율이 적용된다. 보유기간이 짧으면 투기 목적으로 간주하기 때문이다.

그러나 정부의 이번 세제 지원 방안에서는 올해 사는 신규 분양 및 미분양 아파트는 5년 동안 보유기간이 1년 미만이든,한 달 미만이든 상관없이 동일하게 양도세 완화 혜택을 주도록 하고 있다.

신방수 세무사에 따르면 올해 비과밀억제권역에서 10억원짜리 아파트를 매입한 사람이 5년 후 15억원에 팔면 1가구 1주택자는 2680만원，2주택자는 1억5095만원，3주택 이상 보유자는 2억2163만원의 양도세(주민세 포함)를 면제받는다.

과밀억제권역이라면 1가구 1주택자는 1069만원，2주택자는 7495만원，3주택 이상 보유자는 1억4563만원의 양도세(주민세 포함)를 면제받는다.

이 같은 조치는 이미 1990년대 말 외환위기 때 시행돼 효과를 인정받았다. 당시 서울 강남이나 용인 등 상당수 아파트들이 양도세 감면조치와 함께 분양가상한제 폐지,분양권 전매제한 완화 등 각종 규제완화로 집값이 2000년대 초반부터 급등세로 돌아섰다.

서울 강남구 도곡동 타워팰리스가 대표적이다. 1999년 6월 당시 분양가 4억7000만원으로 미분양까지 발생했던 이 아파트 165㎡(50평형)는 입주 첫해인 2002년 말 9억7500만원으로 분양가보다 2배 이상으로 급등했다.

입주 5년째였던 2006년 말에는 무려 19억5000만원으로 분양가의 4배로 치솟았지만 양도세는 한푼도 매겨지지 않았다.

2주택자들 역시 다른 주택을 팔 때 타워팰리스가 보유 주택수에서 제외돼 일석이조의 절세 혜택을 누렸다. 이 아파트의 최근 가격은 18억5000만원 선이다.

다만 외환위기와 현재는 상황이 다르다는 지적도 많다. 무엇보다 주택 보급률이 높아져 과거와 같은 급격한 시세 상승은 힘들다는 분석이다.

국토해양부에 따르면 국내 주택보급률은 2002년 100%(1인가구 제외)를 넘어서 2007년 말 기준으로 108.1%에 이른다. 또 높아진 분양가도 차이점이다.

박원갑 스피드뱅크 연구소장은 "외환위기 때는 고분양가 문제가 거의 없었다"며 "최근에는 주변 시세보다 20~30% 비싸고 심지어 50%가량 높은 곳도 있어 신규 분양 및 미분양 아파트로 시세차익 내기가 상대적으로 어려워졌다"고 지적했다.

실물 경기도 변수다. 김현아 건설산업연구위원은 "외환위기 때는 수출이 경제활성화에 돌파구로 작용했지만 현재는 세계경기 동반침체로 쉽지가 않다"며 "부동산경기도 실물경제가 뒷받침돼야 활성화할 수 있는데 경제 전망이 밝지 않은 상황"이라고 말했다. 외환위기 때와는 달리 서울이 양도세 면제 및 완화 대상 지역에서 빠진 점도 다르다.

이에 따라 부자들은 아직까지 신규 주택 매입에 적극적으로 나서지는 않고 있다. 고준석 갤러리아팰리스 지점장은 "정부의 양도세 완화 방침이 나온 다음 날인 13일 두 명의 부유층 고객을 상담했는데 신규 주택 매입보다는 보유 주택 매도에 대해 주로 질문을 받았다"고 밝혔다.

일부 부유층은 올해 주택을 새로 구입해 임대사업을 하는 방안을 검토하고 있다. 저금리에다 양도세 부담도 거의 사라져 임대사업 메리트가 커졌다는 판단에서다.

박합수 국민은행 PB사업본부 부동산팀장은 "최근 대치동에서 투자관련 설명회를 했는데 경기도 용인에서 미분양 아파트를 사 임대사업을 하려는 고객들이 일부 있었다"며 "부자들의 주택 매입이 어느 정도 활성화할 것"이라고 내다봤다.

임도원 기자 van7691@hankyung.com