최창식 < 서울시 뉴타운사업본부장 > 최근 서울시가 지난 2002년부터 추진해온 뉴타운 사업이 새로운 논란거리로 등장했다. 정부가 강북권 주거환경 개선과 신규 주택공급 확대를 위해 강북권 미니신도시 개발방안을 내놓았기 때문이다. 크게 보면 현행 뉴타운사업과 정부의 강북권 미니신도시 개발 형태에 큰 차이는 없다. 강북권 미니신도시의 경우 개발단지 규모를 현행 뉴타운 방식보다 키우고 개발방식에서 공영개발 개념을 언급하고 있는 게 차이점이다. 따라서 정부와 서울시는 현행 뉴타운 사업과 미니신도시 방식을 잘 조화해서 추진하면 문제가 없을 것으로 보인다. 그러기 위해서는 현재 서울시가 추진 중인 뉴타운 사업에 대한 이해가 더 필요할 것 같다. 뉴타운 사업은 서울시내 노후주택 밀집지역인 재개발구역 10개 내외를 한데 묶어 1개 지구로 지정해 개발해가는 방식이다. 한마디로 기존 재개발구역의 규모를 키운 개념이다. 이럴 경우 도로 공원 학교 등 생활인프라(공공시설)를 좀더 확충하는 등 체계적인 개발기본계획 수립이 가능하다는 게 장점이다. 뉴타운 사업은 공공지원형 민간사업 방식으로 진행된다. 시와 자치구가 직접 단위 정비사업 계획을 수립하고 구역을 지정하는 한편 우수학교를 유치하고 과중한 공공시설비의 일부를 지원해 주는 형태로 추진되기 때문이다. 따라서 시장수요에 맞는 주택공급이 가능하고 지역간 격차 해소,강남권 중심의 주택시장 왜곡문제 등을 해소할 수 있는 실효성 있는 대안이라 할 수 있다. 첫 사업은 지난 2002년 은평지구 등 3개 시범지역을 처음으로 지정했고,작년에 착공에 들어가 현재 공사가 진행 중이다. 2차 뉴타운도 아현지구 등 12곳이 지난해 개발기본계획이 마무리돼 올해 말까지 10곳 이상이 착공되는 등 빠르게 추진되고 있다. 이 같은 뉴타운 사업과 관련,현재 제기되고 있는 문제점과 대안은 이렇다. 우선 15개(390만평)나 되는 뉴타운지구를 한꺼번에 개발할 경우 전세난 등 서민생활을 어렵게 할 것이라는 우려이다. 서울지역 뉴타운 사업은 이 같은 부작용 해소를 위해 뉴타운계획에 따라 단계별로 추진되고 있다. 이로써 뉴타운지구 내 주거가 비교적 양호한 지역(전체 지구면적의 50%)은 먼저 수립된 개발기본계획에 따라 주민이 자율정비토록 하고 나머지 낙후된 지역만 계획적으로 정비하고 있다. 계획정비지역도 지구전체 면적의 17%만 전략적으로 우선 정비토록 하고 나머지 33% 지역은 수요에 따라 순차적으로 개발토록 계획돼 있다. 둘째, 뉴타운은 소유자의 재산만 늘려주고 현지 거주자의 50~80%나 되는 세입자들을 쫓아내는 것 아니냐는 지적이다. 이 때문에 서울시는 뉴타운지구 내 투기성 무자격자(15~25%)를 제외한 뉴타운 지구 내 모든 세입자들에게 원할 경우 해당구역 내 임대아파트를 공급받을 수 있게 해주고 있다. 기존 임차 소상공인에게는 개발 후 건립되는 근린상가를 일정기간 종전 수준의 임대료로 임대받을 수 있도록 하는 등 뉴타운 개발로 인한 서민생활 불안정을 최소화하고 있다. 셋째,개발이익 환수장치가 미흡하고 투기를 부추길 수 있다는 지적이다. 이 같은 문제 해소를 위해 현행 뉴타운사업은 민간(기업)이 사업성 위주로 재개발할 경우 개발이익의 대부분이 사유화하고 난개발될 가능성이 높은 지역에서 시행된다. 또 개발이익의 공공환수를 전제로 민간 재개발보다 약 1.7배 이상으로 공공시설을 확충토록 하고 있다. 이로 인해 오히려 공공시설 부담이나 건축규제가 과중한 지구는 공공지원을 해야 할 실정이다. 주거지역의 평균지가가 강남권에 비해 35% 정도로 현저히 낮은 점을 고려할 때 강북지역이 뉴타운사업으로 수준 높게 개발됨에 따라 지가가 일부 상승되는 것은 어느 정도 당연한 측면도 있다. 그럼에도 개발을 저해하고 주택가격을 상승토록 하는 과도한 지가상승을 방지하기 위해 지구 내 모든 토지에 대해 거래허가를 받도록 개선하고 각종 조세규제 수단도 적극 활용하는 등 투기가 최대한 억제되도록 관리하고 있다.