[홍성국의 경제기사 돈되게 읽기] 8·31대책의 경제학

부동산 안정대책에 시중의 관심이 집중되고 있다.

그동안 많은 부동산대책이 나왔지만 이번 조치에 대해 관심이 커진 것은 부동산 문제가 경제문제를 넘어 정치·사회적 문제로 확대됐기 때문이다.

이번 대책은 사회적 처방의 성격이 강하지만,금리·건설경기·내수경기 문제 등에 종합적 영향을 끼칠 것으로 예상돼 깊은 관심이 필요하다.

◆부동산 문제는 경제 전체 문제

한국 개인의 자산 중 무려 83%나 차지(공시지가 기준)하고 있는 부동산은 개인의 입장에서 가장 중요한 부(富)의 축적 수단이다.

미국의 경우 개인자산 중 60%(1998년)만이 부동산인 점을 감안할 때 한국의 부동산 비중은 지나치게 높은 편이다.

일본의 경우 1990년 부동산과 주가 거품이 동시에 꺼지면서 지금까지도 충격을 벗어나지 못하고 있다.

반면 미국은 2000년 초반의 주식거품 붕괴시 부동산 가격 상승으로 경기를 안정시킨 경험도 있으며,최근 중국은 한국과 비슷하게 부동산 가격 안정을 위해 노력 중이다.

여기서 얻을 수 있는 결론은 부동산 가격이 과열이나 침체 등 양극단으로 흐를 경우 경기에는 치명적인 독이 된다는 점이다.

만일 이번 대책으로 부동산 가격이 폭락한다면 일단 무주택자들의 기분은 좋을 수 있다.

그러나 현재 전국 땅값총액은 공시가격으로만 땅값이 약 2100조원,아파트는 960조원 정도로 추정되고 있는데,이는 주식 550조원과 채권 약 700조원에 비해 훨씬 크다.

따라서 부동산 가격이 급락할 경우 부동산 보유자는 재산이 줄었기 때문에 소비를 줄이는 것은 당연하고,그 결과 내수가 침체된다면 무주택자도 부동산 가격 하락의 피해자가 될 수 있다.

◆부동산의 금융화,세계화

아파트 가격이 비싸지면서 아파트 구입을 위한 자금 대출이 다양한 방법을 통해 이뤄지고 있다.

모기지 론과 주택담보 대출이 활성화돼 부동산가격과 금융회사의 개인대출(주택담보대출)은 같은 방향으로 움직이고 있다.

따라서 선진국일수록 부동산 가격과 금융시장의 연계성이 높아 금리와 부동산 가격은 반대로 움직이는 것이 일반적이다.

이런 참에 지난주부터 금리 인상 논쟁이 커지고 있는데(한경 8월24일자 A4면),만일 금리인상과 부동산대책이 잘못 결합될 경우 아파트 시세 하락을 촉발할 수도 있다.

한편 미국은 장기간에 걸쳐 부동산 가격이 상승하고 있다.

99년에 단독주택 1채당 평균 가격은 약 15만달러였는데,지금은 22만달러까지 올랐다.

이 과정에서 저금리를 이용한 투기꾼들이 주택가격 상승에 큰 영향을 준 것으로 추정되고 있다.

이런 상황에서 미국이 금리를 올리기 시작하자 본격적으로 부동산 거품 붕괴론이 대두되고 있다.

미국의 부동산 가격이 하락할 경우 미국 부동산에 몰렸던 자금이 빠져나가면서 외국인 투자자들이 대규모로 매입한 오피스 빌딩 등 한국의 부동산도 매물로 나올 수 있다.

또한 편법으로 미국 부동산에 투자했던 한국의 투기성 자금들도 묶일 수 있다.

바로 이 점이 과거와 다른 부동산 시장의 세계화와 금융화 현상이다.

◆자금시장의 선순환

모든 자산 가격은 수요와 공급에 의해서 결정된다.

아파트 가격도 마찬가지다.

여기서 수급은 지금 당장의 수급이 아니라 적어도 10년 앞을 예상한 수급을 의미한다.

인구구조의 변화,핵가족화와 이혼율 상승에 따른 세대 수 증가 가능성,멀리는 남북통일까지도 고려한 정교한 수요 전망을 기반으로 공급 계획을 세워야 한다.

이번 부동산 대책과 금리 상승,선진국의 부동산 과열 진정이 함께 어우러지면서 부동산에 대한 장기적인 투자 매력이 낮아질 경우 한국 경제는 엄청난 체질 변화가 예상된다.

IMF(국제통화기금) 외환위기가 기업과 금융의 체질을 바꿨다면 부동산에 대한 투자 매력도 저하는 개인의 자산운용 패턴을 근본적으로 변화시킬 수도 있다.

따라서 저금리 속에서 부동산을 주시하던 400조원 이상의 시중 부동자금이 부동산 이외 자산으로 이동한다면 경제에도 엄청난 긍정적 효과가 예상된다.

그러나 반대로 부동산 가격이 급락할 경우에는 오히려 경기 회복을 저해할 수도 있다는 양면에서 이번 부동산 대책을 바라봐야 한다.

대우증권 투자분석부장 skhong@bestez.com