[아리송한 시장…돈 대체 어디에?] 주택담보대출 : 대출 규제 뚫고 내집 마련 GO!

집값 안정을 위해 금융당국이 대출 관련 규제를 계속 강화하면서 대출을 받아 집을 장만하거나 자기 집을 담보로 돈을 빌려 쓰기가 어려워졌다.

신규대출자뿐 아니라 기존에 대출을 여러 건 받은 사람들도 비상이다.

은행에서 주택담보대출을 받을 때 적용되고 있는 규제들이 어떤 것들이 있는지，어떻게 하면 보다 유리한 조건으로 대출을 받을 수 있는지 알아본다.

◆6억이하 아파트 구입때도 소득수준 감안

서울이나 수도권지역을 비롯한 투기지역에서 은행 대출을 끼고 내집을 마련하려는 사람은 구입하려는 아파트(주상복합 포함)가 6억원을 넘는다면 직접적으로 담보인정비율(LTV) 40%와 총부채상환비율(DTI) 40% 적용을 받는다.

DTI란 주택담보대출의 연간 원리금과 기타부채의 연간 이자상환액을 연소득으로 나눈 것이다.

연소득 5000만원인 사람이 5.77%(고정금리)에 만기 15년 원리금균등분할방식으로 대출을 받는다고 가정할 경우 다른 대출이 없다면 최대 대출가능금액은 2억원 정도 된다.

6억원이하 아파트를 살 경우 DTI에 대한 명시적인 규제는 없다.

그러나 금융감독당국이 은행권과 공동으로 모든 주택담보대출에 대해 차주의 채무상환능력을 고려하도록 '모범규준'을 마련하고 있어 이르면 다음달부터 집값이나 지역에 상관없이 소득수준등을 감안해 대출금액이 정해질 전망이다.

은행에 따라선 신용등급도 대출한도 산정때 반영하는 방안을 검토중이다.

배우자가 주택담보대출이 있는 경우 본인은 집값에 관계 없이 모든 아파트에 대해 DTI 40%를 적용받는다.

남편이름으로 주택담보대출이 있는 경우 맞벌이를 하는 아내라면 자기소득의 40%까지 신규대출이 가능하지만 전업주부는 소득이 없기 때문에 대출을 받을 수 없다.

이같은 감독당국의 공식적인 규제외에도 은행들마다 자체적으로 모든 대출에 대해 본부승인을 받아 '실수요자'로 입증될때만 선별적으로 실행이 되도록 하는등 대출을 빡빡하게 운용하고 있다.

◆2건이상 복수대출자 1건으로 줄여야

투기지역내 아파트 담보대출은 1인 1건으로 제한된다.

기존에 투기지역내 아파트를 담보로 대출받은 사람이 신규로 투기지역내 아파트를 구입할 경우 아파트값에 상관없이 기존 주택을 1년 이내 처분한다는 조건에서만 대출이 가능하다.

또 기존에 2건이상 투가지역내 대출을 받은 사람은 최초로 만기도래하는 대출부터 차례로 상환，최종적으로 대출을 1건으로 축소해야 한다.

역시 1년 이내에 대출 건수를 1건(2건이상 가운데 어느것이라도 가능)으로 줄인다는 특약을 금융회사와 체결하면 1년 이내(유예기간)에서 만기를 연장할 수 있다.

유예기간내 대출건수를 줄이지 않으면 고율의 연체금리가 부과된다.

단, 본인과 다른 주소지에 거주하는 부모 취학자녀 배우자등을 위해 부득이한 사유가 있다고 인정될 경우엔 유예기간을 1년단위로 연장할 수 있다.

◆국민 신한 우리 하나등 타행대환 금지

예전엔 대출을 쓸때 이자만 내는 거치기간이 끝나 원리금을 갚아야할 시기가 되면 금리가 낮은 다른 은행의 돈을 빌려 기존 은행의 대출을 갚는 '돌려막기'를 할수 있었다.

그러나 현재 국민 신한 우리 하나등 주요 시중은행에선 이같은 대환대출을 받을수 없다.

외국계은행에선 아직까지 대환대출이 가능하지만 이 경우 신규대출이라 DTI 규제 등이 적용되기 때문에 대출한도가 줄어들 가능성이 높다.

또한 외국계 은행들은 변동금리 대출이라도 양도성예금증서(CD)금리에 직접 연동되기보다 시중금리와 자체적인 조달금리，마진등을 감안한 내부기준금리를 채용하는 상품을 주력으로 판매하고 있어 대출시 조건을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.

만약 주거래은행에서 대출을 받았는데 금리가 현재 수준에 비해 너무 높다고 생각되는 경우 무조건 대출을 갈아타기보다 일단 해당 은행의 각종 우대혜택 요건을 갖춘뒤 금리를 깎아달라고 요구하는 편이 낫다.

은행에 따라선 거치기간 연장 기회를 주기도 한다.

국민은행의 경우 대출시 거치기간을 1년~3년으로 설정해야 하지만 1회에 한해 대출기간의 30% 이내에서 최장 5년까지 연장할 수 있도록 해놓았다.

박성완 기자 psw@hankyung.com