정부가 신도시의 용적률을 높이기로 한 것은 주택 공급물량 확대와 분양가 인하라는 일석이조의 효과를 기대한 것이다.

전문가들도 일단 주택공급 확대에 상당한 효력을 발휘할 수 있는 카드라고 평가하고 있다.

정부가 수요 억제에 치중해 왔던 부동산정책 기조를 공급확대 쪽으로 확실히 선회했다는 점에서 긍정적이라는 분석도 나오고 있다.

그러나 용적률 상향은 도심 재개발·재건축 등에 더 필요하다는 점이 간과되고 있다는 지적이 강하게 제기되고 있다.

도심은 고밀도로 개발하고 신도시는 저밀도로 개발해야 한다는 큰 원칙을 정부가 애써 외면하고 있다는 것이다.

신도시도 현행 용적률(판교의 경우 159%)이 워낙 낮은 만큼 이를 올릴 여지는 있지만,기본적으로 도심보다 쾌적하게 지어져야 한다는 점에서 용적률 상향에 신중을 기해야 한다는 것이 전문가들의 지적이다.


○용적률 10% 늘리면 3000가구 더 지어

신도시의 용적률이 상향 조정되면 주택공급 물량이 늘어나게 된다.

통상 300만평 규모의 신도시에서 용적률을 10% 높이면 3000가구 이상의 주택을 더 지을 수 있다.

이에 따라 이번 조치는 주택난에 대한 실수요자들의 불안심리를 어느 정도 진정시켜 집값 안정에 일정부분 기여할 것으로 관측되고 있다.

그동안 정부는 쾌적한 환경을 강조하며 택지지구의 용적률을 너무 낮게 책정해 왔다.

실제 고분양가 논란이 됐던 은평뉴타운의 경우 용적률이 150%,판교는 159%에 불과했다.

이는 분당(184%),평촌(204%),김포(170%),동탄(173%)보다 낮은 수치다.

판교의 경우 신도시 가운데 용적률이 가장 낮다.

그만큼 일반 분양 물량이 크게 감소한 데다 분양가도 높아질 수밖에 없는 구조다.

○분양가 인하 효과

땅값은 용적률과 반비례한다.

따라서 용적률이 올라가면 분양가는 내려간다.

단순히 계산하면 조성 원가가 평당 1000만원짜리 땅의 경우 용적률이 160%면 평당 625만원이지만,용적률을 200%로 높이면 평당 500만원으로 땅값만 평당 125만원이 떨어진다.

아파트 분양가로는 평당 63만원이 낮아져 32평형 아파트의 경우 가구당 2000만원의 인하 효과가 나타나는 셈이다.

토지공사에 따르면 판교신도시의 용적률을 200%로 높이면 32평형의 분양가가 4600만원 이상 떨어지는 것으로 분석된다.

건설업계에서는 신도시의 용적률을 250% 수준으로 높여도 주거 환경에 큰 문제가 되지 않는다고 지적한다.

다음 달부터 입주가 시작되는 잠실 저밀도 재건축아파트나 강남 도곡지구의 용적률이 대략 270~280%에 달하는 만큼 250% 자체가 고밀도 개발이라고 보기는 힘들다는 것이다.

스피드뱅크 박원갑 부사장은 "수도권 택지지구는 용적률이 평균 150∼160%로 3종일반주거지역 허용 용적률인 250%에도 크게 못 미친다"며 "서울의 수요를 흡수할 신도시라면 용적률이 최소한 200%는 돼야 한다"고 말했다.

○신도시 아파트 분양 앞당겨

정부는 김포·파주·양주 등 2기 신도시 주택을 당초보다 최소 6개월 이상 빨리 분양하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.

파주신도시는 내년 하반기부터 아파트를 분양할 전망이다.

김포신도시에서도 2008년 상반기부터 주택이 분양될 것으로 보인다.

신도시 내 장기지구의 기반시설을 활용하면 첫 주택 분양 시기를 현재 2008년 12월에서 앞당길 수 있기 때문이다.

조기 분양 물량은 전체 5만3000가구 가운데 20% 정도인 1만가구 정도로 예상된다.

양주신도시도 2007년 하반기에 아파트가 공급될 가능성이 높다.

토공은 2008년 3월 첫 분양이 계획된 양주신도시의 개발계획승인이 나는 대로 바로 택지를 공급해 건설업체들이 조기에 주택을 분양하도록 유도할 방침이다.

김문권 기자 mkkim@hankyung.com