8.31대책 이후 부동산시장은 안개속을 걷는 것처럼 앞날을 내다보기가 어렵습니다. 때문에 시장은 관망세를 보이면서 간간히 급매물만 눈에 띄는 모습입니다. 부동산포커스 시간에선 최근 가격조정기 속 부동산 투자전략을 살펴보도록 하겠습니다. 도움말씀에 김정용 내집마련정보사 대리가 나오셨습니다. 8.31대책이 서서히 시장에 약발이 먹히고 있는 모습입니다. 간략하게 매매와 전세시장을 나눠 시장동향을 알려주시죠. 네. 이번 8.31 대책의 효과가 서서히 나타나면서 매매가격이 떨어지고 거래마저 실종되고 있습니다. 다만 시장에 이미 예견되었던 수준이였는지, 당장 급매물이 급격히 쏟아지는 등 아파트 시장에 큰 충격은 없었습니다. 매도자들의 매물 출시량은 많지 않고 매수자들의 가격하락 기대감은 커지면서 거래자체가 끊긴 상황입니다. 서울을 포함한 수도권지역의 경우 각종 세금부담에 직접적인 영향을 받게 됨으로써 시장 전반적으로 가격 조정이 불가피한 분위기고, 특히 투자수요가 많고 세금부담이 큰 재건축 아파트가 가격하락을 주도하고 있습니다. 반면 전세시장은 이와는 달리 매물이 없을 정도로 뜨거워지고 있습니다. 특히 강남, 분당, 용인지역이 강세를 보이고 있는데요. 불경기로 인해 재계약하는 사람이 늘고 8월 31일 부동산 대책에 따른 부담감으로 매입시기를 늦추려는 수요자가 늘었기 때문에 물량이 부족한 지역을 중심으로 오름세가 이어지고 있는 실정입니다. 한마디로 부동산시장이 가격조정중이라고 말할 수 있습니다. 이런때 부동산재테크를 꿈꾸기가 쉽지 않은데요. 먼저, 무주택 서민들을 위한 내집마련 방법이 있다면?(청약제도 및 모기지론 제도 포함) (CG) 무주택자의 경우 무주택기간과 소득, 가구현황 등을 감안해 청약 우선순위가 부여되고 공공택지내 원가연동제가 적용되어 분양시장을 통해 저렴하게 내집마련할 길이 넓어졌다고 봅니다. 또한 공공택지내 분양물량의 전매제한이나 투기지역내 주택담보대출 제한 등으로 가수요, 투기수요가 어느 정도 제거될 것으로 보여 유망분양물량에 실수요자의 접근이 쉬워졌습니다. 이에 따라 무주택자라면 달라진 청약제도에 맞는 노하우를 익혀 옥석만 골라낸다면, 합리적인 내집마련의 길이 될 수 있겠습니다. 이에 힘을 실어줄 금융지원책으로는 2003년말 폐지되었다가 부활되는 생애최초 주택구입자금을 들 수 있겠습니다. 세대주를 포함한 세대원 모두가 주택을 소유한 사실이 없는 상태에서 생애최초로 전용면적 25.7평형 이하 신규 분양주택을 구입하는 경우 시중금리 보다 낮게 구입자금을 융자받을 수 있게 되었습니다. 이르면 오는 10월부터 상품이 시장에 출시될 것으로 보이는 만큼 무주택자라면 구입 가능한 분양물량을 미리 검토해 둘 필요가 있겠습니다. 아울러, 연소득이 2천만원 이하인 무주택 서민이라면 주택금융공사의 모기지론 지원도 눈여겨볼 만 합니다. 일반 모기지론 금리보다 0.5~1% 가량 낮은 금리가 적용될 예정이므로 자격이 된다면 이를 잘 활용하는 방안을 모색해보는 것도 좋겠습니다. 1가구 2주택자의 경우, 세부담을 줄일 수 있는 방법이나 틈새 투자처에 관심이 많을텐데요. 1가구2주택자라면 보유, 매도 중에 내후년까지 어떻게 하는 것이 좋은 지 살펴보고 자신에게 유리한 쪽으로 의사결정을 해야합니다. 내년에는 실거래가, 내후년에는 중과세율 50%가 적용되어 세금이 크게 증가하기 때문입니다. (CG) 우선 자신이 1가구2주택으로 중과세율이 적용되는 지 확인해 보는 것이 좋습니다. 2채 중 한채라도 서울, 수도권, 광역시(군지역 제외)지역은 면적기준 없이 기준시가 1억원 이하인 주택이거나, 그 외 지역에서 기준시가가 3억원 이하라면 중과세율 적용대상에서 제외되기 때문이다. 다만 중과대상에서 제외되는 주택을 먼저 매도해야만 중과세율이 적용되지 않는 점에 주의해야 합니다. 또한 세대원 중 일부가 지방으로 파견을 나가 해당지역의 주택을 취득해 1가구2주택이 될 때에도 중과세율이 적용되지 않을 수 있다. 해당지역의 주택에서 1년이상 거주하고 파견 발령이 끝나 다시 서울로 올라왔을 경우 3년이내에 파견주택을 매도하면 중과세율이 적용되지 않습니다. 게다가 1주택자가 부모를 모시기 위해서나 혹은 결혼으로 인해 1가구2주택이 되었다면 합가일이나 혼인일로부터 2년안에 비과세요건을 갖춘 주택을 매도하면 비과세가 되고, 그 뒤 3년~5년 사이에 매도하게 된다면 중과세율이 적용받지 않고 일반세율로 적용받을 수 있습니다. 이에 해당되지 않아 어차피 매도할 생각이라면 변수가 많기 때문에 섣불리 매도하는 것보다는 소유주택의 앞으로의 가치를 가늠하고 보유기간, 세금 등을 고려해 매도시기나 매도여부를 결정해야할 것으로 보입니다. (CG) 또한 앞으로 소유하고 있는 집의 가격상승이 예상된다면 주택을 매도하는 것보다는 보유하여 차후에 부담부증여를 하는 것이 고려해볼 만합니다. 경쟁력이 없는 2채를 가지고 있다면 모두 매도하고 가치있는 한 주택을 매입해 실거주와 재테크라는 두 마리 토끼를 한번에 잡는 전략이 주효할 것으로 보인다. 경쟁력 있는 단지 1채와 경쟁력 없는 단지 1채를 보유하고 있다면 없는 단지 1채를 매도하고 그 자금을 이용해 다른 곳에 재테크하는 것이 좋을 것으로 보인다. 이런 곳으로는 뉴타운 지역 중 초기단계에 있는 주택을 매입할 만합니다. 대부분 주택이 기준시가 1억원 이하여서 양도소득세 중과세율에서 빠지게 됩니다. 다만 정비구역지정전에 매도하셔야 할 것으로 보입니다. 정비구역지정후에는 양도세 중과대상에 포함되기 때문입니다. 다음달(10월) 유망단지들이 대거 쏟아진다죠? 해당 단지 특징과 관심을 가져야할 부분이 있다면? (CG 2장) 네 먼저 화성동탄신도시에 원가연동제가 적용되는 우미이노스빌과 풍성신미주가 10월에 분양할 예정입니다. 이들 단지는 원가연동제가 적용되어 분양가가 평당 700~710만원선에 나올 것으로 예상되어 원가연동제가 적용되지 않는 단지에 비해 평당 100만원 가량 저렴한 셈입니다. 자금이 부족한 수요자라면 원가연동제가 적용되는 이들 단지에 관심을 가지는 것이 좋겠습니다. 참고로 우미이노스빌의 경우 31~56평 중 31평형만 원가연동제가 적용됩니다. 또 하남 풍산지구에서 삼부,동원 등이 10월경에 분양될 예정입니다. 풍산지구는 30만평 규모의 택지개발지구에다 서울과 가까운 입지여건으로 각광을 받을 것으로 예상됩니다. 이들 단지에는 원가연동제가 적용되지 않습니다. 용인 성복동에서는 수지자이2차가 10월에 분양될 예정입니다. 36-58평형대의 중대형 아파트로 광교산 자락에 위치해 환경이 쾌적합니다. 판교신도시의 공영개발로 인해 메리트가 다소 감소했지만 그래도 분양받을만한 곳으로 꼽히는 단지입니다. 8.31대책 이후 전셋값 오름세가 가장 눈에 띄는 부분입니다. 때문에 무주택 서민들은 이번 대책의 최대 피해자라며 울분을 토하고 있는 실정인데요. 전세가격 상승기조가 언제까지 갈 것으로 보시나요? 투기심리가 위축된 가운데 하향세가 점차 가속화되고 다주택자의 매물이 대거 출회될 것으로 예상되지만 전세 가격은 강세가 지속되고 전세가 월세로 전환되는 추세가 나타날 것으로 보입니다. 매매가격은 하락하는 가운데 전세가격이 급등하는 이유는 이번 정부정책으로 인해 집값이 계속 떨어질 것이라고 판단하여 일단 전세로 산 뒤 매수 타이밍을 잡으려는 수요자들이 늘고 있기 때문으로 풀이됩니다. 또한 불경기로 인해 기존 전세거주자들도 이사를 하기보다는 재계약을 하기에 자연적으로 매물이 줄어들기 때문이기도 합니다. 이런 상승세는 내년말까지 강세를 보일 가능성이 크지만 내년 하반기부터 안정세로 접어들 것으로 보입니다. 다만 전세비율이 높아진다고 해서 매매수요로 이어지지는 않을 것으로 보이기 때문에 크게 걱정할만한 일은 아니라고 봅니다. 특히 실수요자의 경우 중장기적으로 내집마련을 선택해야하기 때문에, 내년에 1가구2주택자의 유예기간중 매도하는 물량이나 가격이 하락한 기존 유망단지를 매입하는 수요가 늘 것으로 예상됩니다. 강북 광역개발과 송파 신도시에 대한 수요자들의 관심도 높습니다. 정부의 취지대로 강남수요를 분산시킬 수 있다고 보시나요? 개발관련해 조언을 한다면? 공급확대방안으로 발표된 송파 미니신도시 건설과 서울시가 추진하는 뉴타운 계획이 맞물려 침체분위기인 다른 지역과는 달리 이들 지역은 강보합세를 띄고 있습니다. 송파 미니신도시의 경우 상단에 위치한 마천.거여 뉴타운과 서울외곽순환도로를 사이에 두고 있는 장지․문정지구를 합치면 약 285만평으로 이는 판교신도시(282만평)와 비슷한 규모이며, 여의도(255만평)보다도 큰 면적이다. 때문에 판교신도시에 이어 새로운 투기진원지가 될만큼 투자가치가 크다고 생각됩니다. 하지만 강남수요를 크게 분산시키지는 못할 것으로 보입니다. 전체 5만가구 중 2만6천가구가 임대아파트로 지어지기 때문에 고급주택에 살고 싶어하고, 이런 이들과 함께 커뮤니티를 형성하고자 하는 사람들에게는 적합하지 않을 수 있습니다. 그렇게 때문에 투기를 최소화하면서 임대주택의 수를 줄이는 방안이 모색되어야 할 것으로 보입니다. 또한 근본적인 원인은 430조원에 달하는 부동자금이라 할 수 있습니다. 이 부동자금을 바른 길로 흡수할 수 있는 대안을 마련해야 중장기적으로 가격안정에 대한 실효를 거둘 수 있을 것으로 보입니다. 집값은 아무도 모른다란 말처럼 집값 전망을 한다는 게 쉽진 않은데요. 대책발표 이후 본격적인 집값하락 시기와 바닥으로 예상하는 시점은? 대부분 1가구2주택자들이 중과세율이 적용되지 않는 내년까지 1주택을 매도할 것으로 보임에 따라 가격이 조정될 수밖에 없고 급매물까지 출회될 것으로 전망됩니다. 또한 1가구2주택자의 중과세율이 적용되지 않는 유예기간이 내년까지인 만큼 내년말까지 조정이 될 가능성이 높습니다. 이에 따라 2007년 상반기경에는 다시 반등할 것으로 예상된다. 권영훈기자 yhkwon@wowtv.co.kr