최근 땅값 상승과 토지소유 편중문제가 심화되면서 일부 정당과 시민단체를 중심으로 토지공개념 재도입 주장이 확산되고 있습니다. 이와 관련해 권영훈 기자와 함께 자세한 얘기 나눠보겠습니다. 권기자, 토지공개념 도입논란이 왜 불거진거죠? 먼저, 토지공개념에 대한 정확한 설명이 필요할 것으로 보입니다. (CG) 토지공개념이란 땅의 개인 소유권은 인정하지만, 소유권을 구성하는 중심요소인 이용권과 수익권, 처분권을 국가가 관리한다는 것입니다. 이는 토지를 국가가 직접 몰수하지 않고도 실질적인 국유화를 달성할 수 있는 방안으로 국토면적이 좁은 대부분의 유럽이나 싱가포르 등에서 적용하고 있습니다. 우리나라는 80년대 후반 땅값 급등이 확산되면서 사회문제화되자 노태우 정부가 88년 택지소유상한제, 토지초과이득세, 그리고 개발이익환수제 등 이른바 공개념 3법을 도입, 시행됐는데요. (CG) 하지만 특별시와 광역시 내에서 개인의 택지를 2백평으로 제한하는 택지초과소유부담제는 99년 4월 국민재산권을 침해한다는 위헌결정을 받고 폐지됐습니다. 또, 유휴토지의 땅값 상승분에 최대 50%의 세금을 물리는 토초세는 미현실 수익에 대한 과세라는 지적과 함께 94년 7월 헌법 불합리 판결을 받고 98년말 사라졌습니다. 남아있는 제도는 개발이익 환수제인데요. 이 제도는 택지개발과 공단조성 등 29개 개발사업 시행자에 개발이익의 25%를 개발부담금으로 물리는 것으로 2001년 규제완화와 기업부담 해소라는 명목으로 지난 2002년부터 비수도권에 이어, 지난해 수도권에 부과가 중지된 상황입니다. 그런데, 토지공개념 도입문제가 불거진 것은 최근 전국 땅값이 조사이래 30년만에 19배로 뛰고, 땅부자 상위 1%가 전체 토지의 절반이상을 차지하고 있다는 뉴스가 나오면서 민주노동당 등 일부 정당과 시민단체 등에서 들고 일어난 것입니다. 또, 정부도 토지공공성 확대를 위한 대책을 논의중이어서 향후 도입여부에 관심이 모아지고 있습니다. 오는 11월 판교신도시 중대형평형을 공영개발한다는 게 정부의 방침인데요. 공영개발 역시 토지공개념과 같은 맥락으로 보이는데요. 정부의 토지공개념에 대한 공식 입장은 뭔가요? 정부는 이미 토지공개념이 과거 제도의 위헌판결로 의미가 퇴색된만큼 이를 다시 꺼내드는데 적잖은 부담을 느끼고 있습니다. (CG) 박병원 재경부 차관은 모 라디오에 출연해 "과거 택지소유상한제 등 토지공개념을 강화한다는 조치들이 위헌판결이 났던 것을 상기한다면 토지의 공공성을 강화하는 조치로 표현하는게 낫다"고 말한 것은 이같은 정부의 입장을 대변하는데요. 박 차관은 "개발부담금제는 위헌소지가 없는 여러방안을 검토해 부동산 가격이 떨어질 정도까지 토지이용의 공공성을 강화해야 할 것"이라고 덧붙였습니다. 과거 정부처럼 거창하게 공개념 도입을 운운하기보다는 실효성있는 방안을 강구, 부동산 투기바람을 차단하겠다는 뜻으로 풀이됩니다. 이밖에 거론되고 있는 종합부동산세 부과, 양도소득세율 조정 등도 공개념은 아니지만 토지공공성 강화를 위한 조치가운데 하나로 볼 수 있습니다. 그렇다면 앞으로 나올 제도로는 어떤게 있을 수 있나요? 정부는 우선 토초세를 보완해 개발하자는 주장과 소유상한을 둬야 한다는 안, 그리고 개발부담금의 확대 재시행 방안 등에 대해서는 위헌시비를 들어 부담을 느끼는 눈칩니다. 이에따라 국유화, 소유와 개발권의 분리, 사적 개발이익 발생 차단 등 토지공개념의 3가지 방안중 세번째 안에 무게를 두고 있습니다. (CG) 개발이익 환수는 주택에 대해 적용하기로 한 보유세를 토지에 대해 강도높게 매겨 땅을 갖고만 있으면 큰 부담이 없기 때문입니다. 이는 토초세의 위헌판결 부담을 덜 수 있고 공평과세 측면에서도 충분히 논의가 가능한 제도여서 유력한 조치로 풀이됩니다. 하지만, 공시지가의 현실성이 높아져야 하고 주택과 달리 토지는 매매가 쉽지 않다는 점에서 이에대한 보완대책이 필요할 것으로 보입니다. 또, 부담금을 통한 개발이익 환수도 검토 대상입니다. 토지관련 부담금 가운데 실제 적용되고 있는 조치는 농지조성비와 대체초지조성비, 개발제한구역훼손부담금 등 일부에 불과합니다. 때문에 부담금제의 실효성을 강화하고 엄격히 적용한다면 개발에 따른 이익을 공공용도로 사용할 수 있습니다. 하지만, 위에 언급한 모든 조치들이 미현실 수익에 대한 과세라는 지적이 불가피해 향후 논란이 이어질 것으로 전망됩니다. 앞서 언급했지만, 토지공개념은 대부분의 유럽국가나 싱가포르 등에서 적용하고 있다죠? 현실적으로 국내 사정을 감안해 어떤 평가를 내릴 수 있나요? =>VCR Start!!! 한국경제TV에선 지난4일 일주일동안 싱가포르 부동산시장과 관련해 현지취재를 다녀왔습니다. (S-1) 싱가포르의 경우, 전국토의 81%를 국가가 소유하고 있는데요. 토지는 물론 주택공개념을 적용하고 있는 싱가포르는 1가구2주택이상 보유자에 대해선 시가에 대해 연 2%이상의 보유세를 매기고 있습니다. 이는 1가구다주택자에 대해 공시지가 대비 0.1%의 보유세만 매기고 있는 우리 현실과 크게 대조되는 것으로, 이같은 토지공개념을 도입할 경우 1가구2주택이상 보유자의 세금부담은 현재보다 최고 40~50배 높아지게 됩니다. 여기에다 최근 논란이 되고 있는 공영개발과 관련해 싱가포르 주택정책이 시사하는 바가 큽니다. (S-2) 싱가포르 국민 85%인 86만가구는 HDB, 즉 우리나라의 주택공사에 해당하는 주택개발청이 공급하는 공공주택에 살고 있습니다. 이들 공공주택은 정부의 재원으로 건설되며 근로자라면 자신들이 낸 CPF, 즉 연기금을 이용해 적정가격으로 공급받을 수 있습니다. 이처럼 공영개발이 주택정책의 근간을 이루면서 부동산 투기는 남의 나라 얘깁니다. 게다가 15% 수준의 분양주택도 민간이 개발하지만, 99년간 사용권만 주는 장기임대 형태여서 국민들의 완전 소유권을 인정하지 않습니다. 그렇다면 국내 사정을 비쳐볼 때 싱가포르 토지와 주택공개념은 어떤가 비교해볼만 한데요. (S-3) 우리의 경우, 전 국토를 국가가 소유하고 있는 싱가포르와 달리 공영개발을 위한 토지매입비 등 재원마련이 걸림돌이란 지적입니다. 더욱이 서울의 1.5배 크기인 도시국가라 공개념이 쉽게 자리잡을 수 있지만, 우리는 사적 재산권 침해 등 공개념도입에 앞서 풀어야할 것들이 많은 상황입니다. 부동산 투자자를 비롯해 시장은 다음달에 나올 부동산대책에 어떤 내용이 담길지 궁금하기 마련일텐데요. 정책당국자들이 경쟁적으로 고강도 부동산 대책을 예고하고 있는 상황이어서 더더욱 그렇습니다. 시장은 혼란에 휩싸였다죠? 시장은 '얼마나 강력한 대책이 나오길래'하면서 혼란스러워 하고 있습니다. 이런 불안감 등으로 숨죽여 대책을 기다리고 있어 시장은 폭풍전야와 같이 평온하기까지 합니다. 한마디로 매매는 줄고, 일부 지역의 경우에만 호가가 상승하고 있는 상황입니다. 재경부 관계자는 "다음달 발표될 부동산대책은 세제강화와 공급확대 등에 초점이 맞춰 있다며 합법적 수단을 동원한다는 게 원칙"이라고 설명했습니다. 나아가 "과거 토지초과이득세 등 토지공개념적 초법조치가 사실상 위헌 판결을 받은 전례가 있어 대책의 강도와 수위를 고심하고 있다"고 덧붙였습니다. 어찌됐든 정책 당국자들의 엄포성 발언은 대책이 나오기까지 시장불안을 야기할 수 밖에 없습니다. 더군다나 정작 대책이 나왔을 때 예상수준에 미치지 못할 경우 시장은 더 큰 불안을 낳은 부작용이 발생할 것으로 보입니다. 권영훈기자 yhkwon@wowtv.co.kr