새 정부가 출범하는 내년에 새로 생기거나 달라지는 부동산 제도나 정책이 적지 않다.

특히 아파트 청약자격 변화나 세제 개편 내용 등은 바뀌는 내용을 정확히 파악하고 있어야 청약 및 투자전략 수립에 차질이 없기 때문에 반드시 챙겨야 한다.

지역우선공급 주택에 청약할 수 있는 자격이 입주자모집공고일 현재 1년 이상 거주자로 강화되고,신도시 등 공공택지에 지어지는 아파트에 후분양제가 도입되는 등 청약 방식에 상당한 변화가 있다.

주택이 아닌 업무시설로 분류돼 그동안 상대적으로 규제가 적었던 오피스텔에도 전매제한과 지역우선공급제가 도입될 전망이다.

또 세금의 경우 부부 간 증여세 공제한도가 3억원에서 6억원으로 확대된다.

전·월세 임대차 계약도 실거래가로 신고해야 하는 등 살펴야 할 요인이 많다.


◆지역우선공급 청약하려면 전입 서둘러야

우선 수도권 투기과열지구에서 통상 전체 주택공급 물량의 30% 이상을 할당받는 지역우선공급 대상자가 내년부터는 입주자모집공고일을 기준으로 해당 지역에 1년 이상 거주한 사람으로 강화된다.

내년 1월1일 이후 수도권에서 분양승인을 신청하는 아파트부터 적용된다.

구체적인 기간은 지자체별로 달라질 가능성도 있다.

지금까지는 지역에 따라 공고일 이전 또는 6개월 전 거주자 등으로 다양하게 규정됐다.

2008년부터 순차적으로 공급될 광교신도시와 2009년 하반기 분양 예정인 송파신도시 지역우선공급 물량을 염두에 두고 있다면 해당 지역으로의 전입을 서둘러야 한다.

◆배우자 간 증여세 공제 6억원으로 확대

내년부터는 배우자 간 증여세 공제 대상액이 3억원에서 6억원으로 확대돼 부부 간 증여도 활발해질 전망이다.

부동산 증여를 하면서 취득가액을 높여 놓으면 되팔 때 양도차익이 줄어들어 절세할 수 있기 때문이다.

또한 임대 소득이 있는 경우 부부 간 재산을 나눠놓으면 소득세를 줄이는 효과도 있다.

증여세 공제 가능 기간은 10년으로 10년간 부부 간 증여가액이 6억원 이하라면 증여세를 물지 않아도 된다는 뜻이다.

다만 증여 후 5년 이내에 해당 부동산을 매각하면 양도소득세를 회피하기 위한 증여로 보고 따로 양도세를 물 수 있으므로 주의해야 한다.

◆공공택지 아파트 후분양제 적용

내년에는 공공택지 아파트 후분양제가 시작된다.

내년 1월 이후에 사업계획 승인을 신청하는 물량부터 적용된다.

후분양제가 실시되면 전체 공사의 40% 이상을 끝내야 분양을 할 수 있다.

다만 민간택지 아파트는 지금처럼 선분양제로 공급된다.

후분양제가 실시되면 수요자들은 실제 아파트가 지어지는 모습을 보면서 청약할 수 있고 건설업체 부도에 따른 위험 부담을 줄일 수 있다.

하지만 계약일부터 기산되는 전매제한 개시 기점이 늦춰지기 때문에 아파트를 팔 수 없는 기간이 늘어나는 단점이 있다.

공정률 40%는 20층짜리 아파트를 기준으로 할 경우 보통 13개월 정도에 해당한다.

내년에 분양되는 김포신도시와 파주신도시 2차 공급물량 등이 '공정률 40% 룰'에 따라 후분양될 예정이다.

후분양제는 2010년에는 공정률 60%로,2012년에는 80%로 확대될 예정이다.

◆오피스텔도 입주 때까지 전매제한

내년 하반기부터는 서울을 포함한 수도권 투기과열지구에서 공급되는 오피스텔에도 입주 때까지 전매가 제한될 전망이다.

국회에서 법(건축물의 분양에 관한 법률) 개정이 추진 중이고 이르면 내년 2월 임시국회에서 개정안이 처리돼 하반기부터 시행될 예정이다.

또한 지역 우선공급제도 적용돼 전체 물량의 20%를 지역 거주자가 우선 공급받게 될 전망이다.

올 4월 최고 청약률 4855 대 1을 기록한 인천 송도국제도시 오피스텔 '코오롱 더프라우'와 같은 청약 과열을 막겠다는 뜻으로 풀이된다.

◆양도세 비과세 특례제도 일몰제 시행

부동산 시장 안정을 위해 1가구1주택자의 양도세 비과세 특례제도가 보완된다.

그동안 시행돼 오던 양도세 감면 혜택 가운데 일부 기준에 이른바 '일몰제'를 적용,내년부터 혜택이 사라지게 된다.

대상 주택은 1998년 5월22일~1999년 12월31일과 2000년 11월1일~2003년 6월30일 기간 중 신축주택을 취득한 경우로,내년 1월1일부터 신축주택 이외의 주택을 양도할 때는 주택 수로 간주돼 2주택 보유자에 상응하는 양도세(단일세율 50%)를 물어야 한다.

다만 해당 기간 중에 매입한 신축주택을 팔 때는 5년간 발생한 양도세를 100% 감면해주는 특례는 여전히 적용받을 수 있다.

◆재산세·종부세 과표적용률 상향

내년에는 재산세와 종합부동산세의 과표(세금부과 기준금액) 적용비율이 올해보다 강화된다.

재산세는 올해의 경우 공시가격의 50%를 기준으로 세금을 매겼지만,내년에는 공시가격의 55%가 기준이 된다.

또 종부세는 과표의 80%에서 내년에는 90%로 10%포인트 높아진다.

이렇게 되면 올해 집값이 공시지가를 기준으로 4.3~7.8% 이상 떨어져야 내년도 보유세 부담이 올해보다 줄어들게 된다.

올해 집값이 떨어지지 않았더라도 내년에는 재산세나 종부세 부담이 커진다는 얘기다.

예를 들어 공시가격 7억원짜리 아파트의 경우 올해보다 4.3% 이상 하락해야 내년 세 부담이 줄어든다.

또 20억원짜리 아파트는 가격이 7.8% 이상 떨어져야 올해보다 세 부담이 감소한다.

다만 새 정부의 조세정책 변화에 따라 막판 조정 가능 변수는 남아 있는 상태다.

◆단독주택 재개발·재건축 연한 강화

단독주택 재개발·재건축 연한도 20년에서 30년으로 강화될 예정이다.

서울시는 '도시 및 주거환경정비 조례' 개정을 통해 노후·불량 주택으로 간주되는 단독주택의 건축 연한을 최장 30년까지 늘리는 방안을 유력하게 검토 중이다.

개정 초기 혼란을 막기 위해 2년마다 단계적으로 1년씩 높이는 방안이 구체적으로 검토되고 있다.

반면 재개발·재건축 조합 설립 요건은 완화된다.

정비 구역 내 주민 동의 요건이 80% 이상에서 75% 이상으로 낮춰진다.

이에 따라 일부 주민의 반대로 조합설립이 늦춰지는 사례는 줄어들 것으로 보인다.

◆해외 부동산 취득 자유화

내년 상반기부터는 투자 목적의 해외 부동산 구입 한도가 전면 폐지돼 자유로운 투자가 가능해질 예정이다.

또한 해외 부동산에 적용되는 양도소득세율 또한 낮아진다.

올해까지는 1년 미만 보유 시 50%,1~2년 보유 시는 40%로 높은 세율을 적용했지만 내년부터는 보유 기간을 따지지 않고 과세표준에 따라 9~36%의 단일 세율이 적용된다.

또 내년 2월부터는 외국인도 토지거래허가구역 안에서 부동산을 사고팔 때 허가를 받아야 한다.

한남뉴타운 등 유망 재개발 지역에서 외국 국적의 한국 사람들이 아무 제재 없이 부동산을 사들여 형평성 논란이 제기됐기 때문이다.

이와 함께 내년부터는 주택 전·월세에 해당하는 임대차 계약 신고가 의무화된다.

주택거래신고지역에서 임대차 계약을 할 경우 15일 이내에 실거래가를 부동산중개업자가 해당 지자체에 직접 신고해야 한다.

정호진 기자 hjjung@hankyung.com