새정부 취임이후 또 하나의 관심사는 부동산 분야입니다. 부동산 제도에 상당한 변화가 예고되면서 향후 시장에도 적지않은 영향을 끼 칠 전망입니다. 새정부 이후 부동산정책과 전망에 대해 취재기자와 얘기 나눠보겠습니다. 최서우 기자 나왔습니다. 먼저 새 정부는 부동산 정책에 대해 어떤 밑그림을 그리고 있습니까? 새 정부는 시장활성화 더불어 부동산 가격 안정을 동시에 추구한다고 밝힌 바 있습니다. 주택 수요 억제가 아닌 공급 확대를 통해 두 마리 토끼를 동시에 잡겠다는 전략인 셈입니다. 이를 위해 그동안 까다로웠던 도시 내 재건축.재개발 관련 규제를 완화해 공급을 늘리는 한편, 주택 수요 억제 수단이었던 부동산 관련 세율을 대폭 낮출 예정입니다. 그동안 참여정부가 가격 안정에만 초점을 맞춘 나머지 미분양 증가나 거래 침체 등 시장기능이 상실됐다는 평가가 많았습니다. 새정부 입장에선 이 부분을 해결하는 것이 해결과제인 셈입니다. 다만, 새정부 역시 부동산정책의 우선순위는 가격안정에 두겠다고 선을 긋고 있습니다. 정종환 건교부 내정자 역시 "집값을 흔들지 않는 범위에서 각종 규제를 원점에서 재검토하겠다."라고 밝혀 정부의 이같은 정책방향을 다시 한번 확인할 수 있었습니다. 결국 새정부가 내세운 규제완화의 폭은 집값이 향후 어떤 움직임을 보이느냐에 따라 결정된다고 볼 수 있습니다. 새정부는 주택 공급정책에 무게를 두는 모습인데요. 현재 논의중이거나 시행을 앞둔 제도는 어떤 것이 있습니까? 앞서 말씀드린대로 공급확대를 위한 무게 중심은 신도시개발에서 재개발·재건축으로 옮겨집니다. 과거 참여정부와 가장 큰 대비를 보이는 대목입니다. 이를 위해 도심의 재개발과 재건축 용적률 확대, 역세권 주변 개발 등 외곽이 아닌 도심에서 주택 공급을 늘려기 위한 대책들이 속속 마련될 전망입니다. 구체적으로는 부동산시장의 안정을 전제로 재건축 용적률을 상향조정하는 방안이 검토되고 도심 역세권 인근을 재정비촉진지구로 지정 해 소형주택을 공급하는 방안이 강구됩니다. 새정부의 공급주택 가운데 눈길을 끄는 것 중 하나는 새로운 반값아파트로 불리는 '지분형 아파트' 입니다. 실수요자가 분양대금의 51%만 부담하고 나머지는 투자자로부터 투자를 받아 내집을 마련하는 제도입니다. 실수요자들이 적은 비용으로 내집을 마련하도록 하자는 취지인데요. 오는 9월부터 공공택지에서 분양이 시작됩니다. 구체적인 공급지역은 아직 확정되지 않았지만, 광교나 송파 등 주로 수도권 신도시지역이 거론되고 있습니다. 이밖에 신혼부부를 위한 전용 주택을 매년 12만가구씩 공급하기로 했으나, 형평성 등 문제가 제기되면서 현재는 전면 재검토에 들어간 상황입니다. 새정부의 주택공급 정책을 하나씩 살펴볼 필요가 있을 것 같은데요. 먼저 재건축 규제 완화를 두고 또 다시 집값이 뛰는 것 아니냐는 지적들이 많은데요? 어떻습니까? 집값의 바로미터역할을 하는 것이 바로 재건축아파트인만큼 이에 대한 우려감이 큰 것이 사실입니다. 특히, 용적률 상향 기대감으로 들썩이는 재건축 단지의 가격불안 조짐을 억제할 수 있는 제도적 장치가 선행돼야한다는 지적입니다. "개발이익 환수라든지 부동산 가격상승을 막을 수 있는 제도적 장치가 완전히 마련된 후에 기존 도심에서 주택공급을 늘리는 것이 중 요하다." 새정부 역시 이러한 지적을 의식한 듯 재건축 용적률을 완화하는 동시에 기존 개발이익 환수제를 일부 수정해 적용하는 방안을 강구중 입니다. 문제는 용적률 완화폭이 개발이익 환수분을 상쇄할만큼 크냐는 것입니다. 입주민 입장에선 계산기를 두드려 볼 수밖에 없습니다. 새정부의 재건축 완화폭이 기대에 못 미칠 경우 말 그대로 기대감에 그칠 공산이 큽니다. 이럴 경우 사업 추진이 예상보다 더딜 수밖에 없어 재개발·재건축 중심으로 매년 50만가구를 달성하는 것은 한계가 있을 것이라는 지 적이 나오고 있습니다. 역시나 규제완화 폭이 어느 정도냐가 관건이라는 얘기인데요. 지분형 아파트 역시 여전히 논란이 많은 상황에서 새정부가 일 단 추진하고 있는데요. 어떻습니까? 가장 먼저 제기된 것은 지역별 형평성 논란입니다. 투자자들이 몰릴수 있는 곳이라면 사실 시세차익을 남길수 있는 지역인데, 그런 면에서 지분형아파트는 수도권의 인기지역 위주로 갈 수밖에 없는 형평성 문제가 생긴다는 지적입니다. 또한 '지분형 아파트'의 경우 집값 안정을 최우선으로 하는 새정부의 부동산 정책 근간과도 정면으로 배치될 수 있다는 점도 문제입니 다. '지분형 주택'의 경우 집값이 올라야만 이 제도가 성공한다고 볼 수 있습니다. 결국 최초 입주자의 부담만 줄여주는 제도일 뿐 주택가격을 안정시켜서는 이 제도 자체의 존립자체가 어렵다는 지적입니다. 일단 오는 9월로 분양계획이 잡혀 있지만, 향후 이러한 문제점이 보완되지 않을 경우 참여정부의 반값아파트 실패를 반복하게 되는 꼴 입니다. 공급정책을 살펴봤는데, 서민 주거면에선 이같은 공급책을 어떻게 평가할 수 있을까요? 새정부 비전 중 하나가 바로 또 능동 적 복지 아니겠습니까? 말씀하신대로 이명박 정부의 5대 국정지표 가운데 하나가 능동적 복지입니다. 서민주거와 복지 문제는 뗄래야 뗄 수 없는 부분인데요. 참여정부에서 추진됐던 비축용 임대주택의 경우 개정인 국회에서 계류중이며, 오는 4월까지 통과되지 않을 경우 자동 폐기됩니다. 참여정부에서 시작된 국민임대주택사업이 이명박정부에서 일관성 있게 추진된다는 보장이 없는 상태입니다. 새정부의 주택 공급이 서민주거복지에 도움을 주기 위해선 대출 제한과 같은 금융부분이 같이 해결되야 한다는 것이 전문가들의 의견 입니다. 05:04:29~48 "금융이 상당히 제약적입니다. 서민이 금융에서 지원을 받기가 점점 어려워지기 때문에 신용을 보장해주거나 금융 접근성을 확보해 구 매력이나 임대료 등을 지원해줄 수 있는 금융제도가 확대되야 한다." 어느 정도 구체적인 안이 거론되고 있는 공급정책에 비해 금융 규제 완화는 아직까지 이렇다 할 얘기가 나오지 않고 있습니다. 집값에 가장 직접적인 영향을 끼칠 수 있는 것이 대출 등 금융 부분이다 보니 새정부 입장에선 이에 대한 언급 자체를 부담스러워하고 있습니다. 하지만, 도심 재건축과 재개발을 통해 상당수의 주택을 공급하겠다고 한 만큼 이같은 물량중 얼마큼을 서민주거를 위해 배분하느냐도 새 정부가 풀어야 할 또 하나의 과제입니다. 지금까지 새정부의 주택정책에 대해 알아봤는데, 새정부 이후 부동산 시장전망 어떻게 볼 수 있을까요? 새 정부가 출범하더라도 시장이 당장 요동칠 가능성은 낮습니다. 전국 미분양 아파트가 외환위기 수준인 12만가구를 넘어섰고, 준공 후 미분양도 늘어나는 등 시장 전반이 위축돼 있기 때문입니다. 분양가 상한제로 값싼 아파트를 분양 받기 위해 청약을 미루는 경향도 한동안 이어질 전망입니다. 새 정부도 갑자기 규제를 풀 경우‘투기를 부추긴다’는 인식을 줄 수 있어 현정책을 단기간 내에 뒤엎지는 않을 것이라는 전망이 지 배적입니다. 04:02:37~53 "참여정부에 비해서는 공급확대 또는 친시장적인 정책을 펼 것으로 보이지만 최근 몇년동안의 폭등세가 연출되는 것은 시장 구조상 힘 들다고 본다." 새정부 부동산정책과 맞물려 또 하나의 관심사는 대운하건설이다. 이 역시 논란이 만만치 않은데 어떻게 되는 것인가? 한반도 대운하 건설을 둘러싸고 찬반이 극명하게 엇갈리고 있지만 인수위는 여론 수렴을 거쳐 차질없이 추진한다는 계획을 세웠습니다 . 정부 출범 이후로 연기됐던 대운하 토론회와 환경탐사가 오는 3월말이나 4월초 열릴 예정입니다. 이후 '한반도대운하특별법' 제정 등을 거쳐 내년 2월께 첫 삽을 뜬다는 게 새 정부의 생각입니다. 하지만, 통합민주당과 민주노동당 등 야권과 시민단체, 학계 등 대운하 반대세력들도 힘을 결집해 사활을 건 반대운동에 나설 방침이 어서 사회적 갈등 수위는 더욱 높아질 것으로 우려됩니다. 건설업계도 대운하와 관련해 바쁘게 돌아가고 있을텐데 현재까지 상황은 어떻습니까? 대운하 사업은 대부분 민자사업으로 진행됩니다. 사업에 참여하는 건설사 입장에선 무엇보다 수익성이 중요할 수밖에 없는데요. 일단 건설사들은 찬반논란과 별개로 대운하 사업의 주도권을 놓고 치열한 경쟁을 벌이고 있습니다. 경부운하 사업의 경우 현대, 대우, 삼성, 대림, GS건설 등 상위 5위권 업체로 구성된 '현대 컨소시엄'과 SK건설, 현대산업개발 등 6- 10위 업체들로 이뤄진 'SK 컨소시엄' 양측의 구도로 흘러가고 있습니다. 특히 '현대 컨소시엄'은 이미 사업성 검토를 위해 기본설계용역을 발주한 상태며 11-20위권 업체들도 컨소시엄에 참여하기로 해 더욱 탄력을 받고 있다. 여기에 호남과 충청운하 사업에는 고려개발, 풍림산업, 두산중공업, 벽산건설 등 20위권 밖 14개 업체들이 컨소시엄을 구성해 참여하 는 방안을 적극 검토중입니다. 지금까지 새정부의 부동산 정책과 전망, 대운하사업에 대한 얘기 나눠봤습니다. 최서우 기자 수고했습니다. 최서우기자 swchoi@wowtv.co.kr