Q) 안양에 25평 아파트를 보유하고 있는데 동탄신도시에 분양신청을 하려고 합니다.

전세로 임대할 생각입니다.

향후 매매차익을 기대하고 투자를 하려고 하는데 세금이 걱정입니다.

세금을 감안해볼 때 투자가치가 있는지 궁금합니다.


A) 최근 발표된 동탄 제2신도시는 강남 수요 유인이라는 점 외에도 평당 분양가가 800만원이라는 사실이 시선을 끕니다.

정부 계획대로 분양이 된다면 실제 거주목적이 아닌 사람도 투자를 생각해 볼만 합니다.

하지만 세무적으로 봤을 때 매력적인 투자는 아닌 것으로 보입니다.

일단 판교의 경우와 동일하게 분양아파트는 입주 이후 몇 년간 매각이 금지될 가능성이 있습니다.

기존에 주택을 계속 보유하고자 하는 사람은 다주택을 감수할 수밖에 없는 상황입니다.

2007년부터 2주택 이상 보유자는 양도소득세가 50%의 세율로 과세되고 장기보유특별공제가 불가능하다는 것을 고려해야 합니다.

분양 취득 이후 매각제한이 없더라도 세무상 불이익은 존재합니다.

분양받은 아파트를 완공 즉시 팔 경우 양도소득세가 부과됩니다.

완공 후 즉시 매각하는 경우에는 50%(2년 이내에 매각하는 경우는 40%) 세율의 양도소득세를 피할 수 없습니다.

결국 기존 주택을 정리할 생각이 없다면 양도소득세가 중과세될 수 있고,무주택자라도 완공 후 바로 매각하면 단기 매매로 판단해서 50% 또는 40%의 세율로 양도소득세를 물 수 있습니다.

하지만 분양권 상태의 아파트는 재건축·재개발아파트의 입주권과는 달리 완공될 때까지 주택으로 간주하지 않기 때문에 기존 주택을 정리할 충분한 시간이 있다는 점에서는 유리한 면도 있습니다.

원종훈 국민은행 PB팀 세무사