앵커> 부동산의 핫이슈를 알아보는 부동산포커스 시간입니다. 8.31대책 전후로 신규 주택시장이 침체기를 면치 못하고 있는 가운데 미분양 시장이 다시 주목 받고 있습니다. 서울지역의 미분양 물량도 7월부터 점점 줄어들고 있다고 하는데요. 오늘 부동산 포커스 시간에서는 현재 미분양 시장을 점검하고, 미분양 물량에 대한 접근법에 대해 살펴보는 시간 갖도록 하겠습니다. 도움말씀 위해 김은경 스피드뱅크 팀장 자리했습니다. 앵커1> 주택시장이 침체 일변도를 걷고 있다가 다시 조금씩 움직이기 시작하는 모습인데요. 그동안 주택 공급을 망설였던 분들이 조심스럽게 시장에 유입되고 있기 때문이 아닌가 싶습니다. 먼저 현재 기존 주택시장과 신규분양시장에 대해서 정리해 주십시오. 김은경1> 예. 기존주택시장의 경우, 지난 8.31대책에 대한 시장 반응이 상당히 둔감해진 모습입니다. 8.31대책 이후 출시됐던 급매물은 대부분 소화가 된 상태구요, 강남권을 중심으로 아파트값이 회복세를 보이는 상태에서 8.31부동산 대책의 국회 입법 통과가 지지부진한 모습을 보이자 벌써부터 가격상승에 대한 기대감으로 매도자들이 매물을 다시 회수하거나 시세를 상향 조정하고 있습니다. 이런 가운데 서울 전체 아파트값은 8.31대책 이후의 하락폭을 모두 만회한 것으로 나타났습니다. 지난 주 서울 수도권 아파트값 변동률을 살펴보면, 서울은 0.12% 올라 한 주전(0.11%)과 비슷한 수준을 나타냈구요. 반면, 경기지역은 재건축 하락세가 주춤해진 가운데 일반아파트의 하락폭이 커지면서 -0.07%의 변동률을 기록, 전체적으로 낙폭이 커졌습니다. 이밖에 신도시는 2주 연속 보합을 기록중이고, 인천은 -0.07% 떨어졌습니다. 신규분양시장의 경우, 여전히 침체 분위기가 계속되는 가운데에서도 지방과 수도권 일부아파트 모델하우스에는 최근 많은 방문객이 몰리는 현상을 보이고 있습니다. 최근 화성시 동탄신도시 분양의 경우, 처음 원가연동제의 적용을 받은 30평형대 아파트들에 청약자들이 대거 몰리면서 1순위 청약접수에서 높은 경쟁률을 보이며 청약을 마쳤구요. 지난 주말 인천 논현지구를 비롯해 화성 봉담, 충남 아산 등 전국에서 문을 연 모델하우스에는 대체로 많은 지역 실수요자들이 몰려들었습니다. 여러 규제들로 인해 가수요보다는 실수요가 주를 이루는 모습이구요. 하지만, 모델하우스 분위기가 뜨거워도 정작 계약률은 저조한 것이 요즘 추세여서 아파트 분양시장 상황이 호전됐다고 보긴 아직 이를 것으로 보입니다. 앵커2> 서울의 경우에는 택지가 부족하다 보니 신규 분양물량이 예전 같지 않을 것 같은데요. 지금현재 서울 분양시장은 상황이 어떻습니까? 김은경2> 8·31 부동산종합대책과 최근 주택담보대출 규제 등으로 부동산시장이 얼어붙으면서 서울지역의 경우 아파트 공급이 크게 줄어들고 있습니다. 고강도의 부동산 규제정책으로 청약시장이 실수요자 위주로 재편되면서 분양시장이 크게 위축되자 시장이 어렵다고 판단한 건설사들이 분양일정을 대거 내년으로 미루고 있기 때문인데요. 특히 발코니 확장 합법화 조치로 새로운 평면제작을 통해 수요자를 잡겠다는 판단 아래 당초 연내 분양을 계획중이던 물량을 아예 내년 이후로 연기하는 업체들이 속출하고 있습니다. 서울동시분양 물량을 살펴보면 7차 619가구, 8차 511가구, 9차 437가구로 점차 줄어들어 이번 10차의 경우 244가구로 1개 단지만 공급되기에 이르렀습니다. 특히, 건설사들이 이렇게 분양을 연기함에 따라 이 금융비용이 고스란히 분양가에 포함될 가능성이 커서 결국 분양가 상승으로 이어질 우려가 높아지는 상황입니다. 앵커3> 그렇다면 자연히 서울에 내 집을 마련하려는 분들은 기존주택이나 미분양 물량에 눈길을 돌릴 것 같은데요. 현재 미분양 물량 추이는 어떻습니까? 김은경3> 네. 전국의 미분양 아파트는 작년 12월 이후 올해 6월까지 꾸준히 감소세를 보이다 7월말에 5만1천952가구로 올들어 처음 증가세로 돌아섰구요. 다시 8월말 4만8587가구로 다시 감소세로 돌아섰다가 지난 9월말 8.31 부동산종합대책의 여파로 전국 미분양주택이 5만가구를 다시 넘어서면서 다시 증가세를 보였습니다. 하지만 이와는 반대로 서울지역 미분양 물량은 6월말에 594가구, 7월말 523가구, 8월말 516가구, 9월말 454가구로 줄어들며 6월말에 비해 23.6% 감소해 미분양 물량이 속속 소진되어 가는 것으로 나타나고 있는데요. 전국적인 미분양 주택의 증가는 8.31 대책이 나온 직후 지방에서 분양한 주택들이 수요 감소로 당첨자들의 대거 계약포기 사태가 일어나면서 주인을 찾지 못했기 때문으로 풀이되고 있구요. 반면, 서울 및 수도권의 경우 분양물량은 줄어드는 가운데 신규아파트에 대한 수요는 남아있어서 미분양 물량이 소진되는 모습입니다. 하지만, 8.31대책 이후 일부 인기지역을 제외하고는 전국적으로 집값 하락 기대심리가 커서 당분간 미분양 주택은 좀더 늘어날 가능성이 높아 보입니다. 앵커4> 흔히 미분양물량을 잘 잡으면, 신규 분양보다 낫다는 얘기가 있는데 미분양주택의 장점은 어떤 게 있는지 말씀해주십시오 김은경4> 예. 최근과 같이 침체된 시장상황 때문에 미분양이 많이 발생하는 경우, 잘만 고르면 괜찮은 입지의 단지를 저렴하게 구입할 수 있는 기회가 되기도 합니다. 미분양아파트는 우선 청약통장을 쓰지 않아도 되기 때문에 당첨사실과 무관하구요, 따라서 이후에도 순위를 계속 유지한 채로 청약통장을 다시 쓰실 수 있습니다. 또 직접 동호수와 층, 향을 선택해서 계약할 수 있는 장점이 있는데요. 청약통장으로 분양신청을 할 때에는 추첨을 통해 동·호수가 결정되지만 미분양 아파트를 살 때는 남아 있는 로열층을 직접 선택할 수도 있습니다. 또 각종 금융 혜택도 받을 수 있어서 초기 자금부담이 적다는 특징이 있는데요. 최근에는 건설업체들이 중도금을 무이자로 대출해주거나 계약금을 깎아주는 것은 기본이고, 이자후불제 등 각종 혜택을 경쟁적으로 내걸고 있구요. 섀시나 붙박이장 등 옵션품목을 무료로 시공해 주거나 김치냉장고와 같은 가전제품을 제공하는 경우도 많습니다. 이밖에도 분양 당시 가격대로 공급되기 때문에 분양가가 저렴하고, 일반 분양권과 달리 웃돈을 주지 않아도 된다는 이점이 있구요. 특히 무주택자가 분양받는 경우, 전용면적 12평형 이하는 취득세, 등록세가 100%감면, 전용면적 18평형 이하는 50%가 감면되는 혜택도 얻을 수 있습니다. 앵커5> 미분양 물량의 경우 주의할 점도 많을 것 같은데요. 그동안 분양가격이 고공행진을 지속하면서 분양가 대비 마이너스 프리미엄 단지도 속출하고 있는 상황이구요. 행여나 미분양을 잘못 잡았다가 오히려 손해를 보는 경우도 있지 않을까요? 김은경5> 네. 최근과 같이 시장이 침체되어있을 때는 프리미엄 형성이 더디기 마련입니다. 이런 때일수록 옥석 구분을 잘하는 것이 중요하겠는데요. 일반적으로 미분양은 대부분 열악한 교통이나 높은 분양가 등 단지 자체에 그럴만한 이유가 있어서 나는 곳들도 많기 때문입니다. 먼저 해당 단지가 왜 분양이 안됐는지 원인을 살펴보는 것이 중요합니다. 구입하기 전에 반드시 현장답사를 하셔서 유해시설은 없는지, 지하철 역까지의 거리는 얼마나 되는지 주변환경을 점검해야 합니다. 비록 현재는 주변 여건이 별로 좋지 않지만 장기적으로 보면 주변에 도로나 지하철이 개통한다거나 대규모 재건축이나 재개발 지역이 인근에 있다던가 하는 호재 때문에 입주시점에는 입지여건이 나아져서 가격상승여력이 있을 만한 곳을 적극적으로 공략해 볼 만합니다. 또 단지 인근에 아파트촌이 들어서 있거나 단지 규모가 최소한 300가구 이상인 단지를 중심으로 살펴보는 것이 좋습니다. 그 다음, 업체들이 내건 각종 금융 혜택을 체크해서 자신의 자금상황에 맞춰봐야겠는데요. 하지만 중도금 무이자나 이자후불제를 해주는 경우 그 부담이 결국 분양가에 전가돼 있을 수 있기 때문에 이러한 금융조건에만 혹해서도 안되구요. 인근에 분양한 곳이나 주변시세와 꼼꼼히 비교해보고 목돈이 들어가는 잔금시기와 자신의 자금동원능력을 고려해서 신중하게 계약에 나서야 합니다. 앵커6> 미분양 물건중에도 벌써 입주가 시작된 단지도 있고, 아직까지 입주가 많은 단지도 있는데요. 어떤 단지들이 현재 미분양으로 나와있는 지 자세하게 소개해주시고 덧붙여 장단점도 말씀해주십시오. 김은경6> 네. 요즘은 후분양제의 시행과 분양시장 불황 등으로 인해서 아파트 준공 이후에도 미분양 물량이 남는 아파트가 많은 것으로 나타나고 있습니다. 지난 9월말 기준으로 보면 전국의 5만여 가구 미분양 아파트 중에 20％에 달하는 1만여가구는 이미 준공되서 입주를 시작한 곳입니다. 준공 후 미분양 아파트는 이미 완공된 만큼 계약 즉시 바로 입주가 가능하고, 입주할 아파트를 직접 보고 선택할 수 있다는 장점이 있습니다. 단, 이 경우 상당기간 미분양으로 남아있었던 만큼 미분양 원인을 충분히 파악한 뒤 결정하는 것이 좋겠구요. 실제 내부를 꼼꼼히 따져보고, 특히 분양가격보다 더 저렴한 분양권 매물이 나와 있을 가능성도 있는만큼 구입에 앞서 주변 중개업소를 통해 시세를 확인하는 것이 바람직합니다. 현재 이와 같은 준공후 미분양 단지로는 서울 서대문구 북가좌동에서 일신건영이 분양한 197가구 가운데 회사보유분 9가구를 당초 분양가보다 크게 할인된 가격에 분양중이며, 성동구 홍익동에서는 대주건설이 잔여분 31평형 8가구를 분양중입니다. 경기도 평택시 포승지구에 분양된 모아미래도 아파트의 경우 작년에 분양됐지만 현재 26, 34평형에 50여가구가 미분양으로 남아 있습니다. 입주시기가 올해 말이거나 내년 초중순인 입주임박 아파트도 노려볼 만한데요. 남양주시 화도읍의 보미청광플러스원과 평택시 포승면의 모아미래도1단지가 다음달 12월에 입주가 예정돼 있어 바로 입주할 수 있구요. 양주시 삼숭동의 양주자이는 내년 4월, 평택시 가재동의 우림루미아트는 내년 7월, 인천시 부평구의 금호이수마운트밸리는 내년 8월에 입주가 가능합니다. 이주은기자 jooeunwin@wowtv.co.kr