올 하반기 오피스텔 투자 포인트는 '옥석 가리기'로 요약된다. 금리 상승과 경기 침체로 오피스텔의 투자수익률이 하락 추세인 가운데 수도권 일부 지역에서는 수요 증가로 여전히 높은 수익률을 나타내고 있기 때문이다. 다음 달부터 오피스텔(100실 초과) 전매제한 시행을 앞두고 인천 송도 등에서는 시세 차익을 노린 청약 열기도 뜨겁다. 전문가들은 경기 침체가 당분간 지속될 전망인 만큼 환금성이 높고 수요가 꾸준한 역세권 소형 오피스텔 분양을 노려볼 만하다고 조언한다.


◆용산 오피스텔 분양 잇따라


24일 부동산 정보업체인 부동산114에 따르면 다음 달부터 12월까지 전국에서 분양 예정인 오피스텔은 9개 단지 1600여가구인 것으로 나타났다. 이 가운데 서울이 5개 단지 700여가구로 가장 많다. 다만 서초구 서초동 삼성타운 입주로 수요가 지속적으로 늘고 있는 강남권 물량은 없다.

대신 강북권의 '블루칩'으로 통하는 용산구 물량이 분양을 앞두고 있다.

동부건설은 10월 용산구 한강로2가와 동자동에서 '동부센트레빌' 브랜드로 각각 210실과 78실을 선보일 계획이다. 분양 시기는 다소 늦어질 수도 있다. 한강로2가 동부센트레빌은 지하철 4호선 신용산역과 1호선 용산역 인근의 재개발 지역인 국제빌딩3구역에 지어진다. 국제빌딩 일대의 재개발과 용산국제업무지구 개발에 따른 수혜를 입을 전망이다. 동자동 동부센트레빌은 100실을 넘지 않아 다음 달 22일부터 시행되는 오피스텔 전매제한에서 자유롭다. 지하철 1호선과 4호선 환승역인 서울역이 인근에 있다.

중구 황학동에서는 한국토지신탁이 다음 달 '코아루' 40실을 분양한다. 시공사는 우남건설이다. 지하철 2ㆍ6호선 신당역 인근에 있으며 전매제한을 받지 않는다. 인정건설이 광진구 노유동에서 진행해온 '이튼타워리버VI'도 10월 분양을 앞두고 있다. 인정건설이 지난 7월 부도를 맞아 다른 시공사로 대체될 예정이다. 분양 물량과 주택형은 아직 정해지지 않았다.


◆인천 송도국제도시 분양 '주목'


서울 외 지역에서 가장 주목받는 물량은 인천 송도국제도시 국제업무단지에서 다음 달 분양하는 '센트로드'다. 국제업무단지에서 분양한 오피스텔 '커낼워크'가 지난 21일 평균 190 대 1의 높은 경쟁률로 마감돼 경쟁률이 높을 것으로 보인다.

센트로드는 지하 4층~지상 45층의 초고층 오피스텔이다. 오피스텔 1개동을 비롯해 오피스 2개동과 상가 등으로 이뤄져 있다. 분양가는 3.3㎡(1평)당 830만원 선이다. 내달 22일 이전에 분양할 예정이어서 분양권 전매가 가능할 전망이다. 송도국제업무단지 내 중심상업지역에 있어 인근 컨벤션센터를 비롯해 동북아트레이드타워 호텔 골프장 중앙공원 국제병원 등 인프라를 이용할 수 있다. 인천지하철 1호선 연장 구간 가운데 제6정거장과 직접 연결될 예정이다.

경기도에서는 SK건설이 하남시 풍산지구 '하남풍산오피스텔' 244실을 다음 달 선보인다. 인근에 조정경기장 체육공원 국민체육센터 등 스포츠ㆍ레저시설을 갖추고 있다. 올림픽대로와 서울외곽순환도로 중부고속도로 43번국도 등이 인근에 있다.

지방 물량으로는 충남 아산신도시 'Y－city' 189실이 다음 달 분양에 들어간다. 지난달 아산신도시에서 같은 브랜드로 분양한 주상복합아파트는 평균 4.7 대 1의 높은 경쟁률을 보였다. 천안ㆍ아산역에서 KTX로 서울역까지 30분대에 이동이 가능하다.


◆'상투' 물량 매입 주의


오피스텔은 안정적인 임대수익을 보장하지만 대출을 끼고 매입했을 경우 향후 금리가 더 오르면 수익률이 감소할 수 있다는 점에 유의해야 한다. 수도권 일부 지역에서는 이미 이자 부담 회피 매물이 증가하는 추세다. 따라서 이자 부담 증가를 만회할 수 있는 임대료 상승 예상 지역을 골라야 한다는 것이 전문가들의 지적이다.

박상언 유엔알컨설팅 사장은 "강남 테헤란로 일대 오피스텔은 서초타운 입주와 인근 유학 관련 학원생들의 증가로 임대료가 꾸준히 상승하고 있다"고 말했다.

인천 송도 등에서 높은 청약경쟁률을 나타내면서 높은 프리미엄이 붙은 매물을 매입하는 데는 신중해야 한다. 전매차익을 노린 투기자들이 프리미엄을 한껏 올려놓은 뒤 한꺼번에 빠져 뒤늦게 프리미엄을 주고 산 투자자들이 피해를 입는 사례가 종종 발생하기 때문이다.

실제 송도국제도시 업무단지 내 '더샵 퍼스트월드' C동 63㎡형은 프리미엄이 지난해 말 7000만~7500만원까지 올랐다가 지금은 5000만원 수준으로 떨어졌다.

그동안 오피스텔은 건축법상 업무시설이어서 전매제한 대상에 포함되지 않고 2개 이상 갖고 있어도 양도소득세 중과 대상에서 빠진다는 점이 아파트에 비해 장점으로 꼽혀왔다. 그러나 다음 달 22일부터는 서울 등 투기과열지구 내에서 신규 공급하는 오피스텔을 사면 준공 후 최장 1년까지 되팔 수 없다.

반면 아파트는 전매제한이 완화돼 수도권 주택은 전매제한 기간이 현재 5~10년에서 1~7년으로 줄어든다. 또 아파트에 대한 양도세 중과도 향후 완화 가능성이 있다. 따라서 단타매매를 통한 오피스텔 투자는 메리트가 앞으로 감소할 가능성을 염두에 둬야 한다.

이영호 닥터아파트 리서치팀장은 "오피스텔은 장기 투자로 접근해야 한다"며 "매매가 대비 전세가 비율이 높은 오피스텔이 임대 수요도 많고 가격 상승 가능성도 있다는 점에서 유리하다"고 말했다.

임도원 기자 van7691@hankyung.com