침체의 늪에 빠진 부동산 시장을 살리기 위한 규제완화 카드가 쏟아지고 있다. 정부가 끝모를 불황 터널 속으로 빨려들어가는 주택시장에 온기를 불어 넣어 미국발(發) 금융위기로 촉발된 세계적 경기불황을 내수로 이겨내기 위해 각종 부양책을 잇따라 내놓고 있기 때문이다. 부동산 세제완화 카드가 대표적이다. 양도소득세만 해도 △8ㆍ21 대책(주택공급기반 강화방안) △9ㆍ1 대책(세제 개편안) △10ㆍ21대책(가계 주거부담 완화방안) △11ㆍ3 대책(경제난 극복 대책) 등 정부대책을 통해 연이어 발표됐다. 한 달에 한 번꼴이다. 한꺼번에 너무 많이 바뀌다보니 세무사들조차도 헷갈려 할 정도다.

전문가들은 일반 실수요자들도 바뀌는 세금 기준 등을 잘 알아야 내집마련이나 재테크에서 낭패를 보지 않는다고 조언한다. 지금 당장은 나와 상관 없더라도 부동산 거래나 투자 때 수익률을 좌우하는 핵심 요소라는 점을 간과해서는 안 된다.


◆분양권 팔 때도 양도세 내야

서울 강남ㆍ서초ㆍ송파구를 제외한 수도권 투기과열지구가 지난 7일자로 전면 해제되면서 분양가 상한제를 적용받지 않는 신규 분양 아파트는 계약 즉시 분양권을 사고 팔 수 있게 됐다. 11월7일 전에 이미 분양된 아파트도 마찬가지다.

다만 분양권을 팔 때도 양도소득세를 물어야 한다는 점에 유의해야 한다. 분양권 매도자에게 물리는 양도세는 일반세율(9~36%)이 적용된다. 차액(웃돈)을 기준으로 과표구간 별로 1000만원까지는 9%,1000만원 초과~4000만원까지는 18%,4000만원 초과~8000만원까지는 27%,8000만원 초과분에는 36%가 적용된다. 특히 단기 거래 때는 분양권도 양도세가 중과된다. 1년 안에 팔면 50%,2년 안에 팔면 40%를 각각 세금으로 내야 한다.

특히 재건축ㆍ재개발 조합원 입주권도 2006년 1월1일 이후 관리처분인가를 받은 곳은 주택 수에 포함된다. 주택과 입주권을 갖고 있는 사람이 주택을 팔면 2주택자로 간주돼 양도차익의 50%를 세금으로 내야 한다. 반면 입주권을 팔 때는 신규 아파트 분양권과 똑같이 일반세율을 적용해 양도세를 물린다.

◆징검다리 내집마련 고려할 만

1가구 1주택자가 이사목적으로 집을 새로 사 2주택자가 됐더라도 종전 주택을 2년 안에 팔면 양도세를 물지 않는다. 지금은 수도권의 경우 종전주택 처분시한이 1년으로 짧다보니 무거운 세금을 피하기 위해 울며 겨자먹기로 가격을 크게 낮춘 급매물이 많은 상황이다.

현재 이런 내용을 담은 소득세법 시행령이 입법예고 중이어서 이르면 이달 말부터,늦어도 다음 달이면 시행될 예정이다. 새 기준은 특히 시행령 개정일 현재 중복보유 기간이 1년을 초과한 경우라도 2년 안에 팔면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있도록 했다.

1가구 1주택자가 집을 팔면서 양도세 비과세 혜택을 받기 위한 기준도 원상회복됐다. 정부는 지난 9월 내놓은 세제개편안에 1주택자 비과세 요건 중 거주요건을 수도권은 3년,지방은 2년으로 강화하기로 했었다. 하지만 얼어붙은 주택수요를 더 위축시킨다는 지적이 나오자 두 달 만에 결국 '없던 일'로 하기로 했다.

따라서 1주택자들이 양도세 비과세 혜택을 받으려면 3년 보유 요건만 갖추면 된다. 집을 장만할 때 값이 상대적으로 싼 외곽지역 주택을 매입해 세를 주다가 목돈을 추가로 저축한 뒤 나중에 도심권으로 진입하는 이른바 '징검다리'식 내집마련이 다시 가능해진 셈이다. 다만 서울ㆍ과천ㆍ분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ중동ㆍ산본에 집을 갖고 있는 사람들은 3년 보유 기간 중 2년간 내 집에서 살아야 양도세를 내지 않는다.


◆지방 미분양 10채 사도 일반과세

최근 완화된 양도세제 가운데 가장 파격적인 혜택을 받을 수 있는 대상으로는 지방소재 주택을 꼽을 수 있다. 우선 지난 3일부터 2010년 12월31일 사이에 지방 미분양 아파트를 샀다가 팔면 양도세 감면혜택을 받을 수 있다. 일반 세율(9~36%)이 적용되고 1주택자와 똑같이 최대 80%(10년 이상 보유 시)의 장기보유특별공제 혜택도 받는다.

이때 매입하는 미분양 주택 수나 매도시기에도 전혀 제한이 없다. 지방 미분양 10채를 매입했다 팔아도 중과대상에서 제외된다. 집(미분양 취득분)을 팔 때 다주택자 또는 단기매도에 따른 중과세율(50~70%)이 적용되지 않는다는 얘기다. 취득일 역시 통상적인 잣대(잔금청산 또는 등기일)와 달리 '계약일'을 기준으로 한다. 미분양 주택의 범위에는 11월3일 현재 △준공여부에 관계없이 미분양 상태인 주택 △사업승인을 얻었거나 신청한 업체가 분양한 주택이 모두 포함된다.

예를 들어 지방 미분양을 매입해 2주택이 된 사람이 5년 뒤 이 집을 팔아 차익이 1억원 생겼다면 장기보유공제와 기본공제 등을 뺀 금액에 대해서만 일반 세율로 양도세를 내면 된다. 기존 2주택자 중과기준을 적용한다면 세율이 50%로 5000만원 가량을 양도세로 물어야 한다.

강황식 기자 hiskang@hankyung.com