[고수에게 듣는다] 이동현 대한생명 부동산전문위원 "하반기 '버블세븐' 지역 아파트 경매노려볼만"

최근 2년간 급락했지만, 대기수요 여전히 많아
잠실ㆍ반포ㆍ잠원동 주목, 강북권ㆍ지방단지는 아직 일러

"올 하반기 이후 버블 세븐(강남 · 서초 · 송파 · 목동 · 분당 · 평촌 · 용인) 지역 아파트 경매 낙찰을 노려볼 만합니다. 수도권 토지 경매도 유망할 것으로 보입니다. "

이동현 대한생명 FA전략팀 부동산 전문위원(41)은 올해 부동산 경매 전략을 이같이 추천했다. 이 위원은 "올해는 부동산 경기 침체의 장기화와 금융기관의 대출 상환 압력 등으로 지난해에 비해 부동산 경매 물건이 크게 늘 것"이라며 "경매 참가자들은 아파트를 비롯해 상가,오피스텔,공장,토지 등 각 물건 종류별로 선택의 폭이 크게 넓어질 전망"이라고 말했다.

이 위원은 그러나 이 가운데서도 '선택과 집중'을 주문했다. 그는 "부동산 시장이 불안정할수록 입찰자들은 조금이라도 더 유망한 쪽에 몰리게 마련"이라며 "최근 2년여 동안 급락한 버블 세븐 아파트에 입찰이 집중될 것"이라고 전망했다.

"버블 세븐 지역은 생활환경이나 자연환경,교통 및 교육 여건이 뛰어나 여전히 진입 대기 수요가 많습니다. 부동산 경기가 회복되면 매수세가 몰릴 것이 분명합니다. 정부가 재건축 아파트에 대한 규제도 대거 풀어줬고요. 버블 세븐 지역의 30~40평대 아파트나 강남 재건축 아파트 경매 입찰을 추천하고 싶네요"

그는 특히 "송파구 잠실동이나 서초구 반포 · 잠원동 아파트를 눈여겨볼 필요가 있다"고 덧붙였다.

반면 서울 강북권과 지방 광역시 아파트는 '기피 대상'으로 꼽았다. 이 위원은 "강북 아파트는 최근 2~3년간 급등했고 대구 울산 광주 등 광역시 아파트는 공급 과잉 후유증이 아직 가시지 않았다"고 지적했다.

그는 수도권 토지도 추천 대상으로 꼽았다. 정부가 공장입지 규제 완화와 군사시설보호구역 해제,그린벨트 해제 방침을 밝힌 데 이어 1월30일부로 토지거래허가구역 대거 해제를 단행하는 등 관련 규제를 지속적으로 완화하고 있기 때문이다. 수도권에서는 서울 은평뉴타운과 송파구 마천동 일대,인천 강화와 중구 서구 검단동,경기 안성,안산,포천,동두천의 토지거래허가구역이 해제됐다.

이 위원은 "정부가 수도권 토지에 묶어 놓은 족쇄를 계속 풀 것으로 보인다"며 "올해 입찰 경쟁률과 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율),낙찰률(경매 진행 건수 대비 낙찰 건수)이 오를 것"이라고 내다봤다. 그는 "지방에서는 충남 당진과 새만금 인근 지역,4대강 정비사업 지역 토지가 유망할 것으로 보인다"고 설명했다.

그러나 지방 토지의 경매 낙찰에는 각별한 주의를 기울여야 한다고 지적했다. "지방 토지는 적정 가격을 알아내기가 힘들죠.마땅한 검증 방법도 없고요. 그만큼 터무니없는 고액의 감정가대로 살 위험도 큽니다. "

그는 다른 부동산도 마찬가지지만 지방 토지는 반드시 현장을 먼저 둘러봐야 한다고 조언했다. 지방자치단체의 도시과,건축과,문화재과 방문은 필수사항이다. 과연 알려진 개발 호재들이 실제로 시행될지 여부를 알아내야 하기 때문이다. 현장 중개업소는 적어도 세 곳은 돌아봐야 한다. 이 위원은 "밥만 먹으로 가도 좋으니 현장에는 많이 들러야 한다"며 "최소 두세 번은 방문해 돌아봐야 한다"고 말했다.

권리분석이 중요하지만 그렇다고 해서 겁낼 필요는 없다는 것이 그의 조언이다. 등기부등본만 제대로 볼 줄 알고 주변 전문가들의 자문을 조금만 받으면 거의 다 해결된다는 것이다. 그러나 유치권 문제는 역시 현장답사를 통해 풀어야 한다.

이 위원은 자신의 고객이 현장답사를 통해 수년 전 거의 '헐값'에 경매물건을 낙찰받은 사례를 소개했다. 이 고객은 수도권에 소재한 4층짜리 근린주택을 입찰하려고 했으나 고액의 유치권이 신고된 것이 꺼림칙했다. 최초 감정가는 6억원 선이었는데 유치권 문제로 3회 유찰돼 최저가가 3억8000만원 선까지 떨어졌다. 등기부등본상에는 권리관계에서 특별한 문제가 없었다. 고객은 이 위원의 권유를 받고 수차례에 걸쳐 현장답사를 했고,그 결과 유치권이 경매 개시 등기 직전에 건물주의 친척이 급조한 인테리어 공사로 설정된 것임을 알았다.

이런 경우 법원이 유치권을 허용하지 않을 가능성이 크다고 판단,유치권자와 합의를 시도해 당초 요구했던 금액의 30% 선에서 낙찰 즉시 비워 주겠다는 합의 각서를 받아냈다. 이후 고객은 급매로도 5억원 이상에 팔리는 해당 물건을 별다른 경쟁자없이 경매 최저가 수준으로 낙찰받았다.

이 위원은 서강대 법학과를 졸업했으며 성균관대에서 부동산 전공으로 경영학 석사를 받았다. 이후 단국대에서 '도시계획 및 부동산학' 전공으로 박사과정을 수료했다. 현재 한국경제신문의 초보자 경제사이트인 'S한경'(http://s.hankyung.com)에서 경매에 관한 칼럼을 연재하고 있다.

글=임도원 기자 van7691@hankyung.com
사진=임대철 인턴기자 photo@hankyung.com