정부가 ‘투기는 이제 끝났다’고 선언하며 어느때보다 강도 높은 부동산종합대책을 어제 발표했습니다. 대책내용을 놓고 의견이 분분하고 앞으로 시장에 어떤 영향을 미칠지에 대한 전망도 제각각인데요, 대체로 시장 안정에 기여할 것이라는 견해가 우세한 가운데 일부 부작용을 걱정하는 분위기입니다. 이시간에는 정부 대책의 효과와 부작용, 또 이에 대한 투자 전략 등을 자세하 살펴보는 시간 마련했습니다. 건교부 출입하는 부동산팀의 유은길 기자 나왔습니다. 안녕하십니까? 지난 2003년 10.29 대책보다 훨씬 강력한 고강도 종합대책이라고들 얘기하는데 실제로 어떴습니까? 정말로 시장에 핵폭탄같은 대책인가요? 일부는 이번 대책을 세폭탄 정책이다. 시장에 떨어진 핵폭탄이다. 또는 서민은 피하고 투기꾼만 겨냥한 고성능 유도탄이다. 호랑이그리려다 고양이 그린 용두사미격 정책이다. 이런 평가가 있다. 그러나 확실한 것은 어느때보다 강하고 종합적인 부동산대책인 것만은 분명하다. 세제,공급,임대,금융,토지 등 거의 모든 분야의 정책이 총말라된 가운데 정부가 쓸수 있는 카드는 모두 꺼내들었기 때문입니다. 사람들이 실제 어느때보다도 강력한 이번 정책을 제대로 실감하지 못하는 것은 지난 2달간 일부 대책내용을 계속 접하면서 둔갑해 졌기 때뿐이지, 과거 정부대책같이 어느날 갑자기 이런 정책내용을 들었다면 핵폭탄같이 느꼈을 거라는 생각이 듭니다. 종부세 고지서 보유세 고지서를 실제 받고 나면 얼마나 강력한지 알 수 있는 정책입니다. 정부가 이번 대책으로 목표하는 것은 무엇입니까? 집값을 어느정도 떨어뜨리면 성공했다고 봐야하나요? 정부는 이번 대책의 구체적인 목표치를 정할 수는 없다고 했으나 한덕수 경제부총리는 한가지 예시를 들어 목표치를 제시했는데요, 바로 2003년 10.29대책 이전 가격으로 돌아가는 것이 정부 목표라고 밝혔습니다. 한마디로 최근 들어 급등한 강남 분당 등의 집값이 2년전 가격으로 떨어질 경우 정부대책이 성공한 것이고 그러지 못할 경우 실패한 정책이다 라고 볼 수 있을 것 같습니다. 강남 분당 지역 집값은 2년전에 비해 평균 20-40% 정도 올라있는데요, 국민은행에 따르면 2003년 9월의 아파트값을 100이라 했을 때, 현재 아파트값은 분당 141.7 /과천 123 /강남구 116.8 등으로 나타났습니다. 결국 현재 강남 집값이 10억이라고 했을때 한 3억 정도 떨어져야 이번 정부 대책이 성공했다고 평가할 수 있을 것 같습니다. 집값이 그정도 떨어질려면 쉽지 않을 것 같은데요, 어떻게 보십니까? 그리고 만약 정부 뜻대로 부동산시장이 움직이지 않을 경우 다른 추가 대책도 나올 가능성이 있나요? 대부분의 부동산업계 종사자들은 일부 조정이 불가피하지만 그정도까지 떨어지지는 않을 것으로 보고 있습니다. 저 역시 최근 급등지의 경우 하락은 있을 수 밖에 없다고 보지만 정부 목표치까지는 떨어지지 않을 것으로 보고 있습니다. 그럼 절반의 성공 정도로 예상해 볼 수 있는데 이때 정부가 추가 대책을 내놓을 것인가.. 정부는 이번 대책이 부동산 관련 대책의 끝이라고 단언했습니다. 더 이상의 세제나 금융대책은 없다고 했습니다. 그러나 공급부분에 있어서는 향후 시장상황을 봐가며 추가 대책을 내놓을 수 있다는 단서를 달았습니다. 그러니까 이번 대책에 구체화되지 않은 강북 광역개발의 세부안과 재개발을 통한 택지공급방안, 강남 재건축 완화방안, 추가 신도시 건설 방안 등은 시장수요증대시 추가로 나올 수 있는 대책이라고 볼 수 있습니다. 가장 빠르게 추가될 부분은 서울시와 국회에서 준비중인 뉴타운특별법 등을 통한 강북 광역 개발방안 등이 될 것으로 예상됩니다. 자, 부동산시장과 건설업계에 미치는 영향을 어느 정도 일까요? 앞서 말씀드린 대로 이상 급등지는 낙폭이 다소 크게 일어날 가능성이 높고 가수요가 끼어있는 일부 지역도 조정이 불가피할 것으로 보이며 개발호재가 없는 지역은 선의의 피해지역이 될 전망입니다. 이번 대책으로 부동산시장은 당분간 하락 내지는 보합시장이 될 전망입니다. 또 지역별로 주택종류별로, 양극화현상이 분명해질 것으로 예상됩니다. 송파지역과 강북 광역 개발 예상지역 등 호재가 있는 지역의 양질의 주택들은 반사이익이 생길 것으로 보이지만 그밖의 호재가 없는 강북과 지방 그리고 강남 재건축, 강남 분당 용인 등 최근 급등지는 하락이 불가피할 것 같습니다. 건설업계는 당초 예상했던 것 보다는 공급대책이 많이 추가되면서 그래도 안도의 한숨을 돌리는 분위기입니다. 물론 강력한 세제정책 등으로 가수요가 많이 줄어 주택분양 사업에 다소 차질이 빚어지고 공영개발과 원가연동제 등으로 향후 주택사업에 수익감소가 예상되지만 그래도 주택공급을 계속 늘리겠다는 정부 발표는 건설경기를 유지할 수 있는 기회가 되고 현정부는 기업도시, 행정도시, 공기관이전 등 각종 개발사업들을 앞으로 펼칠 예정이기 때문에 대형 건설사들의 경우 별로 피해는 없을 전망입니다. 다만 주택위주의 중소건설사들은 일부 사업구조 변경이 필요해질 것으로 보입니다. 정부가 예상치 못한 여러 가지 부작용도 있을 것으로 생각되는데요, 어떤 부작용이 우려되고 있습니까? 이미 보도가 많이 된 바와 같이 선의의 종부세 대상자와 다주택보유자들의 피해가 있을 것으로 보입니다. 강남권에 분양을 받아 시가 10억이상 집을 소유하고 있는 직장인들과 은퇴해 고정수입이 없는 사람들은 종부세부담으로 앞으로 집을 팔아야 할지 계속살아야 할지 고민을 하게 됐구요, 투자목적으로, 또 생활하다 자연스레 2주택자가 된 사람들은 양도세 부담 때문에 본인의 뜻과는 상관없이 매도 여부를 고민하게 됐습니다. 또 강북이나 지방에 집 한채 갖고 있는 사람들은 다주택자들의 우선 매도 현상으로 이사시 차익실현없이 고스란히 손해를 보게 됐습니다. 또 대부분 우리나라 직장인들의 재테크 전략인 내집마련을 통한 재테크전략이 상당한 차질이 빚어지게 됐습니다. 집을 통한 차익실현은 그만큼 어려워졌기 때문입니다. 또 신규분양시장과 주택시장에서 종부세 대상인 공시가격 6억을 기준으로 이 이상의 주택과 이보다 훨씬 싼 주택들은 이제 수요가 대폭 줄 가능성이 있고 내집마련과 재테크차원에서 이 공시가격 6억원에 근접한 개발호재 지역의 중대형 평형 아파트에 대거 수요가 몰릴 가능성이 있습니다. 또 강남은 진짜 부자들만 남는 부자들만의 성역이 될 부작용도 우려되고 있습니다. 내집마련 수요자들과 투자자들은 앞으로 어떤 방향의 전략을 세워서 이번 대책에 대응해야 할까요? 먼저 청약통장을 갖고 있는 실수요자들의 경우 앞으로 가수요가 많이 줄 것으로 예상되는데다 판교는 물론이고 송파 거여 신도시, 동탄, 김포, 양주 등 추가 신규 공급이 계속 이뤄질 계획이기 때문에 자신에게 적합한 지역과 평형을 선택해 청약전략을 잘 짤 필요가 있습니다. 그 러니까 호재가 있는 지역에 좋은 주택에만 청약하는 것이 좋습니다. 또 강남 분당 등 그동안 살고 싶어도 집값이 부담돼 접근하지 못한 분들이 있다면 이제 기회가 왔습니다. 매물이 점차 나올 것으로 예상되기 때문입니다. 올가을이후 급매물이 나올 경우 여유있게 매수우위시장에서 양질의 주택을 잡을 수 있을 것으로 보입니다. 또 집으로 재테크하는 것이 어렵게 됐지만 그래도 내집마련과 재테크를 같이 하려면 신도시 지역과 강북의 개발호재가 있는 지역을 중심으로 종부세 대상이 되지 않는 양질의 신규주택이나 전매가능한 분양권 등을 노리는 것도 틈새전략이 될 수 있습니다. 알겠습니다. 고강도 부동산대책에 따른 부동산시장 전망과 이에 대한 내집마련 전략 등을 살펴봤습니다. 부동산팀의 유은길 기자였습니다. 수고하셨습니다. 유은길기자 egyou@wowtv.co.kr