내년부터 재개발 예정지에서 성행해 왔던 이른바 '지분 쪼개기'가 원천적으로 금지된다. 또 뉴타운 등 재정비촉진지구 내 역세권에서는 용적률을 추가적으로 올려 사업성을 높일 수 있는 길이 열린다.

◆지구 지정 이전 쪼개도 현금 청산

국토해양부는 재개발 예정지에서 단독주택을 다세대주택 등으로 신축해 향후 아파트 분양권 대상자를 늘리는 '지분 쪼개기'를 원천 봉쇄하는 내용의 도시 및 주거환경정비법 개정안을 마련,현재 국회 법사위 심의 중에 있다. 앞으로 본회의 의결 등을 거쳐 내년 상반기 중 법령을 공포한다는 계획이다.

개정안에 따르면 재개발,뉴타운을 추진 중인 지역에서는 정비구역을 지정하기 전이라도 지자체장이 따로 기준일을 정했을 경우 이 기준일 전부터 토지를 소유한 사람만 조합원으로 인정된다. 현재 토지를 갖고 있더라도 기준일 이후에 취득한 경우라면 분양권을 받지 못하고 현금 청산이 이뤄진다는 얘기다. 예전에는 이러한 규정이 없어 구역 지정 전 쪼갠 지분에 대해서는 분양권을 줄 수밖에 없었다. 또 아직 정식으로 지구나 구역 지정이 이뤄지지 않았더라도 개발 가능성이 높은 지역에서는 지자체장이 최대 4년간 건물 신축이나 토지 분할 행위를 제한할 수 있게 된다.

◆뉴타운 내 역세권 용적률 상향

서울시는 최근 뉴타운 역세권에 용적률 상향을 통해 사업성을 높이고 주택공급을 확대하겠다는 방침을 밝혔다. 시는 이로 인한 추가적인 주택공급효과가 장기전세주택(시프트) 2만3000가구,일반분양주택 1만9000가구 등 총 4만2000가구에 달할 것으로 추산했다.

이 방안에 따르면 역세권의 반경 250m 이내 지역은 기존 2,3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 용도지역이 변경되며 이 때 용적률은 최고 500%까지 올라간다. 또 250~500m 지역은 기존 2종 일반주거지역에서 3종으로 용도지역이 상향,용적률은 최고 300%까지 높아진다.

시는 이렇게 늘어난 용적률의 50%를 장기전세주택으로 짓게 한 다음 표준 건축비로 매입해 일반 시민들에게 공급한다는 계획이다.

나머지는 일반 분양을 통해 재개발 사업의 수익성을 높일 수 있다. 이 정책은 내년부터 관할 구청장이 주민들의 의견을 수렴해 서울시에 재정비촉진계획 변경을 신청하면 도시재정비위원회의 심의를 거쳐 시행된다.

전영진 예스하우스 사장은 "경기침체와 사업성 악화로 인해 내년도 강북권 재개발 시장도 어려움을 면치 못할 것으로 예상된다"며 "이런 때일수록 변화하는 규제의 점검과 철저한 사업성 분석이 뒷받침돼야 할 것"이라고 말했다.

이호기 기자 hglee@hankyung.com