집을 맡기고 은행에서 대출을 받은 사람 중 '대출 갈아타기'를 고민하는 사람이 늘고 있다.

요즘 얘기하는 '대출 갈아타기'는 변동금리 대출을 고정금리 대출로 바꾸는 것.최근 들어 금리가 뛰면서 변동금리 대출의 이자율이 고정금리 대출의 이자율과 엇비슷한 수준으로 오른데다,앞으로 금리가 더 오를 것이란 전망이 확산된 탓이다.

특히 15∼20년의 장기간 담보대출을 받은 사람 중에서 '이번 기회에 아예 고정금리로 옮겨서 금리 신경 안쓰고 마음 편하게 살자'는 사람들이 많이 생겨나고 있다.

전문가들은 △대출한도의 감소 여부 △중도상환수수료 등을 감안한 총비용 감소 여부 △대출 변경에 따른 헤택 축소 여부 등을 따져 신중히 결정해야 한다고 조언하고 있다.

◆한도 줄어든다면 갈아타기 힘들 듯

국민은행의 김재한 방배PB센터 팀장은 "갈아타기에 앞서 가장 먼저 고려해야 하는 것이 대출한도가 줄어드는지 여부"라고 강조한다.

여기서 중요한 변수는 DTI(총부채상환비율)와 LTV(주택담보인정비율)이다.

2005년 하반기에 2억원의 변동금리 대출을 받아 투기지역에 6억원짜리 집을 산 경우를 예로 들어보자.당시까지만 하더라도 DTI(총부채상환비율)규제가 없었다.

하지만 지금은 DTI가 적용되는 바람에 투기지역에선 6억원 이상 고가아파트에 대해 DTI가 40%를 넘을 수 없다.

이는 연봉이 1억원이라 하더라도 대출 원리금 상환액이 연간 4000만원을 넘을 수 없다는 말이다.

웬만한 고소득자가 아니고선 갈아타기 이후에도 투기지역에서 2억원짜리 대출을 유지하는 것은 불가능해진다.

대출한도가 줄어들면 집 소유에 문제가 발생할 수도 있으므로 이 때는 갈아타기 고민이 별 의미가 없게 된다.

전문가들은 통상 지난해 '3·30 부동산대책'이전에 상당한 대출을 끌어안고 집을 장만한 직장인이라면 고정금리 대출로 전환하는 것이 쉽지 않을 것이라고 분석한다.

DTI와 더불어 LTV도 '3·30대책'을 전후해 60%에서 40%수준으로 낮아진 곳이 많아 대출 갈아타기를 어렵게 만드는 요인이다.

◆조기상환수수료 등 총비용 따져봐야

변동금리를 고정금리로 바꾸는 것은 남은 기간 동안 이자 등 비용이 고정금리가 쌀 것이라는 판단이 섰을 때다.

고정금리가 연 6.6%인 데 비해 변동금리는 연 6.8% 이상일 것이라고 예측된다면 바꾸지 않는 사람이 오히려 이상할 것이다.

현재 변동금리 대출은 은행마다 차이는 있지만 연 6%대 중후반 수준이 대부분인 것으로 파악되고 있다.

고정금리 대출은 주택금융공사의 '보금자리론'의 경우 연 6.3∼6.75% 범위다.

전문가들은 비용을 분석할 때 금리 외에도 조기상환수수료와 근저당설정비 등도 반드시 고려해야 한다고 말한다.

조기상환수수료란 통상 대출을 쓴 지 3년 이내에 대출금을 갚을 경우 은행이 부과하는 페널티다.

은행마다 약간의 차이는 있지만 상환시기가 대출을 쓴 지 1년이 안 됐을 경우 1.5%,1∼2년이면 1%,2년 이상이면 0.5% 수준의 수수료를 물린다.

근저당설정비도 차이가 있긴 하지만 통상 수십만원에 이른다.

주택금융공사 유동화개발부의 박승창 마케팅팀장은 "총비용을 계산해서 고정금리가 낫겠다는 확신이 들 때 행동에 옮기는 게 바람직하다"고 권고했다.

◆금리 외 다른 혜택도 함께 검토해야

현재 고정금리의 대명사는 주택금융공사의 '보금자리론'이다.

이 상품은 모든 은행에서 취급하고 있으므로 주거래은행 변동금리대출에서 이 상품으로 갈아타도 큰 불이익은 없다.

다만 A은행 변동금리대출에서 B은행 고정금리대출로 바꾸는 것은 상당히 신중해야 한다고 전문가들은 조언한다.

은행별로 주거래 고객에 대해선 금리할인,수수료 면제 혹은 할인 등의 혜택을 제공하고 있기 때문이다.

만약 은행을 바꾼다면 이 같은 혜택이 줄어들거나 아예 없어질 수도 있다.

은행 관계자들은 "대출 은행을 바꾼다고 마음먹었다면 아예 주거래은행까지 옮기는 게 유리하다"고 이구동성으로 지적한다.

박준동 기자 jdpower@hankyung.com